Einblick in eine GreenBuilding-Immobilie aus dem Bestand der Hesse Newman Capital AG. / Quelle aller Bilder: Unternehmen

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„Der Einstiegszeitpunkt für Immobilienanleger ist aktuell ideal“ – Marc Drießen, Hesse Newman Capital

Die Euroschuldenkrise hat den Immobiliensektor in Europa verändert und Anleger misstrauischer gemacht. Sind die Zweifel gerechtfertigt oder ist die Anlageklasse Immobilien grade jetzt besonders attraktiv? Welche Rolle spielt dabei die ökologische und soziale Nachhaltigkeit der Anlageobjekte und wie wirkt sich das neue Kapitalanlagegesetz auf Anbieter und Anleger aus? Diese und weitere Fragen beantwortet Marc Drießen, Vorstand der Hesse Newman Capital AG im ECOreporter.de-Interview.

Hesse Newman Capital AG ist einer der zahlreichen Aussteller der Messe Grünes Geld Stuttgart.  Auf der Veranstaltung am 12. Oktober im Haus der Wirtschaft können sich sowohl Neueinsteiger als  auch Finanzprofis über die neusten Trends, Entwicklungen und Angebote am nachhaltigen Finanzmarkt in deutschsprachigen Euroraum informieren: Zusätzlich zur Messe gibt es ein umfangreiches Vortragsprogramm und eine prominent besetzte Podiumsdiskussion zum Thema Energiewende. Kleine Besucher ab fünf Jahre erwartet ein Kinderprogramm. Der Eintritt ist frei. Näheres zur Messe erfahren Sie hier. 

ECOreporter.de: Im Bereich nachhaltige Geldanlage bieten Sie derzeit ein Genussrecht zu als nachhaltig zertifizierten Bürogebäuden an. Wieso haben Sie diese Beteiligung als Genussrecht konzipiert und nicht als klassischen geschlossenen Fonds?

Marc Drießen: Im Gegensatz zu einem geschlossenen Fonds, der für ein einzelnes Objekt mit langfristigem Investitionshorizont häufig die richtige Investitionsform ist, wollten wir ein Produkt entwickeln, das auf Anleger zugeschnitten ist, die eine breitere Streuung und höhere Flexibilität suchen. Viele Anleger wollen, auch wenn sie grundsätzlich langfristig orientiert sind, ihre Finanzplanung trotzdem bei Bedarf an eine veränderte Lebenssituation anpassen können. Hierauf bieten wir mit dem Genussrecht Hesse Newman GreenBuilding eine passende Lösung: Die Laufzeit ist dank jährlicher Kündigungsmöglichkeiten sehr flexibel. Auch die Verzinsung von 5 Prozent pro Jahr erfolgt je nach Wunsch entweder jährlich oder wird weiter angespart (Thesaurierung). Die Mindestanlage liegt bei nur 1.000 Euro und kann jederzeit aufgestockt werden. Auch ein Sparplan ist ab 25 Euro monatlich möglich. Die breite Risikostreuung bietet eine höhere Stabilität als bei einem Einzelobjekt. Wir setzen unseren Investitionsfokus dabei auf Deutschland. Denn Europas größte und wichtigste Volkswirtschaft erwies sich selbst in den jüngsten Wirtschafts- und Eurokrise als stabil.
Bildnachweis: Marc Drießen ist 38 Jahre alt. Er ist Vorstand der auf Immobilieninvestments spezialisierten Hesse Newman Capital AG aus Hamburg.


ECOreporter.de: Immobilienfonds haben seit der Euroschuldenkrise bei Privatanlegern einen Vertrauensverlust erlitten, weil Anleger bei einigen sehr großen offenen Fonds viel Geld verloren haben. Was spricht aus Ihrer Sicht derzeit dafür, dass Privatanleger der Anlageklasse Immobilien wieder mehr Vertrauen sollten?

Drießen: Das aktuelle Problem der offenen Immobilienfonds liegt nicht in den Immobilienmärkten begründet. Auch hat ein Immobilieninvestment per se kein schlechtes Chancen-Risiko-Profil. Im Gegenteil: Noch nie war der Renditeabstand zwischen dem sogenannten risikolosen Zins – beispielsweise eines Tagesgeldkontos – und der Immobilienanlage so groß. Das heißt: der Einstiegszeitpunkt für Immobilienanleger ist aktuell ideal.
Dass offene Immobilienfonds zum Teil trotzdem Verluste für ihre Anleger eingefahren haben, hat seine Ursache in der Konstruktion der Fonds beziehungsweise dem Versprechen, die Langfristanlage Immobilien jederzeit zu Geld machen zu können. Wenn – wie geschehen – professionelle Anleger Immobilienfonds als Tagesgeldersatz nutzen und dann im großen Umfang gleichzeitig ihr Geld abziehen, gerät der Fonds unter Verkaufsdruck und muss daher Wertverluste hinnehmen. Anders verhält es sich bei unserem Genussrecht. Unser Produkt richtet sich an Privatanleger, die sich in der Regel mit kleineren Investments engagieren, Vertragskündigungen sind jährlich möglich. Zudem bauen wir zu vernünftigen Preisen (gutachterlich bestätigt) ein diversifiziertes Immobilienportfolio auf. Überdies profitieren wir davon, keine „stillen Lasten“ in Form von zwischen 2005 und 2008 zu Höchstpreisen erworbene Immobilien im Portfolio zu haben.

