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Anleihen / AIF, ECOanlagecheck, Genussrechte/Anleihen
ECOanlagecheck: Genussrecht Hesse Newman GreenBuilding
Die Hesse Newman Capital AG aus Hamburg bietet ein Genussrecht an. Das eingeworbene Kapital soll in Beteiligungen an deutschen Immobilien investiert werden, die von der Hesse Newman Gruppe gemanagt werden. Der Fokus liegt auf Immobilien mit einem überdurchschnittlich hohen Nachhaltigkeitsstandard (Green Buildings). Eine Zeichnung ist ab 1.000 Euro plus fünf Prozent Agio möglich. Der ECOanlagecheck analysiert das Angebot.
Die Anbieterin
Anbieterin des Genussrechtes ist die Hesse Newman Capital AG aus Hamburg. Sie wurde 2005 mit einem Grundkapital von 15 Millionen Euro gegründet und hat seit 2010 sieben Immobilienfonds und ein Immobilien-Zweitmarkt-Genussrecht aufgelegt. Das Unternehmen veröffentlicht Leistungsbilanzen. Die zuletzt veröffentlichte Leistungsbilanz 2011 zeigt, dass die Investitionsphasen der Fonds weitestgehend plangemäß verlaufen sind. Im Prospekt ist eine Aufstellung (Stand Ende 2012) enthalten, wonach bislang bei allen acht Immobilienanlagen die Auszahlungen an die Anleger in der Höhe plangemäß erfolgt sind. Durchschnittlich erhielten nach Angaben der Anbieterin Anleger eine Auszahlung von 5,6 Prozent pro Jahr.
Die Hesse Newman Capital AG übernimmt über Tochtergesellschaften auch den Vertrieb des Genussrechts und die laufende Verwaltung. Für die Vermittlung erhält sie als Provision 4 Prozent des gezeichneten Genusskapitals und das Agio. Die Höhe des Agios ist abhängig von der Zeichnungssumme des einzelnen Anlegers. Es beträgt 4 Prozent bei einer Zeichnung von mehr als 5.000 Euro, drei Prozent bei über 10.000 Euro und zwei Prozent bei einer Zeichnungssumme von über 20.000 Euro. Zudem können bei den Zielfonds Vermittlungsprovisionen anfallen, die ebenfalls Hesse Newman zustehen. Für die Verwaltung der Genussrechte erhält Hesse Newman 0,1 Prozent des Genusskapitals pro Jahr. Die Geschäftsführungsvergütung beträgt ebenfalls 0,1 Prozent des Genusskapitals pro Jahr. Zudem fällt eine jährliche Haftungsvergütung für die Komplementärin von 20.000 Euro an.
Das Angebot
Emittentin des Genussrechts ist die Hesse Newman GreenBuilding AG & Co. KG. Diese Kommanditgesellschaft wurde im Januar 2013 in Hamburg mit einem Kommanditkapital von 10.000 Euro gegründet. Persönlich haftende Gesellschafterin (Komplementärin) der Emittentin ist die Hesse Newman GreenBuilding Verwaltung AG (Grundkapital 50.000 Euro). Geschäftsführende Kommanditistin ist die Hesse Newman Immobilienmanagement GmbH.
Das Genussrecht ist mit einem so genannten Nachrang ausgestattet: Erst werden also nicht nachrangige Ansprüche bedient, dann Ansprüche aus dem Genussrecht. Ein Anspruch der Anleger auf Verzinsung und Rückzahlung des Genussrechtes ist solange und soweit ausgeschlossen, wie die Verzinsung/Rückzahlung die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens bei der Genussrechtemittentin Hesse Newman GreenBuilding AG & Co. KG herbeiführen würde. Laut Prospekt beabsichtig die Emittentin keine Aufnahme von Fremdkapital, allerdings ist es vertraglich nicht ausgeschlossen. Bei einer Aufnahme von nicht nachrangigen Darlehen oder der Ausgabe von Anleihen durch die Emittentin würde sich tendenziell die Wahrscheinlichkeit erhöhen, dass Zins- und Rückzahlungen an die Genussrechtsinhaber nicht (vollständig) geleistet werden. Falls Zinszahlungen in einem Jahr ausfallen sollten, hat der Anleger einen Nachzahlungsanspruch in den folgenden Jahren.
