Vor dem Verkauf?: Eine Immobilie aus dem Portfolio eine GreenBuilding-Fonds von Wölbern Invest. / Quelle: Unternehmen

31.05.13 Anleihen / AIF

Wölbern Invest stellt sich Anleger-Kritik an Verkaufsplänen

Das Emissionshaus Wölbern Invest plant die Auflösung aller seiner Immobilienfonds für Privatanleger. Die Investoren haben noch knapp zwei Wochen Zeit, über die spektakuläre Maßnahme zu entscheiden. Einige Anleger fürchten jedoch, sie könnten mit dem Geschäft viel Geld verlieren. Auch das Fondsmanagement geriet in die Kritik. Thomas Kühl, Generalbevollmächtigter bei Wölbern Invest, nimmt Stellung zu den Befürchtungen und Vorwürfen.
Nicht weniger als 1,4 Milliarden Euro soll der Paketverkauf aller Immobilien aus dem Bestand der Wölbern-Publikumsfonds bringen (ECOreporter.de berichtete).

Konkret geht es um 30 Immobilien, an denen 40.000 Privatanleger beteiligt sind, darunter auch eine Reihe von Fonds zu GreenBuilding-Büro-Immobilien unter anderem in den Niederlanden. Um das Geschäft wie geplant durchführen zu können braucht Wölbern Invest die Zustimmung seiner Anleger. Nachdem diese nun vom Emissionshaus konkrete Informationen zu der geplanten Transaktion erhalten haben, sollen sie bis zum 14. Juni über das Geschäft entscheiden. Stimmen 75 Prozent der Anleger zu, kann Wölbern den Paketverkauf in Angriff nehmen.

Ziel von Wölbern Invest ist es, keine der 30 betroffenen Immobilien unter Marktwert zu verkaufen, weil sich die Markt- und Finanzierungsbedingungen für Immobilien-Publikumsfonds mit der Euro- und Schuldenkrise nach Ansicht des Fondsinitiators deutlich verschlechtert haben. Nicht wenige Anleger sind skeptisch. Sie befürchten, bei dem Geschäft Geld zu verlieren. Kann es tatsächlich gelingen eine so große Pakettransaktion auf einen Schlag zum Wunschpreis zu realisieren? Ist der Marktwert der des Gesamtportfolios eben wegen der verschlechterten Marktbedingungen an Europas Immobilienmärkten womöglich gesunken? Und was ist mit eventuell anfallenden Gebühren?

Millionenschwere Gebühren in der Kritik

Speziell letztere stehen im Fokus der Kritik. Im Raum stehen zusammengenommen 3,5 Prozent Makler- und Transaktionsgebühren, was bei 1,4 Milliarden Euro Gesamtverkaufspries 50 Millionen Euro ausmachen würde. Laut Thomas Kühl, dem Generalbevollmächtigten bei Wölbern Invest, sind diese Kosten von einem Wirtschaftsprüfer geprüft und „als üblich ausgewiesen“ worden. Die geschätzte Maklergebühr belaufe sich auf circa zwei Prozent, falle aber nur an wenn Wölbern einen externen Makler beauftrage. Hinzu komme allerdings noch ein Honorar 1,5 für die Durchführung des Verkaufsprozesses durch die Wölbern Invest, erklärt er auf Nachfrage von ECOreporter.de. „Das ist erstens üblich, zweitens fällt es nur im Erfolgsfall an - nämlich bei einem Verkauf mindestens zum Marktwert -und drittens ist Wölbern Invest, im Gegensatz zu einem externen Berater, dazu bereit, das Honorar in Anrechnung zu bringen, wenn damit eine Lücke zwischen Kaufpreis und Marktwert geschlossen werden kann“, erklärt Kühl weiter.
Bildnachweis: Thomas Kühl, Wölbern Invest. / Quelle Unternehmen

„Für Wölbern wäre es wirtschaftlich interessanter, die Fondsimmobilie nicht zu veräußern, sondern stattdessen die Gebühren aus der laufenden Betreuung zu vereinnahmen. Wir agieren, wie auch im Prospekt ausgeführt, im Anlegerinteresse, wenn wir den Anlegern jetzt die Möglichkeit anbieten, wertschonend das Investment zu realisieren“, beteuert der Generalbevollmächtigte. Deshalb handele es sich um ein faires Angebot „Wölbern ist das erste Emissionshaus , das seinen Anlegern gegenüber offen analysiert, wie sich in Zukunft die Immobilienfonds wahrscheinlich entwickeln werden und einen konstruktiven Vorschlag unterbreitet, über einen Immobilienverkauf aus der Fondsbeteiligung wertschonend auszusteigen“, so Kühl weiter. Auch Befürchtungen wonach, Anleger mit der Einwilligung in die Transaktion Geld weniger Geld von Wölbern zurückerhalten könnten als sie investiert hatten, tritt  Kühl entgegen. „Die durchschnittliche Gesamtmittelrückflussquote liegt bei 100 Prozent“, sagt er.