ECOreporter.de: Inwiefern spielt die ökologische Nachhaltigkeit von Investmentobjekten eine Rolle?

Drießen: GreenBuildings bieten ein besonderes Potenzial. Für diese nachhaltig gebauten und bewirtschafteten Gebäude sprechen: niedrigere Betriebs- und Instandhaltungskosten, hohe Mieterzufriedenheit und eine hohe Nachfrage und dadurch reduzierte Incentive-Kosten bei Anschlussvermietungen. Studien belegen, dass GreenBuildings bis zu 16  Prozent höhere Verkaufspreise generieren können, zudem sind höhere Mieten zu erzielen. Für eine Kostentransparenz sorgen darüber hinaus die Zertifizierungen samt dokumentierter Energiebilanz im Energiepass.

ECOreporter.de: Sowohl einige Marktteilnehmer als auch Marktbeobachter sagen, dass das Markt- und Finanzierungsklima für Immobilienfonds mit der Euroschuldenkrise zunehmend schlechter wird und dass immer mehr Fondsanbieter dadurch gezwungen sein könnten, ihre Portfolios aufzulösen. Wie bewerten Sie diese These und was entgegnen Sie dieser Argumentation?

Drießen: Gute Immobilien mit gutem Asset Manager finden immer eine Finanzierung. Wir haben alleine zwischen 2010 und 2012 für über 500 Millionen Euro Immobilien gekauft und dabei kein Problem gehabt, eine Finanzierung zu bekommen. Wir sehen bereits seit einiger Zeit den Druck einzelner „geschlossener“ offener Fonds ihre Objekte verkaufen zu müssen, weil der Fonds aufgelöst wird. Für uns ist das positiv, weil dies zu Kaufgelegenheiten am Markt führt.

ECOreporter.de: Der Erfolg eines nachhaltigen Immobilienfonds hängt maßgeblich davon ab, dass die Objekte langfristig vermietet sind. Wie schwer ist, angesichts der immer noch großen Konkurrenz am Markt, geeignete Mieter für die Büro-Immobilien zu finden?

Drießen: Sicher, eine zuverlässige Vermietungssituation ist wichtig für eine stabile Einnahmesituation in den Anfangsjahren. Aber langfristig ist die Immobilie selber viel wichtiger als die Vermietung. Wir investieren ja nicht in Mietverträge, sondern in Immobilien. Das heißt, wir achten neben dem alten Bonmot „Lage, Lage, Lage“ insbesondere auf die Qualität des Objektes. Was wie eine Binsenweisheit klingt, ist aber gemeinsam mit gutem Asset Management der entscheidende Schlüssel zum Erfolg. Denn der Erfolg einer Immobilieninvestition entscheidet sich häufig bei der Nachvermietung. Und dafür ist es wichtig, dass die Immobilie möglichst flexibel vermietbar und nicht speziell auf einen Mieter zugeschnitten ist – das ist wie bei einem Anzug von der Stange und einem Maßanzug: Für einen Anzug von der Stange finden Sie immer einen Käufer, wenn er Ihnen nicht mehr passt, für einen Maßanzug nicht. Wir investieren nicht in Immobilien, die speziell auf einen Mieter zugeschnitten sind, sondern in Objekte, die potenziell zu vielen Mietern gut passen – selbst wenn sie zunächst langfristig an einen Mieter vermietet sind.

ECOreporter.de: Was tun Sie, um gute Mietverträge für Ihre Immobilien sicherzustellen?
Drießen: Ein verlässliches Vermietungsmanagement ist zentraler Bestandteil unseres Asset Management, denn unser wichtigster Kunde in einer Immobilie ist der Mieter. Nur ein zufriedener Mieter bleibt auch langfristig in der Immobilie – oft auch über die Laufzeit des ersten Mietvertrages hinaus. Bei bestehenden Mietverhältnissen genauso wie bei der Anbahnung von Anschlussvermietungen. Mit anderen Worten: Für uns fängt die Verlängerung eines zehnjährigen Mietvertrages im ersten Jahr an.
Bei Hesse Newman arbeitet hierfür ein interdisziplinäres Team aus Architekten, Immobilienwirten und kaufmännischen Experten Hand in Hand – mit solider Leistung: Alle Hesse Newman-Immobilienanlagen haben bis dato wie geplant ausgezahlt – durchschnittlich rund 5,6 Prozent pro Jahr. Die Immobilien sind langjährig und solide vermietet, unter anderem an die Siemens AG, die Deutsche Bahn AG oder den Freistaat Bayern.

