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Anleihen / AIF, ECOanlagecheck, Genussrechte/Anleihen
ECOanlagecheck: DSP Realwertanleihen I – wie sicher und wie nachhaltig sind die Anleihen der jungen Anbieterin DS Portfolio Konzept?
Die DS Portfolio Konzept GmbH aus Frankfurt am Main bietet drei Anleihen an. Anleger zeichnen alle drei Anleihen gleichzeitig und investieren damit in die drei Bereiche Immobilien, Mobilien und Erneuerbare Energien. Eine Zeichnung ist ab 5.000 Euro plus drei Prozent Agio möglich. Der ECOanlagecheck analysiert das Angebot.
Anbieterin und Provisionen
Anbieterin der DSP Realwertanleihen I ist die DS Portfolio Konzept GmbH aus Frankfurt am Main. Sie wurde Ende 2012 mit einem Stammkapital von 25.000 Euro in Dortmund gegründet und hat bislang noch keine Vermögensanlagen angeboten. Die Anbieterin ist eine Tochtergesellschaft der DS Portfolio Holding GmbH. Deren Mehrheitsgesellschafterin (60 Prozent) wiederum ist die JS Holding GmbH & Co. KG. Bei der JS Holding handelt es sich um die Holdinggesellschaft der Dr. Peters Group aus Dortmund. Diese Gruppe ist seit 1975 als Emissionshaus für geschlossene Fonds am Markt, hauptsächlich in den Investitionssegmenten Flugzeuge, Schiffe und Immobilien.
Dr. Peters übernimmt auch den Vertrieb der DSP Realwertanleihen. Dafür erhält sie als Provision 5 Prozent des gezeichneten Kapitals. Die Anbieterin, die DS Portfolio Konzept, erhält rund 2,4 Prozent der Zeichnungssumme für ihre Konzeptionsleistungen. Während der Laufzeit erhält die Anbieterin jährlich 0,6 Prozent des Anleihekapitals plus Umsatzsteuer für Geschäftsführung und Verwaltung. Die Vermittlerin Dr. Peters bekommt eine laufende sogenannte Bestandspflegeprovision von jährlich 0,2 Prozent des Anleihekapitals.
Das Angebot
Drei Anleihen – drei Firmen als Emittenten: DSP Immobilien GmbH, DSP Mobilien GmbH und DSP Neue Energien GmbH. Über die Verteilung seines Kapitals auf die Emittenten der drei Anleihen kann der Anleger entscheiden. Es stehen vier Anleihevarianten zur Auswahl: Ausgewogen (34 Prozent Immobilien, 33 Prozent Mobilien, 33 Prozent Energie), Schwerpunkt Immobilien (60 Prozent Immobilien, 20 Prozent Mobilien, 20 Prozent Energie), Schwerpunkt Mobilien (60 Prozent Mobilien, 20 Prozent Immobilien, 20 Prozent Energie) und Schwerpunkt Energie/Infrastruktur (60 Prozent Energie, 20 Prozent Immobilien, 20 Prozent Mobilien). Das geplante Gesamtvolumen der drei Anleihen beträgt rund zehn Millionen Euro.
Bei den Anleihen handelt es sich um nicht verbriefte, nachrangige Namensschuldverschreibungen. Im Vergleich zu den gängigen Inhaberschuldverschreibungen ist für den Anleger die Übertragbarkeit bei der Namensschuldverschreibung erschwert.
Laut Prospekt ist geplant, dass die Anleihen bis 2024 vollständig an die Anleger zurückgezahlt werden. Anleger haben eine einmalige Kündigungsmöglichkeit zum Jahresende 2018. Allerdings ist diese Kündigungsmöglichkeit auf 10 Prozent des Anleihekapitals beschränkt. Zudem müssten Anleger bei einer erfolgreichen Kündigung einen Abschlag von 20 Prozent auf ihren Rückzahlungsnennbetrag hinnehmen. Die Laufzeit der Anleihe endet grundsätzlich erst, wenn die Emittenten das gesamte Anleihekapital an die Anleger zurückgezahlt haben oder die letzte Investition beendet haben.