Aktuell sei der Zeitpunkt zum Verkauf noch günstig. Kühl: „Wir sind davon überzeugt, dass wir jetzt aktiv handeln müssen. Ein zögerliches Handeln hat schon in der Schifffahrtskrise zum Nachteil vieler Anleger geführt. Jetzt sind die Märkte noch halbwegs intakt und wir sind in einer sehr guten Verhandlungsposition, auch weil wir aktuell die einzigen Anbieter mit einem solchen Portfolio am Markt sind. Die Nachfrage von Großinvestoren nach großen Immobilienportfolien ist derzeit sehr hoch. Für diese Investoren ist ein Portfolio wie das unsrige besonders attraktiv: das Finanzierungsumfeld ist für sie derzeit günstig, sie können ihre Anlagestruktur über ein Portfolio diversifizieren und sie sind bereit, größere Risiken einzugehen“, führt er aus. Kühls Ansicht nach werden die Immobilienpreise weiter sinken, was andere Fondsanbieter dazu bringen werde mit Verkäufen nachzuziehen. „Die Folge dieser sinkenden Immobilienpreise ist unter anderem, dass Banken in der Regel zusätzliche Tilgungen und Vorfälligkeitsentschädigungen vereinnahmen werden und darüber hinaus Neuvermietungen, wenn überhaupt, nur zu deutlich sinkenden Mietpreisen erfolgen können. Hiermit ist eine Aufzehrung des Eigenkapitals verbunden“, argumentiert Kühl weiter.

Wölbern lässt Vorwürfe gegen Fondsmanagement untersuchen

Doch die Kritik an Wölbern Invest im Zusammenhang mit dem Immobilienfondsportfolio für Privatanleger geht noch weiter: Medienberichten zufolge wird dem Emissionshaus vorgeworfen 2011 insgesamt 40 Millionen Euro aus einer Reihe von Immobilienfonds zu Lasten der Anleger „zweckentfremdet“ zuhaben. Kühl weist die Vorwürfe zurück: „Die Kritik einiger weniger Anleger entzündet sich an der Ausweisung von Forderungen in den Bilanzen von 2011 als sonstiger Vermögenswert, die sich über mehrere Fonds auf insgesamt 40 Millionen Euro beliefen. 40 Millionen Euro wurden im Jahr 2012 an Anleger ausgeschüttet. Grundsätzlich gilt: Ausschüttungen werden nicht aus bilanziellem Gewinn, sondern aus Liquiditätsreserven generiert. Unsere freiwilligen Leistungen waren formal betrachtet Vorabausschüttungen. Fakt ist, dass wir für 2011 eine Zielerreichungsquote von über 92 Prozent erreicht und 2012 über 40 Millionen Euro an die Anleger ausgeschüttet haben. Die Wirtschaftsprüfer bestätigen, dass die sonstigen Vermögensgegenstände, die Bestandteil der Liquiditätsreserve sind, vollständig Anfang 2012 erlöst wurden“ Um diese vermeintlichen Unregelmäßigkeiten im Fondsmanagement im Einzelnen untersuchen, plane der Fondsinitiator zudem, einen externen Gutachter einzuschalten, der kritische Fragestellungen im Detail aufarbeiten werde. Gespräche mit Kanzleien seien bereits aufgenommen, so Kühl weiter.

Und was können Anleger im Fall der Fälle tun? Unabhängig davon ob der Verkauf des Immobilienpakets zustande kommt, können Anleger geschlossener Fonds Schadenersatzansprüche geltend machen. Und zwar gegen Anlageberater oder Vermittler, sofern diese beim Kauf involviert waren. Darauf weist die auf Kaptalanlagerecht spezialisierte Kanzlei CLLB Rechtsanwälte hin: Es gelte zu prüfen zu lassen, inwiefern bei der Beratung formale Fehler gemacht worden sind beziehungsweise ob vollumfänglich über alle Risiken aufgeklärt wurde. Außerdem sind Anlageberater gesetzlich verpflichtet „anlegergerecht“ zu beraten. „Für einen Anleger, der eine sichere Kapitalanlage nachfragt, sind Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds regelmäßig nicht geeignet“, so die Anwälte.
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