ECOreporter.de: Inwiefern haben Sie schon Mieter für die Immobilien aus dem aktuellen GreenBuilding-Angebot  gefunden?

Drießen: Für das Genussrecht GreenBuilding sind anfängliche Investitionen bereits eingeplant. Genussrechtskapital fließt danach zunächst in die zwei Hesse Newman-Immobilien in Hamburg und München. Das Hamburger Objekt ist bereits fertig gestellt, zuverlässig vermietet und nach DGNB Silber zertifiziert. Das Objekt in München steht kurz vor Fertigstellung, erste Mieter sind bereits eingezogen und die Zertifizierung nach LEED Gold ist geplant.

ECOreporter.de: GreenBuilding-Fonds sind mittlerweile keine Exoten mehr am Markt. Allerdings gibt es Angebote, bei denen „nur“ das Gebäude nachhaltig ist nicht aber das Geschäftsmodell des Mieters. Für Anleger kann das ein K.O.-Kriterium sein. Inwiefern wenden Sie auch soziale-ökologische Nachhaltigkeitskriterien auf die Mieter an?

Drießen: Sozio-kulturelle Kriterien spielen für uns tatsächlich auch bei der Beurteilung von Immobilieninvestitionen eine Rolle. Wir haben bisher ausschließlich in Immobilien investiert, deren Mieter sich mit unseren ethischen Wertvorstellungen decken.

ECOreporter.de: Das neue Kapitalanlage-Gesetzbuch (KAGB) verändert die Art, wie Anleger sich direkt an Sachwerten wie Grünstromanlagen oder eben Immobilien beteiligen können, deutlich. Wie bewerten Sie die Neuregelungen?

Drießen: Tatsächlich ist das neue Kapitalanlage-Gesetzbuch von enormer Relevanz für den Markt der Sachwertanlagen in Deutschland. Mehr Klarheit und umfassende Informationspflichten werden dafür sorgen, dass sich der Anleger künftig noch besser über das Produkt an sich und dessen Entwicklung informieren kann. Zudem werden erstmals Eigenkapitalanforderungen an den Anbieter gestellt. Und ohne ein professionelles Risikomanagement und zuverlässige sowie einschlägig ausgebildete und erfahrene Geschäftsleiter wird ein Anbieter keine Zulassung durch die BaFin erhalten. Insgesamt ist der Markt damit vollständig reguliert und wird sich weiter professionalisieren und für mehr Verlässlichkeit sorgen.

ECOreporter.de: Inwiefern werden Sie ihr Geschäftsmodell anpassen und inwiefern planen Sie in der nächsten Zukunft weitere GreenBuilding-Angebote?

Drießen: Hesse Newman genügt bereits weitgehend den neuen gesetzlichen Anforderungen. Unsere Bilanzstruktur ist mit einem Stammkapital  von 15 Millionen Euro, einer Bilanzsumme von 41,8 Millionen Euro und einer Eigenkapitalquote circa 59  Prozent solide. Als börsennotierte AG sind auch weder Transparenzpflichten noch das Risiko- und Liquiditätsmanagement etwas Neues. Nur strukturell passen wir das Unternehmen an, dazu gehören die Gründung und Zulassung einer Tochtergesellschaft als Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) – dies geschieht in Kooperation mit einem weiteren Hamburger Emissionshaus sowie die Beauftragung einer Verwahrstelle. Diesen Prozess werden wir noch im dritten Quartal abschließen – um dann künftig neue Produkte für Privatanleger anbieten zu können. GreenBuilding bleibt dabei langfristig ein Schwerpunkt.

ECOreporter.de: Was wollen Sie auf der Messe Grünes Geld in Stuttgart präsentieren und mit welcher Erwartung kommen Sie zu der Veranstaltung?

Drießen: Wir werden auf der Messe unser Genussrecht GreenBuilding vorstellen und hoffen, die Besucher für unser Konzept einer soliden Sachwertinvestition in grüne Immobilien. Wir sind zudem gespannt auf die Fragen und Erwartungen interessierter Anleger an grüne Immobilienanlagen. Im besten Fall entstehen neue fruchtbare Kontakte! Darauf freuen wir uns.

ECOreporter.de: Herzlichen Dank für das Gespräch, Herr Drießen!

Per Mausklick gelangen Sie zu unserem ECOanlagecheck vom Juli 2013, in dem wir das Genussrecht Hesse Newman GreenBuilding analysiert haben.
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