Die Laufzeit der Genussrechte ist unbestimmt. Die Genussrechtsinhaber können jeweils zum Ende eines Kalenderjahres mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Allerdings erhalten Anleger bei einer Kündigung innerhalb der ersten zehn Jahre ihr Genusskapital nicht vollständig zurück. Die Rückzahlung des Genusskapitals erfolgt bei einer Kündigung vor Ablauf von drei vollen Kalenderjahren nach Zeichnung zu 90 Prozent, vor Ablauf von sechs Jahren zu 94 Prozent, vor Ablauf von zehn Jahren zu 97 Prozent und erst bei einer Kündigung nach zehn Jahren zu 100 Prozent.
Für Anleger, die trotzdem innerhalb der ersten Jahre kündigen, besteht das Risiko, dass die Genussrechtsemittentin nicht über genügend Liquidität verfügt, um zurückzuzahlen. Der Grund hierfür: Die Emittentin investiert in Immobilien, die in der Regel einen Investitionshorizont von zehn Jahren oder länger aufweisen. Ein vorzeitiger und kurzfristiger Verkauf ist oftmals schwer möglich beziehungsweise kann er mit deutlichen Abschlägen beim Verkaufspreis verbunden sein. Zudem kann ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb einen gewerblichen Grundstückshandel begründen, der mit Steuerbelastungen für die Genussrechtsemittentin verbunden sein kann und damit ihre Liquidität belasten kann. Das Genussrechtsangebot kombiniert somit Merkmale von offenen und geschlossenen Immobilienfonds. Gesellschafterrechte und den gleichen (teilweisen) Inflationsschutz wie bei einer direkten Sachwertinvestition bietet es aber nicht.
Die Verzinsung des Genussrechts beträgt fünf Prozent pro Jahr. Aufgrund der Agiozahlung und der reduzierten Rückzahlung bei frühzeitiger Kündigung liegt die Rendite für den Anleger bei einer Kündigung innerhalb der ersten zehn Jahre unter der Nominal-Verzinsung von 5 Prozent. Beispielsweise beträgt die Rendite (IRR-Berechnungsmethode) für einen Anleger bei einer Zeichnung von weniger als 5.000 Euro und einer Kündigung nach vier Jahren rund 2,2 Prozent pro Jahr. Bei einer Zeichnung von 8.000 Euro und einer Kündigung nach sieben Jahren sind es rund 4,0 Prozent Rendite pro Jahr. Bei einer Zeichnung von 12.000 Euro und einer Haltezeit von zehn Jahren sind es rund 4,6 Prozent Rendite pro Jahr.
Die Investitionen
Die Investitionen sollen mittelbar über die Beteiligung an Hesse Newman-
Immobilienfonds oder unmittelbar mit einem Direktkauf einzelner Immobilien erfolgen. Derzeit (Stand: Anfang Juli 2013) hat die Emittentin noch nicht investiert. Laut derzeitigem Gesellschaftsvertrag der Genussrechtemittentin Hesse Newman GreenBuilding AG & Co. KG sollen „Investitionen ausschließlich in deutsche Immobilien erfolgen, die nach dem Prinzip des nachhaltigen Bauens (nationaler oder internationaler GreenBuilding Standard oder mindestens Erfüllung der Anforderungen nach EnEV 2007) geplant, errichtet oder betrieben werden beziehungsweise worden sind.“ Die Anforderungen an die Nachhaltigkeit sind somit nicht überdurchschnittlich hoch. Ein Gebäude, das die deutsche Energieeinsparverordnung 2007 (EnEV 2007) erfüllt, ist noch kein Green Building. Unter anderem kann es einen um 30 Prozent höheren Primärenergieverbrauch aufweisen als ein Gebäude, das dem aktuellen EnEV 2009-Standard genügt. Die voraussichtlich ab 2014 geltende EnEV 2014 verlangt eine weitere Reduzierung des Primärenergiebedarfs um ca. 25 Prozent gegenüber dem EnEV 2009.