Investiert werden soll vorrangig in geschlossene Fonds. Diese können Laufzeiten von 20 Jahren oder mehr aufweisen. Daher könnte die Laufzeit der Anleihen auch über 20 Jahre liegen. Weil die Anleger keine weitere Kündigungsmöglichkeit haben, müssen sie sich im Grundsatz auf eine entsprechend lange Bindung (eines Teils) ihres Kapitals einstellen können. Im Gegensatz zu den Anlegern können die drei Emittenten die Anleihe jederzeit ganz oder teilweise kündigen.
Die feste Verzinsung der Anleihen beträgt laut Planung einheitlich 4 Prozent pro Jahr bis zum Ende der geplanten Investitionsphase (Juni 2015). Danach liegt die Verzinsung bei 5,33 Prozent pro Jahr (Variante Immobilien), 5,56 Prozent (Variante Ausgewogen), 5,62 Prozent (Variante Neue Energien) oder 5,72 Prozent (Variante Mobilien).
Grundsätzlich sind die Zinszahlungen von der Bonität der Emittenten abhängig. Die Namensschuldverschreibungen sind nachrangig und nicht besichert. Ein Anspruch der Anleger auf Verzinsung und Rückzahlung der Namensschuldverschreibungen ist solange und soweit ausgeschlossen, wie die Verzinsung/Rückzahlung die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens bei den Emittenten herbeiführen würde. Falls Zinszahlungen in einem Jahr ausfallen sollten, hat der Anleger einen – nicht verzinsten – Nachzahlungsanspruch in den folgenden Jahren. Da den Emittenten die – nach den Zinszahlungen und der Kapitalrückzahlung an die Anleger verbleibenden – Mehrerträge zufließen, besteht für die Emittenten und die Anbieterin ein hohes Eigeninteresse an einem erfolgreichen Verlauf der Anleihen für die Anleger.
Die Anleger haben wie bei Anleihen üblich keine Mitwirkungs- und Stimmrechte bei den drei Emittenten DSP Immobilien GmbH, DSP Mobilien GmbH und DSP Neue Energien GmbH. Laut Prospekt werden die Anleger einmal im Jahr über die Entwicklung der Emittenten informiert. Zudem erhalten sie nach Angaben der Anbieterin DS Portfolio Konzept regelmäßig einen Investitionsreport.
Bildhinweis: Die drei Mitgesellschafter, die für die Strukturierung und das Management der DSP Realwertanleihen I verantwortlich sind: Simon Kreuels, Benjamin Kehr, Dr. Jan Nieswiodek (von links). / Quelle: Unternehmen
Die Investitionen
Das Anleihenangebot ist als Blindpool konzipiert. Das heißt: Der Großteil der geplanten Investitionen der drei Emittenten steht derzeit noch nicht fest. Die Emittenten planen grundsätzlich, nur mittelbar zu investieren, indem sie Anteile an geschlossenen Fonds und nicht öffentlichen Privatplatzierungen (Private Placements) zeichnen. Dabei sind die drei Emittenten in unterschiedlichen Segmenten aktiv. Die DSP Immobilien GmbH kann beispielsweise in Häuser und Grundstücke investieren. Zum Bereich der DSP Mobilien GmbH zählen Flugzeuge, Schiffe, Container und Eisenbahnen. Hier wäre beispielsweise grundsätzlich auch eine Beteiligung an Öltanker-Fonds möglich, auch wenn diese Möglichkeit nach Angaben der Anbieterin praktisch nicht relevant sein soll. Die DSP Neue Energien GmbH ist nicht nur auf den Bereich der Erneuerbaren Energien ausgerichtet, sie darf auch in den Bereich Infrastruktur investieren. Dazu zählen laut Prospekt beispielsweise Leitungsnetze, Seehäfen, Flughäfen und Autobahnen. Ein Leitungsnetz kann unter anderem sowohl eine Stromleitung als auch eine Ölpipeline sein.
