Altbaufassaden in Deutschland. Der Bedarf nach ernergetischer Modernisierung solcher Wohnhäuser ist groß. / Foto: Fotolia

02.03.15 Anleihen / AIF

Die Mietpreisbremse kommt – Was bedeutet das für nachhaltig orientierte Immobilien-Anleger?

In Großstädten, Ballungszentren und sogenannten In-Wohnlagen werden Mieten häufig sprunghaft teurer. Ein neues Gesetz ist auf dem Weg, das diese Entwicklung deckeln soll: die Mietpreisbremse. Was diese Reform beim  Mietrecht für Anleger, die in Nachhaltigkeitsfonds zu energetisch sanierten Wohnimmobilien investiert haben?

Mancherorts gleicht die Wohnungssuche einem Kampf: Speziell in den Großstädten der Republik ist der Bedarf der Wohnungssuchenden deutlich höher als das Angebot. Die Folge: Lange Schlangen bei Massenbesichtigungsterminen und teils exorbitant steigende Mietpreise – besonders für Wohnraum in gefragten Lagen. Die Bundesregierung will dieser Entwicklung entgegenwirken. In der vergangenen Woche hat der zuständige Koalitionsausschuss die so genannte Mietpreisbremse beschlossen. Der Entwurf muss allerdings noch durch den Bundestag.


Bisher sind Preissteigerungen bei der Wiedervermietung von Wohnraum keine Grenzen gesetzt. Nach Angaben des  Bundesministeriums für Justiz und Verbraucherschutz verteuert sich die Miete in Ballungszentren mitunter um 20 bis 40 Prozent, wenn ein Mieterwechsel ansteht. Die Mietpreisbremse soll diese Sprünge eindämmen. Vermieter sollen in solchen  Fällen maximal noch  10 Prozent mehr nehmen dürfen, als die „ortsübliche Vergleichsmiete“ (Grundlage ist der jeweilige Mietspiegel). Christoph Marloh ist  geschäftsführender Gesellschafter der Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH aus Seevetal bei Hamburg. Sein Unternehmen kauft ältere  Wohnimmobilien, saniert diese energetisch und bietet dazu nachhaltige geschlossene Beteiligungen an. Er bezweilelt,  dass die Mietpreisbremse, so wie sie nun in den Bundestag kommt, die Situation in Deutschlands Ballungszentren merklich entschärfen wird: „Die ‚Mietpreisbremse‘ wird nur den Preisanstieg in einigen Fällen begrenzen. Soziale Vorteile ergeben sich nicht: es gibt keine Belegungsvorgaben. Der Vermieter wird wie bisher den solventesten Mietinteressenten auswählen“, sagt Marloh gegenüber ECOreporter.de. Der Gesetzentwurf sei eine „gesetzlich verankerte Subvention der deutschen Mittelklasse durch die Wohnungseigentümer“, so Marloh weiter: „Wegen der günstigeren Angebotsmieten werden die Warteschlangen bei Besichtigungen in gefragten Lagen anfangs etwas länger.“ 
„Planungssicherheit für Fondsanleger“

Die Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH hat eine Reihe geschlossener Fonds aufgelegt.  Diese Fonds investieren in Wohngebäude, die in den 1960ern und 1970ern gebaut wurden, um diese nach energetisch zu sanieren und zu vermieten. Was bedeutet das kommende Gesetz für diese Fonds und ihre Anleger? Marloh: „Die Fonds für Nachhaltiges Wohnen von Grundbesitz 24 sind von der ‚Mietpreisbremse‘ aus zwei Gründen nicht betroffen. Erstens kauft Grundbesitz 24 durchgehend unterhalb des Mietspiegelniveaus ein“, sagt Marloh. Um das so umzusetzen habe Grundbesitz 24 rund 1.500 Investitionsobjekte geprüft und letztlich lediglich in neun investiert.  Zweitens profitierten die Fonds von davon, dass der Gesetzentwurf umfangreiche Moderniesrungen und Sanierungen ausdrücklich von der Preisbremse ausnimmt. Marloh: „Energetische Modernisierungen, Wohnungsverbesserungen sowie umfassende Modernisierungen zur höchstzulässigen Miete hinzugerechnet werden.“ Die Berechnung bei anstehenden Wiedervermietungen erfolge nach der bekannten Umlageformel, sagt der Geschäftsführer „Damit haben die institutionellen und privaten Anteilseigner von Grundbesitz 24 Planungssicherheit“, erklärt er. Auf Mieterseite fange die „Charta Nachhaltiges Wohnen“ – ein selbst auferlegter Kriterienkatalog von Grundbesitz 24 – Erhöhungen wieder auf. Diese erlaube Preissteigerungen im Immobilienbestand nur, wenn  zugleich die Betriebs- und Nebenkosten durch die Modernisierungen sinken. Der aktuelle Entwurf der Mietpreisbremse  enthalte keinen solchen Schutz, betont Marloh.