Bildnachweis: Investitonsobkelt von Hesse Newman Capital in Hamburg.
Die bisherigen Hesse-Newman-Fondsimmobilien weisen aber in der Regel einen höheren Green Building-Standard auf. Nach Angaben der Anbieterin ist geplant, das zunächst eingeworbene Genussrechtskapital in die beiden Hesse Newman-Immobilien Classic Value 4 (Standort Hamburg) und Classic Value 8 (Standort München) zu investieren. Beide sind derzeit noch in der Platzierung. Die beiden Fondsimmobilien verfügen über die Green Building-Standards DGNB Silber (Hamburg) und LEED Gold (Planung, München).
Laut Prospekt ist es geplant, dass die Emittentin Immobilienbeteiligungen erwirbt, die von der Hesse Newman Capital AG beziehungswise von mit ihr verbundenen Unternehmen angeboten werden. Die personellen und gesellschaftsrechtlichen Verflechtungen zwischen der Emittentin und den Hesse Newman-Unternehmen können zu Interessenkonflikten führen. Beispielsweise sieht der Geschäftsplan der Emittentin vor, dass sie beim Erwerb von Immobilienbeteiligungen Rückvergütungen beziehungsweise Anschaffungskostenminderungen in Höhe von durchschnittlich 4 Prozent erhält, die dann aber bei Hesse Newman entsprechend den Erlös mindern würden.
Zudem besteht das Risiko, dass die Emittentin vorrangig Anteile an denjenigen Hesse Newman – Immobilienfonds erwirbt, die nur zögerlich oder gar nicht am Beteiligungsmarkt platziert werden können. Das ist insofern ein Risiko, falls eine langsame Platzierungsgeschwindigkeit – beispielsweise bei einer negativen Bewertung durch Analysehäuser – ein Indiz für eine schlechtere Fondsqualität sein sollte. Das muss aber nicht zwingend der Fall sein. Ein Grund für eine lange Platzierungsdauer kann beispielsweise auch ein hohes Fondsvolumen sein. Zudem kann es sein, dass ein Immobilienfonds an einem Standort investiert, der zukunftsträchtig ist, aber (noch) nicht im Fokus der Anleger ist, so dass die Platzierung trotz guter Fondsqualität zögerlich ist.
Insgesamt sind die Höhe und die Entwicklung des Risikos abhängig davon, wie schnell Genussrechtskapital eingeworben wird und ob mit dem Kapital ein rentables Portfolio an Immobilien aufgebaut werden kann. Mit zunehmender Risikostreuung kann dann mittelfristig auch die Vorsteuerrendite von unter 5 Prozent pro Jahr angemessen sein. Zum Vergleich: Offene Immobilienfonds lieferten in den vergangenen Jahren teilweise nur Renditen vor Steuern von durchschnittlich unter 3 Prozent pro Jahr.
Fazit
Das Rendite/Risiko-Profil ist abhängig von der erreichten Risikostreuung. Wenn es der Anbieterin gelingt, genügend Genussrechtskapital einzusammeln und ein stabiles, risikodiversifiziertes und ertragreiches Immobilienportfolio zusammen zu stellen, kann das Genussrecht für Anleger eine Alternative zu offenen Immobilienfonds sein. Für Anleger, die über ausreichend Kapital verfügen, um auf individueller Ebene eine ausreichende Risikostreuung zu erreichen, ist in mehreren Punkten (teilweiser Inflationsschutz, Mehrertragspotential, Gesellschafterrechte) die Direktbeteiligung an mehreren guten Green Building-Immobilienfonds vorteilhafter.
Bildnachweis: Investitonsobjket von Hesse Newman Capital inMünchen.