Die Investitionen der Emittenten unterliegen laut Prospekt sowohl allgemeinen als auch segmentspezifischen Investitionsrichtlinien. Zu den allgemeinen Richtlinien zählt beispielsweise, dass maximal 20 Prozent des Anleihekapitals in Zielinvestments eines Initiators/Emissionshauses fließen dürfen. Somit dürfen auch maximal 20 Prozent in Fonds der Dr. Peters-Gruppe investiert werden. Zu den spezifischen Investitionskriterien gehören beispielsweise im Segment Immobilien die Standortqualität, die Bonität der Mieter und Generalübernehmer und die Eigenkapitalquote. Im Bereich Mobilien werden Kriterien wie erfahrener Hersteller, langfristige Mietvertragslaufzeiten und bonitätsstarker Mieter angeführt. Im Bereich Erneuerbarer Energien sollen Kriterien wie langfristige Einnahmesicherheit durch gesetzliche Einspeisevergütung oder Abnahmevertrag, renommierte Anlagenbauer und Komponentenlieferanten erfüllt sein. In jedem Segment dürfen laut Investitionsrichtlinien 20 Prozent (Immobilien, Mobilien) bis 30 Prozent (Erneuerbare Energien/Infrastruktur) des Anleihekapitals in (riskantere) Zielinvestments fließen, die weniger Investitionskriterien erfüllen, wenn auf Objektebene dieser Zielinvestments eine zweistellige Einkaufsrendite prognostiziert wird.
Laut Investitionsreport I aus dem Juni 2013 haben die drei Emittenten erste Zielinvestments „identifiziert“, womit offenbar gemeint ist, dass nach derzeitiger Planung die Anteile an den Fonds bei erfolgreicher Kapitaleinwerbung gekauft werden sollen.
In alle im Folgenden aufgeführten Fonds und Private Placements sollen jeweils 250.000 Euro investiert werden. Die DSP Immobilien GmbH plant Beteiligungen an
- den Immobilienfonds Wachstumswerte Europa 5 von der Hannover Leasing GmbH & Co. KG,
- an Pacific Core 1 von der HIH Hamburgischen Immobilien Handlung GmbH und
- an dem Metropolen Deutschland Fonds von der Deutschen Immobilien Invest GmbH.
Die DSP Mobilien GmbH soll investieren in
- die beiden Flugzeugfonds Sky Class 58 von der KGAL GmbH & Co. KG und
- Flight Invest 50 von der Hannover Leasing GmbH & Co. KG.
Zudem befindet sich laut Investitionsreport eine Beteiligung an dem Eisenbahnfonds Railportfolio III von der Paribus Capital GmbH in der Vorprüfung.
Die DSP Erneuerbare Energien GmbH hat als Zielfonds
- den Solarfonds Solar Deutschland VII von der LHI Leasing GmbH (siehe ECOanlagecheck zum Fonds vom 31. August 2012) und
- den Wasserkraftfonds Hydro Power Invest III von der Aquila Capital GmbH (siehe ECOanlagecheck zum Schwesterfonds vom 26. Juni 2012).
- Zudem soll in das Private Placement Solar Projektentwicklung V von der hep capital AG, das in Japan Solarprojekte entwickeln will, investiert werden.
Fazit
Die Anleihen sind fest verzinslich. Die Anleger erhalten somit einen Nominalzins. Daher kann die Bezeichnung der Vermögenanlage als „Realwertanleihen“ irreführend sein. Die Emittenten investieren zwar voraussichtlich in „reale Werte“, aber für den Anleger ergibt sich daraus kein (teilweiser) Inflationsschutz. Der Realzins für den Anleger ergibt sich aus dem Nominalzins abzüglich der Inflationsrate und kann somit auch negativ werden. Dagegen würde – unter der Annahme, dass Kosten und Einnahmen proportional mit der Inflationsrate steigen – der Realzins (reale Rendite) für den Anleger bei einer direkten Realwertbeteiligung an einem geschlossenen Fonds konstant bleiben. Diesem Nachteil der angebotenen Anleihen steht der Vorteil gegenüber, dass der Anleger mit einem geringen Kapitaleinsatz in ein – bei Vollplatzierung der Anleihen – breit gestreutes Portfolio an Fonds verschiedener Segmente investieren und somit eine Risikodiversifizierung erreichen kann.
Für Anleger, die sehr sicher sein wollen, dass ihr Kapital nur in ökologisch einwandfreie und nachhaltige Fonds fließt, sind die Anleihen nicht geeignet.
