Das etwas andere Klimaschutzinvestment: Nachhaltige Immobilien

Die EU hat ein Klimaschutz-Paket für Gebäude verabschiedet. Es soll der Umwelt dienen, aber auch den Mietern nutzen – denn die bezahlen immer mehr für Öl und Gas, für das Heizen und warmes Wasser.  Aber schon heute schon werden Gebäude energetisch saniert und umweltfreundliche Immobilien gebaut: neudeutsch heißt das „Green Buildings“. Damit ergeben sich auch Investitionsmöglichkeiten für Anleger. Die Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH der Gebrüder Christoph und Rudolf Marloh aus Seevetal bei Hamburg beispielsweise bietet derzeit den „Nachhaltige Wohnimmobilien Renditefonds Nord“ an. Er investiert in Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen in norddeutschen Metropolregionen. Der Fonds setzt insbesondere auf Objekte ab Baujahr 1960, die ein Energiesparpotential von etwa 80 Prozent haben und nach Ankauf durch den Fonds energetisch modernisiert werden.

Unternehmensgründer Christoph Marloh: „Die vor 1980 gebauten Häusern sind wie alte Straßenkreuzer – sie fressen riesige Mengen an Energie.“ Drei Viertel des Altbaubestandes sei  noch vor der ersten Wärmeschutzverordnung 1979 errichtet und kaum energetisch saniert worden, so Marloh. „Wir sind schon 2005 auf eine Statistik gestoßen, wonach 600.000 deutschen Haushalten Strom und Gas abgedreht wurde, weil sie die Rechnungen nicht mehr bezahlten. Das hat uns die Augen geöffnet und den Anstoß gegeben, auf die Nachhaltigkeit von Immobilien zu setzen.“, erklärt Marloh.  Marloh erläutert, eine energetische Sanierung rechne sich bereits nach wenigen Jahren. Der Nachhaltige Wohnimmobilien Renditefonds Nord hat nach ihren Angaben bislang etwa ein Drittel des angestrebten Eigenkapitals von Anlegern eingeworben und auch bereits investiert.

Siegel verbriefen die Nachhaltigkeit einer Immobilie

Was ist eine nachhaltige Immobilie? Es sind bereits einige Siegel am Markt, die helfen sollen, eine Antwort zu finden. Neben Siegeln aus dem angelsächsischen Bereich wie BREEAM und LEED zählt dazu das Gütesiegel der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB). Manfred Rauschen ist Geschäftsführer des Ökozentrums NRW in Hamm, das seit 1992 im Bereich Nachhaltiger Immobilien beratend und ausbildend tätig ist. Er prophezeit, dass sich das nationale Bewertungssystem DGNB zumindest für Bauprojekte in Deutschland durchsetzen werde. „Die DGNB ist mit Unterstützung namhafter Architektur- und Ingenieurbüros sowie des Bundesbauministeriums gestartet. Das gibt der Einrichtung natürlich ein sehr gute Position“, so Rauschen.

Das Benotungssystem DGNB bewertet Immobilie umfassend, von der Planung über Bau, Betrieb und Sanierung bis hin zum Abriss. Nachhaltige Immobilien sollen demnach umweltfreundlich, ressourcensparend und für ihre Nutzer behaglich sowie gesund sein und sich in ihr Umfeld einpassen. Anhand von sechs Themenfeldern und rund 60 Einzelkriterien wird Nachhaltigkeit bei Gebäuden hier mess- und vergleichbar. In die Bewertung fließen der Energieverbrauch ein, die Baumaterialien und die umweltschonende Abfallentsorgung, Schallschutz, , aber auch Wertstabilität und die Entfernung zu öffentlichen Verkehrsmitteln. Um das DGNB-Siegel in Gold zu erhalten, muss ein Objekt die aufgestellten Kriterien zu 80 Prozent erfüllen. Für ein Bronze-Siegel reicht eine Quote  von 50 Prozent.

Wichtigster Punkt bei der Beurteilung der Nachhaltigkeit von Gebäuden ist die Energieeffizienz. Die fließt bei beim DGNB-Zertifikat zu etwa einem Fünftel in die Gesamtnote ein, ebenso beim US-amerikanischen Siegel LEED. „Eine wärmetechnische Sanierung bei Altbauten kann die Heizkosten und damit auch die CO2- Emissionen um rund 90 Prozent senken“, stellt dazu Marion Swoboda fest, Leiterin Nachhaltigkeitsresearch beim Schweizer Fondsanbieter Swisscanto.

Fabian Tacke, Gründer und Vorstand der KlimaGut AG, setzt bei der Sanierung vor allem darauf, weniger Wärme verloren gehen zu lassen. „Dazu wird vor allem die Dämmung der Hülle verbessert, also der Außenwände, der obersten Geschossdecken, der Kellerdecken, und die Fenster werden erneuert.“ Tackes Unternehmen saniert Häuser in Berlin und startet dafür im Herbst 2011 den geschlossenen Klimagut Immobilien Fonds. Weiteres wichtiges Thema: die Energieversorgung. „Schon die Umstellung von Kohle oder Heizöl auf Erdgas bringt erhebliche Effekte. Dazu ein Blockheizkraftwerk oder eine Solaranlage – dann sind Einsparungen von 50 bis 70 Prozent der Primärenergie möglich“, so Tacke.

