Stockholm erlebt seit wenigen Jahren eine deutliche Steigerung bei den Immobilienpreisen. / Foto: Fotolia (borisb)

  Aktientipps

Aktientipp: JM AB – erfolgreich mit nachhaltigen Immobilien in Skandinavien

Trotz eines Börsenwertes von über zwei Milliarden Euro ist die JM AB aus
Schweden in Deutschland kaum bekannt. In keinem der rund 300 nachhaltigen
Aktienfonds auf dem deutschen Markt zählt die Aktie derzeit zu den
größten Beteiligungen, und sie ist auch nicht in wichtigen nachhaltigen Aktienindices vertreten. Ist sie trotzdem ein Tipp für nachhaltige Anleger?


Die JM AB mit Hauptsitz in Stockholm ist fast ausschließlich in Skandinavien aktiv und erwirtschaftet 80 Prozent der Erlöse im Heimatmarkt sowie 18 Prozent in Norwegen. Auch die Investoren des Unternehmens stammen überwiegend aus Skandinavien; fast zwei Drittel der Aktien befinden sich im Besitz von institutionellen Anlegern aus Schweden. All dies mag erklären, warum die Aktie bislang kaum auf dem Radar nachhaltiger Investoren aus Deutschland auftauchte.
JM ist auf den Bau neuer Wohnungen an attraktiven Standorten in Ballungsgebieten und Universitätsstädten spezialisiert, setzt aberauch gewerbliche Bauprojekte um und verwaltet Wohnungen für Kunden. Das Kerngeschäft von JM ist, Mehrfamilienhäuser zu errichten und anschließend an Privatleute zu verkaufen. Aus der Vermietung von Wohnungen erwirtschaftet der Konzern nur einen geringen Teil seiner Einnahmen. Das Kürzel JM geht zurück auf den Schweden John Mattsons, der das Unternehmen 1945 gründete. AB steht für das schwedische „Aktiebolag“, also Aktiengesellschaft.


In Sachen Nachhaltigkeit mit Luft nach oben

Gebäude sind, EU-weit betrachtet, die Ursache für immerhin ein Drittel des Ausstoßes von Treibhausgasen. „Die Immobilienwirtschaft ist eine der Schlüsselbranchen für die Bekämpfung der Ursachen des Klimawandels“, sagt Rolf Häßler, Pressesprecher der auf Nachhaltigkeitsanalysen spezialisierten oekom research AG aus München.Er sieht vor allem in energieeffizienten Häusern einen maßgeblichen Beitrag zur Klimaentlastung. Er lobt JM, weil das Unternehmen umfangreiche Maßnahmen ergreifte, um die Energieeffizienz beim Heizen, Kühlen, Belüften und Beleuchten in den Gebäuden zu verbessern. Zudem würden die Schweden bei der Auswahl von Baumaterial Um weltaspekte berücksichtigen. Bei Zertifizierungen für ökologische Planung und Gebäudeverwaltung habe JM aber noch Luft nach oben. Vor allem aber beklagt Häßler Mängel bei der Transparenz. So informiere JM nur wenig konkret über Unfallraten und über das Arbeitssicherheits- und Gesundheitsmanagement des Konzerns. Die von Häßler monierten Mängel führen dazu, dass oekom JM nicht zu den nachhaltigkeitsbesten Konzernen im Immobiliensektor zählt. Im aktuellen Rating der Münchener erreichen die Schweden nur die Note C- auf einer Skala von A+ bis D-. Allerdings erhält hier kaum ein Immobilienkonzern bessere Noten. Bei der letzten alljährlichen Analyse, bei der oekom 2013 rund 1.800 international tätige Großunternehmen mit Sitz in den Industrieländern auf ihre Nachhaltigkeit hin untersuchte, schnitt die Immobilienbranche mit am schwächsten ab. British Land aus Großbritannien reichte hier eine Note von C+, um von oekom als Branchenbester in Sachen Nachhaltigkeit eingestuft zu werden.