Basisdaten
Anbieterin: DS Portfolio Konzept GmbH, Frankfurt am Main
Emittentin: DSP Immobilien GmbH, DSP Mobilien GmbH, DSP Neue Energien GmbH, jeweils Frankfurt am Main
Anlageform: Nachrangige Namensschuldverschreibung
Mindestzeichnungssumme: 5.000 Euro
Agio: 3 Prozent
Emissionsvolumen: 9,925 Millionen Euro
Laufzeit: unbestimmt, ca. 10 Jahre (Planung)
Verzinsung: 4 Prozent pro Jahr (bis Juni 2015), 5,33 bis 5,72 Prozent pro Jahr (ab Juli 2015)
Einkunftsart: Einkünfte aus Kapitalvermögen
BaFin-Billigung: Ja
Handelbarkeit: Keine Notierung an einer Börse
Anbieterin und Provisionen
Anbieterin der DSP Realwertanleihen I ist die DS Portfolio Konzept GmbH aus Frankfurt am Main. Sie wurde Ende 2012 mit einem Stammkapital von 25.000 Euro in Dortmund gegründet und hat bislang noch keine Vermögensanlagen angeboten. Die Anbieterin ist eine Tochtergesellschaft der DS Portfolio Holding GmbH. Deren Mehrheitsgesellschafterin (60 Prozent) wiederum ist die JS Holding GmbH & Co. KG. Bei der JS Holding handelt es sich um die Holdinggesellschaft der Dr. Peters Group aus Dortmund. Diese Gruppe ist seit 1975 als Emissionshaus für geschlossene Fonds am Markt, hauptsächlich in den Investitionssegmenten Flugzeuge, Schiffe und Immobilien.
Dr. Peters übernimmt auch den Vertrieb der DSP Realwertanleihen. Dafür erhält sie als Provision 5 Prozent des gezeichneten Kapitals. Die Anbieterin, die DS Portfolio Konzept, erhält rund 2,4 Prozent der Zeichnungssumme für ihre Konzeptionsleistungen. Während der Laufzeit erhält die Anbieterin jährlich 0,6 Prozent des Anleihekapitals plus Umsatzsteuer für Geschäftsführung und Verwaltung. Die Vermittlerin Dr. Peters bekommt eine laufende sogenannte Bestandspflegeprovision von jährlich 0,2 Prozent des Anleihekapitals.
Das Angebot
Drei Anleihen – drei Firmen als Emittenten: DSP Immobilien GmbH, DSP Mobilien GmbH und DSP Neue Energien GmbH. Über die Verteilung seines Kapitals auf die Emittenten der drei Anleihen kann der Anleger entscheiden. Es stehen vier Anleihevarianten zur Auswahl: Ausgewogen (34 Prozent Immobilien, 33 Prozent Mobilien, 33 Prozent Energie), Schwerpunkt Immobilien (60 Prozent Immobilien, 20 Prozent Mobilien, 20 Prozent Energie), Schwerpunkt Mobilien (60 Prozent Mobilien, 20 Prozent Immobilien, 20 Prozent Energie) und Schwerpunkt Energie/Infrastruktur (60 Prozent Energie, 20 Prozent Immobilien, 20 Prozent Mobilien). Das geplante Gesamtvolumen der drei Anleihen beträgt rund zehn Millionen Euro.
Bei den Anleihen handelt es sich um nicht verbriefte, nachrangige Namensschuldverschreibungen. Im Vergleich zu den gängigen Inhaberschuldverschreibungen ist für den Anleger die Übertragbarkeit bei der Namensschuldverschreibung erschwert.
Laut Prospekt ist geplant, dass die Anleihen bis 2024 vollständig an die Anleger zurückgezahlt werden. Anleger haben eine einmalige Kündigungsmöglichkeit zum Jahresende 2018. Allerdings ist diese Kündigungsmöglichkeit auf 10 Prozent des Anleihekapitals beschränkt. Zudem müssten Anleger bei einer erfolgreichen Kündigung einen Abschlag von 20 Prozent auf ihren Rückzahlungsnennbetrag hinnehmen. Die Laufzeit der Anleihe endet grundsätzlich erst, wenn die Emittenten das gesamte Anleihekapital an die Anleger zurückgezahlt haben oder die letzte Investition beendet haben.
Investiert werden soll vorrangig in geschlossene Fonds. Diese können Laufzeiten von 20 Jahren oder mehr aufweisen. Daher könnte die Laufzeit der Anleihen auch über 20 Jahre liegen. Weil die Anleger keine weitere Kündigungsmöglichkeit haben, müssen sie sich im Grundsatz auf eine entsprechend lange Bindung (eines Teils) ihres Kapitals einstellen können. Im Gegensatz zu den Anlegern können die drei Emittenten die Anleihe jederzeit ganz oder teilweise kündigen.