Bildhinweis: Christoph Marloh (rechts im Bild) führt das Emissionshaus Grundbesitz 24 GmbH gemeinsam mit seinem Bruder Rudolf Marloh. Er ist Fondsmanager und Sachverständiger für energetische Modernisierungen. / Foto: Unternehmen

Besteller-Prinzip bei Maklervergütung „vertretbar“

Die Mietpreisbremse sieht eine weitere zentrale Erleichterung für potenzielle Mieter vor: Makler, die den Kontakt zwischen Mieter und Vermieter herstellen, sollen künftig von derjenigen Partei bezahlt werden, die sie bestellt hat. Bisher ist es meist so, dass der Vermieter den Makler bestellt, wobei die fällige Gebühr – nicht selten zwei Kaltmieten – vom Mieter gezahlt werden. Auch die Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH arbeitet mit Maklern, zumindest „punktuell“ und dann „auf Aufwandsbasis“, wie Geschäftsführer Marloh erklärt. „Deren Aufgaben bei der Weitervermietung werden auf Hausverwaltungen und Hausmeister übertragen“, beschreibt er die gängige  Handhabe der Grundbesitz 24 GmbH. Den Plänen der Bundesregierung  steht die Grundbesitz 24 GmbH in diesem Punkt offen gegenüber: „In gefragten Lagen mit einer Vielzahl von Interessenten ist die standardisierte Abwicklung über Hausverwaltungen sinnvoll. Das Besteller-Prinzip ist aus unserer Sicht vertretbar“, sagt Marloh.

Modernisierungspotenzial in Deutschland weiter groß


Marktpotenzial für das Kerngeschäft der Grundbesitz 24 GmbH sieht der Geschäftsführer reichlich – insbesondere in den Ballungs- und Wachstumsregionen Deutschlands: „In Hamburg, Berlin, in der Rhein-Main-Region sowie in den Räumen Stuttgart und München sorgen eine stabile Demographie und die bestehenden Wohntrends für eine steigende oder stabile Nachfrage nach Wohnraum. Attraktiv für den Einkauf sind mittlere bis einfache Lagen an Standorten, die eine gute Infrastruktur und ein solides Umfeld aufweisen“, erläutert Marloh. Dort und anderswo seien  drei Viertel der Wohnungsbestände vor der Einführung von Wärmeschutzvorschriften errichtet worden.  „Diese Gebäude sind oft nicht oder kaum wärmegedämmt oder energetisch saniert. Heizungssysteme entsprechen vielfach nicht dem Stand der Technik “, so Marloh. Damit ergebe sich bis 2030 ein Potenzial für die langfristige Vermögenssicherung  mit Wohnimmobilien, prognostiziert er. Eine der jüngsten Investitionen eines Grundbesitz-24-Fonds betrifft die Hauptstadt. „Die Nachhaltiges Wohnen Deutschland 8 GmbH & Co. KG hat im Januar 2015 eine Berliner Wohnanlage mit 257 Einheiten und einer Kita aus dem Baujahr 1970 erworben“, sagt Marloh In den nächsten beiden Jahren können wir uns vorstellen, gemeinsam mit unseren Stiftungen und Versorgungswerken weitere 50 Millionen bis 70 Millionen Euro zu investieren“, blickt der Geschäftsführer voraus.

Hier (Link entfernt)  gelangen Sie zu einem Kurzportrait der Grundbesitz 24 GmbH.
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