Basisdaten
Anbieterin: Hesse Newman Capital AG, Hamburg
Emittentin: Hesse Newman GreenBuilding AG & Co. KG, Hamburg
Anlageform: Nachrang-Genussrecht
Mindestzeichnungssumme: 1.000 Euro
Agio: 5 Prozent (niedrigeres Agio bei höheren Zeichnungssummen)
Emissionsvolumen: unbestimmt
Laufzeit: unbestimmt, jährlich Kündigung zum Jahresende möglich
Verzinsung: 5 Prozent pro Jahr
Einkunftsart: Einkünfte aus Kapitalvermögen
BaFin-Billigung: Ja
Handelbarkeit: Keine Notierung an einer Börse
ISIN: ---
Die Anbieterin
Anbieterin des Genussrechtes ist die Hesse Newman Capital AG aus Hamburg. Sie wurde 2005 mit einem Grundkapital von 15 Millionen Euro gegründet und hat seit 2010 sieben Immobilienfonds und ein Immobilien-Zweitmarkt-Genussrecht aufgelegt. Das Unternehmen veröffentlicht Leistungsbilanzen. Die zuletzt veröffentlichte Leistungsbilanz 2011 zeigt, dass die Investitionsphasen der Fonds weitestgehend plangemäß verlaufen sind. Im Prospekt ist eine Aufstellung (Stand Ende 2012) enthalten, wonach bislang bei allen acht Immobilienanlagen die Auszahlungen an die Anleger in der Höhe plangemäß erfolgt sind. Durchschnittlich erhielten nach Angaben der Anbieterin Anleger eine Auszahlung von 5,6 Prozent pro Jahr.
Die Hesse Newman Capital AG übernimmt über Tochtergesellschaften auch den Vertrieb des Genussrechts und die laufende Verwaltung. Für die Vermittlung erhält sie als Provision 4 Prozent des gezeichneten Genusskapitals und das Agio. Die Höhe des Agios ist abhängig von der Zeichnungssumme des einzelnen Anlegers. Es beträgt 4 Prozent bei einer Zeichnung von mehr als 5.000 Euro, drei Prozent bei über 10.000 Euro und zwei Prozent bei einer Zeichnungssumme von über 20.000 Euro. Zudem können bei den Zielfonds Vermittlungsprovisionen anfallen, die ebenfalls Hesse Newman zustehen. Für die Verwaltung der Genussrechte erhält Hesse Newman 0,1 Prozent des Genusskapitals pro Jahr. Die Geschäftsführungsvergütung beträgt ebenfalls 0,1 Prozent des Genusskapitals pro Jahr. Zudem fällt eine jährliche Haftungsvergütung für die Komplementärin von 20.000 Euro an.
Das Angebot
Emittentin des Genussrechts ist die Hesse Newman GreenBuilding AG & Co. KG. Diese Kommanditgesellschaft wurde im Januar 2013 in Hamburg mit einem Kommanditkapital von 10.000 Euro gegründet. Persönlich haftende Gesellschafterin (Komplementärin) der Emittentin ist die Hesse Newman GreenBuilding Verwaltung AG (Grundkapital 50.000 Euro). Geschäftsführende Kommanditistin ist die Hesse Newman Immobilienmanagement GmbH.
Das Genussrecht ist mit einem so genannten Nachrang ausgestattet: Erst werden also nicht nachrangige Ansprüche bedient, dann Ansprüche aus dem Genussrecht. Ein Anspruch der Anleger auf Verzinsung und Rückzahlung des Genussrechtes ist solange und soweit ausgeschlossen, wie die Verzinsung/Rückzahlung die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens bei der Genussrechtemittentin Hesse Newman GreenBuilding AG & Co. KG herbeiführen würde. Laut Prospekt beabsichtig die Emittentin keine Aufnahme von Fremdkapital, allerdings ist es vertraglich nicht ausgeschlossen. Bei einer Aufnahme von nicht nachrangigen Darlehen oder der Ausgabe von Anleihen durch die Emittentin würde sich tendenziell die Wahrscheinlichkeit erhöhen, dass Zins- und Rückzahlungen an die Genussrechtsinhaber nicht (vollständig) geleistet werden. Falls Zinszahlungen in einem Jahr ausfallen sollten, hat der Anleger einen Nachzahlungsanspruch in den folgenden Jahren.