Die feste Verzinsung der Anleihen beträgt laut Planung einheitlich 4 Prozent pro Jahr bis zum Ende der geplanten Investitionsphase (Juni 2015). Danach liegt die Verzinsung bei 5,33 Prozent pro Jahr (Variante Immobilien), 5,56 Prozent (Variante Ausgewogen), 5,62 Prozent (Variante Neue Energien) oder 5,72 Prozent (Variante Mobilien).
Grundsätzlich sind die Zinszahlungen von der Bonität der Emittenten abhängig. Die Namensschuldverschreibungen sind nachrangig und nicht besichert. Ein Anspruch der Anleger auf Verzinsung und Rückzahlung der Namensschuldverschreibungen ist solange und soweit ausgeschlossen, wie die Verzinsung/Rückzahlung die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens bei den Emittenten herbeiführen würde. Falls Zinszahlungen in einem Jahr ausfallen sollten, hat der Anleger einen – nicht verzinsten – Nachzahlungsanspruch in den folgenden Jahren. Da den Emittenten die – nach den Zinszahlungen und der Kapitalrückzahlung an die Anleger verbleibenden – Mehrerträge zufließen, besteht für die Emittenten und die Anbieterin ein hohes Eigeninteresse an einem erfolgreichen Verlauf der Anleihen für die Anleger.

Bildhinweis: Die drei Mitgesellschafter, die für die Strukturierung und das Management der DSP Realwertanleihen I verantwortlich sind: Simon Kreuels, Benjamin Kehr, Dr. Jan Nieswiodek (von links). / Quelle: Unternehmen
Die Investitionen
Das Anleihenangebot ist als Blindpool konzipiert. Das heißt: Der Großteil der geplanten Investitionen der drei Emittenten steht derzeit noch nicht fest. Die Emittenten planen grundsätzlich, nur mittelbar zu investieren, indem sie Anteile an geschlossenen Fonds und nicht öffentlichen Privatplatzierungen (Private Placements) zeichnen. Dabei sind die drei Emittenten in unterschiedlichen Segmenten aktiv. Die DSP Immobilien GmbH kann beispielsweise in Häuser und Grundstücke investieren. Zum Bereich der DSP Mobilien GmbH zählen Flugzeuge, Schiffe, Container und Eisenbahnen. Hier wäre beispielsweise grundsätzlich auch eine Beteiligung an Öltanker-Fonds möglich, auch wenn diese Möglichkeit nach Angaben der Anbieterin praktisch nicht relevant sein soll. Die DSP Neue Energien GmbH ist nicht nur auf den Bereich der Erneuerbaren Energien ausgerichtet, sie darf auch in den Bereich Infrastruktur investieren. Dazu zählen laut Prospekt beispielsweise Leitungsnetze, Seehäfen, Flughäfen und Autobahnen. Ein Leitungsnetz kann unter anderem sowohl eine Stromleitung als auch eine Ölpipeline sein.
Die Investitionen der Emittenten unterliegen laut Prospekt sowohl allgemeinen als auch segmentspezifischen Investitionsrichtlinien. Zu den allgemeinen Richtlinien zählt beispielsweise, dass maximal 20 Prozent des Anleihekapitals in Zielinvestments eines Initiators/Emissionshauses fließen dürfen. Somit dürfen auch maximal 20 Prozent in Fonds der Dr. Peters-Gruppe investiert werden. Zu den spezifischen Investitionskriterien gehören beispielsweise im Segment Immobilien die Standortqualität, die Bonität der Mieter und Generalübernehmer und die Eigenkapitalquote. Im Bereich Mobilien werden Kriterien wie erfahrener Hersteller, langfristige Mietvertragslaufzeiten und bonitätsstarker Mieter angeführt. Im Bereich Erneuerbarer Energien sollen Kriterien wie langfristige Einnahmesicherheit durch gesetzliche Einspeisevergütung oder Abnahmevertrag, renommierte Anlagenbauer und Komponentenlieferanten erfüllt sein. In jedem Segment dürfen laut Investitionsrichtlinien 20 Prozent (Immobilien, Mobilien) bis 30 Prozent (Erneuerbare Energien/Infrastruktur) des Anleihekapitals in (riskantere) Zielinvestments fließen, die weniger Investitionskriterien erfüllen, wenn auf Objektebene dieser Zielinvestments eine zweistellige Einkaufsrendite prognostiziert wird.