Bildhinweis: Fabian Tacke. / Quelle: KlimaGut AG


Nachhaltige Immobilien punkten mit geringen Betriebskosten
Bei Neubauten können Bauherren von vornherein umweltschonende Systeme installieren. Die Baukosten liegen wegen besserer Isolierung und teurerer Baustoffe aus umweltzertifizierter Produktion um  bis zu 15 Prozent über denen für herkömmlich errichtete Objekte. Dafür sind die Betriebskosten von nachhaltigen Immobilien um rund 30 Prozent niedriger. Es sei  ökonomisch überaus attraktiv, auf energieeffiziente Immobilien zu setzen, stellt Thomas Kühl fest, Generalbevollmächtigter der Wölbern Invest KG. Der Hamburger Fondsinitiator hat bereits sieben nachhaltige Immobilienfonds auf den Markt gebracht, weitere sollen folgen. Sie alle investieren in nachhaltige Bürogebäude. „Nachhaltigkeit ist das aktuelle Top-Thema der Immobilienbranche“, so Kühl. Ihm zufolge gibt es beim Thema Green Building nur Gewinner: „Die Investoren profitieren von besserer Vermietbarkeit und höheren Chancen beim späteren Verkauf. Die Büromieter haben Mitarbeiter, die sich in solchen Gebäuden wohler fühlen – und produktiver sind.“

Ähnlich sieht es Marc Drießen, Vorstand der Hesse Newman Capital AG aus Hamburg. Sie hat 2011 ihre ersten beiden geschlossenen Fonds auf den Markt gebracht, die auf nachhaltige Immobilien setzen. Der erste ist bereits voll platziert. „Gebäude mit Nachhaltigkeitszertifikat haben dank der geringen Betriebskosten Vorteile in der Vermarktung, sowohl bei der Vermietung als auch beim Verkauf“, merkt er an. Allerdings sei Nachhaltigkeit nur für wenige Investoren das allein ausschlaggebende Kriterium. Wenn aber andere wesentliche Faktoren wie der Kaufpreis und die Lage des Objektes stimmten, werde Nachhaltigkeit gern mitgenommen: „sozusagen als Sahnehäubchen oben drauf“. Umgekehrt sei ein Mangel an Nachhaltigkeit schon ein Minuspunkt. Drießen beklagt die noch immer geringe Anzahl an verfügbaren und als nachhaltig zertifizierten Gebäuden. Zum Beispiel gebe es in ganz Hamburg erst 13 solcher Objekte. „Daher gehen wir davon aus, dass nachhaltige Immobilienfonds noch eine Weile ein Nischenangebot bleiben werden.“

Bildhinweis: Marc Drießen. / Quelle: Hesse Newman Capital AG

Bei den meisten als nachhaltig zertifizierten Immobilien in Deutschland handelt es sich um gewerblich genutzte Gebäude. So finanziert etwa der geschlossene Fonds Holland Utrecht der Hamburger Lloyd Fonds AG ein Bürohaus, das langfristig an die Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft Deloitte vermietet wird. Der Fondsinitiator KGAL aus Grünwald bei München hat aktuell drei nachhaltige Büro-Immobilienfonds im Angebot. Bei den Investmentangeboten wiederum liegt der Schwerpunkt eindeutig bei geschlossenen Fonds, die meist nur ein einzelnes Objekt finanzieren.

Den bislang einzigen nachhaltigen Immobilienaktienfonds für Privatanleger hat die Bank Sarasin aus Basel im Juli 2009 auf den Markt gebracht. Der Sarasin Sustainable Equity – Real Estate Global setzt auf Unternehmen, die Sarasin als Vorreiter in nachhaltigem Bauen und Bewirtschaften von Immobilien einschätzt. Die Aktien werden unter Berücksichtigung ökologischer und sozialer Kriterien ausgewählt. Eine andere Anlageart bietet die Bernd Reiter Gruppe aus Köln an: Hier können Anleger direkt nachhaltige Eigentumswohnungen erwerben. Es handelt sich um kleine Wohnungen von höchstens 37 Quadratmetern Größe in Passivwohnhäusern. Sie können leicht zu größeren Einheiten verbunden werden, wie  Bernd Reiter erklärt, Geschäftsführer des Anbieters aus Hürth. In Köln seien kleine Wohnungen, etwa für Singles und Studenten, äußerst begehrt.  Sie könne man auch leichter veräußern. Die Bernd Reiter Gruppe will bis Herbst 2012 sieben Passivgebäude errichten. Das erste soll laut Reiter im kommenden Winter bezugsfertig sein. Die Wohnungen seien etwa für Eltern von Studenten attraktiv, die sie erst den Kindern zur Verfügung stellen und dann an andere vermieten wollen.  Ab 68.000 Euro sei bei diesem Projekt eine einzelne Wohnung zu haben.