Insgesamt positiv bewertet dagegen die Bochumer GLS Bank die Nachhaltigkeit der JM. Die Aktie gehört zum Anlageuniversum des nachhaltigen GLS Aktienfonds. „Entlang des gesamten Produktionsprozesses ist JM im Bau von Energieeffizienzhäusern europaweit führend und erfüllt die Richtlinien des Green-Building-Standards“, sagt Marc Pfizenmaier, der für die GLS Bank die JM bewertet. „Das bedeutet, dass alle Gebäude mindestens 25 Prozent weniger Energie verbrauchen als Gebäude, die nach dem regulären Baustandard errichtet sind. Außerdem hat JM schon sehr früh ein zertifiziertes Umweltmanagement eingeführt“, so der GLS-Experte. Für die Immobilien in Schweden beziehe die Firma ausschließlich Strom aus erneuerbaren Energieträgern. Darüber hinaus nutze sie nur Holz mit dem Siegel des Forest Stewardship Council (FSC) für nachhaltige Forstwirtschaft. Zudem sei JM in weltweiten Nachhaltigkeitsnetzwerken aktiv, etwa dem  WWF-Forrest oder dem Trade-Network.

Aktienkurs im Aufwärtstrend

Die Geschäfte von JM laufen gut. Der Konzern hat seinen Umsatz in den letzten Jahren moderat gesteigert und weist eine Gewinnmarge von rund zwölf Prozent auf: Von 100 Euro Umsatz bleiben 12 Euro als Gewinn im Unternehmen. Der Kurs der JM-Aktie hat sich in den letzten drei Jahren, von Mitte Juli 2011 bis Mitte Juli 2014, verdoppelt. Dazu trug nicht zuletzt der starke Wertzuwachs von über 60 Prozent in 2013 bei. Von Anfang Januar bis Ende Juni 2014 verteuerte
sich der Anteilsschein weiter, von knapp 20 auf fast 27 Euro. Die Zuversicht der Börsianer für die Aktie wurde von den starken Zahlen genährt, die JM Ende April für das 1. Halbjahr veröffentlicht hat. Demnach steigerten die Schweden ihr operatives Ergebnis gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 28 Prozent. Dies gelang vor allem, weil sich die mit Abstand größte Tochtergesellschaft im Gesamtkonzern, die in Stockholm aktiv ist, sehr stark entwickelte: JM Stockholm konzentriert
sich auf die Landeshauptstadt, die auch die größte Stadt von ganz Skandinavien ist, und verzeichnet dort eine wachsende Nachfrage für ihre Immobilien. In Stockholm haben sich die Immobilienpreise laut JM in den letzten fünf Jahren um über 50 Prozent erhöht. Die steigenden Einnahmen nutzt JM, um in neue Projekte zu investieren, und dennoch wächst die Auslastung. Die Rate der Wohneinheiten, die der Gesamtkonzern erstellt und die bereits verkauft oder reserviert sind, stieg von Januar bis Juni 2014 gegenüber dem Vorjahreszeitraum von 71 auf 75 Prozent. Zum Vergleich: Im Geschäftsjahr 2012 hatte JM eine Quote von 66 Prozent erreicht. Und die Tendenz weist eindeutig nach oben.

Es ist gut möglich, dass das Unternehmen weiter vom Immobilienboom in Stockholm profitiert, die Gewinne weiter wachsen und diese  Entwicklung den Aktienkurs beflügelt. Zudem spricht für das Management, dass es die steigenden Einnahmen dazu nutzen will, sich regional breiter aufzustellen, die Aktivitäten im übrigen Schweden und auch in Norwegen, in Finnland und in Dänemark auszubauen. Das mindert auf lange Sicht die Abhängigkeit vom Hauptgeschäft in Stockholm, wo aber die starke Marktposition eine stabile Ertragssäule darstellt. Anleger können die Gelegenheit zum Einstieg nutzen und bei Kursen bis 35 Euro in die JM-Aktie investieren. Große Kurssprünge wie im ersten Halbjahr sind zwar durchaus möglich, vor allem aber steht JM für eine solide Wertsteigerung.


Basisdaten


JM AB: ISIN SE0000806994 / WKN 890459
Gegründet: 1945 als John Mattsons Byggnads
AB, seit 1982 börsennotiert als JM AB
Mitarbeiter: 2.200
EBIT 2013: 1,5 Milliarden Schwedische Kronen
Umsatz 2013: 12,6 Milliarden Schwedische Kronen
Kurs: 24,90 Euro (21.08.2014, (8:06 Uhr, Xetra)
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