Laut Investitionsreport I aus dem Juni 2013 haben die drei Emittenten erste Zielinvestments „identifiziert“, womit offenbar gemeint ist, dass nach derzeitiger Planung die Anteile an den Fonds bei erfolgreicher Kapitaleinwerbung gekauft werden sollen.
In alle im Folgenden aufgeführten Fonds und Private Placements sollen jeweils 250.000 Euro investiert werden. Die DSP Immobilien GmbH plant Beteiligungen an
- den Immobilienfonds Wachstumswerte Europa 5 von der Hannover Leasing GmbH & Co. KG,
- an Pacific Core 1 von der HIH Hamburgischen Immobilien Handlung GmbH und
- an dem Metropolen Deutschland Fonds von der Deutschen Immobilien Invest GmbH.
Die DSP Mobilien GmbH soll investieren in
- die beiden Flugzeugfonds Sky Class 58 von der KGAL GmbH & Co. KG und
- Flight Invest 50 von der Hannover Leasing GmbH & Co. KG.
Zudem befindet sich laut Investitionsreport eine Beteiligung an dem Eisenbahnfonds Railportfolio III von der Paribus Capital GmbH in der Vorprüfung.
Die DSP Erneuerbare Energien GmbH hat als Zielfonds
- den Solarfonds Solar Deutschland VII von der LHI Leasing GmbH (siehe ECOanlagecheck zum Fonds vom 31. August 2012) und
- den Wasserkraftfonds Hydro Power Invest III von der Aquila Capital GmbH (siehe ECOanlagecheck zum Schwesterfonds vom 26. Juni 2012).
- Zudem soll in das Private Placement Solar Projektentwicklung V von der hep capital AG, das in Japan Solarprojekte entwickeln will, investiert werden.
Fazit
Die Anleihen sind fest verzinslich. Die Anleger erhalten somit einen Nominalzins. Daher kann die Bezeichnung der Vermögenanlage als „Realwertanleihen“ irreführend sein. Die Emittenten investieren zwar voraussichtlich in „reale Werte“, aber für den Anleger ergibt sich daraus kein (teilweiser) Inflationsschutz. Der Realzins für den Anleger ergibt sich aus dem Nominalzins abzüglich der Inflationsrate und kann somit auch negativ werden. Dagegen würde – unter der Annahme, dass Kosten und Einnahmen proportional mit der Inflationsrate steigen – der Realzins (reale Rendite) für den Anleger bei einer direkten Realwertbeteiligung an einem geschlossenen Fonds konstant bleiben. Diesem Nachteil der angebotenen Anleihen steht der Vorteil gegenüber, dass der Anleger mit einem geringen Kapitaleinsatz in ein – bei Vollplatzierung der Anleihen – breit gestreutes Portfolio an Fonds verschiedener Segmente investieren und somit eine Risikodiversifizierung erreichen kann.
Für Anleger, die sehr sicher sein wollen, dass ihr Kapital nur in ökologisch einwandfreie und nachhaltige Fonds fließt, sind die Anleihen nicht geeignet.
Basisdaten
Anbieterin: DS Portfolio Konzept GmbH, Frankfurt am Main
Emittentin: DSP Immobilien GmbH, DSP Mobilien GmbH, DSP Neue Energien GmbH, jeweils Frankfurt am Main
Anlageform: Nachrangige Namensschuldverschreibung
Mindestzeichnungssumme: 5.000 Euro
Agio: 3 Prozent
Emissionsvolumen: 9,925 Millionen Euro
Laufzeit: unbestimmt, ca. 10 Jahre (Planung)
Verzinsung: 4 Prozent pro Jahr (bis Juni 2015), 5,33 bis 5,72 Prozent pro Jahr (ab Juli 2015)
Einkunftsart: Einkünfte aus Kapitalvermögen
BaFin-Billigung: Ja
Handelbarkeit: Keine Notierung an einer Börse