Die Laufzeit der Genussrechte ist unbestimmt. Die Genussrechtsinhaber können jeweils zum Ende eines Kalenderjahres mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Allerdings erhalten Anleger bei einer Kündigung innerhalb der ersten zehn Jahre ihr Genusskapital nicht vollständig zurück. Die Rückzahlung des Genusskapitals erfolgt bei einer Kündigung vor Ablauf von drei vollen Kalenderjahren nach Zeichnung zu 90 Prozent, vor Ablauf von sechs Jahren zu 94 Prozent, vor Ablauf von zehn Jahren zu 97 Prozent und erst bei einer Kündigung nach zehn Jahren zu 100 Prozent.
Für Anleger, die trotzdem innerhalb der ersten Jahre kündigen, besteht das Risiko, dass die Genussrechtsemittentin nicht über genügend Liquidität verfügt, um zurückzuzahlen. Der Grund hierfür: Die Emittentin investiert in Immobilien, die in der Regel einen Investitionshorizont von zehn Jahren oder länger aufweisen. Ein vorzeitiger und kurzfristiger Verkauf ist oftmals schwer möglich beziehungsweise kann er mit deutlichen Abschlägen beim Verkaufspreis verbunden sein. Zudem kann ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb einen gewerblichen Grundstückshandel begründen, der mit Steuerbelastungen für die Genussrechtsemittentin verbunden sein kann und damit ihre Liquidität belasten kann. Das Genussrechtsangebot kombiniert somit Merkmale von offenen und geschlossenen Immobilienfonds. Gesellschafterrechte und den gleichen (teilweisen) Inflationsschutz wie bei einer direkten Sachwertinvestition bietet es aber nicht.
Die Verzinsung des Genussrechts beträgt fünf Prozent pro Jahr. Aufgrund der Agiozahlung und der reduzierten Rückzahlung bei frühzeitiger Kündigung liegt die Rendite für den Anleger bei einer Kündigung innerhalb der ersten zehn Jahre unter der Nominal-Verzinsung von 5 Prozent. Beispielsweise beträgt die Rendite (IRR-Berechnungsmethode) für einen Anleger bei einer Zeichnung von weniger als 5.000 Euro und einer Kündigung nach vier Jahren rund 2,2 Prozent pro Jahr. Bei einer Zeichnung von 8.000 Euro und einer Kündigung nach sieben Jahren sind es rund 4,0 Prozent Rendite pro Jahr. Bei einer Zeichnung von 12.000 Euro und einer Haltezeit von zehn Jahren sind es rund 4,6 Prozent Rendite pro Jahr.
Die Investitionen
Die Investitionen sollen mittelbar über die Beteiligung an Hesse Newman-
Immobilienfonds oder unmittelbar mit einem Direktkauf einzelner Immobilien erfolgen. Derzeit (Stand: Anfang Juli 2013) hat die Emittentin noch nicht investiert. Laut derzeitigem Gesellschaftsvertrag der Genussrechtemittentin Hesse Newman GreenBuilding AG & Co. KG sollen „Investitionen ausschließlich in deutsche Immobilien erfolgen, die nach dem Prinzip des nachhaltigen Bauens (nationaler oder internationaler GreenBuilding Standard oder mindestens Erfüllung der Anforderungen nach EnEV 2007) geplant, errichtet oder betrieben werden beziehungsweise worden sind.“ Die Anforderungen an die Nachhaltigkeit sind somit nicht überdurchschnittlich hoch. Ein Gebäude, das die deutsche Energieeinsparverordnung 2007 (EnEV 2007) erfüllt, ist noch kein Green Building. Unter anderem kann es einen um 30 Prozent höheren Primärenergieverbrauch aufweisen als ein Gebäude, das dem aktuellen EnEV 2009-Standard genügt. Die voraussichtlich ab 2014 geltende EnEV 2014 verlangt eine weitere Reduzierung des Primärenergiebedarfs um ca. 25 Prozent gegenüber dem EnEV 2009.
Bildnachweis: Investitonsobkelt von Hesse Newman Capital in Hamburg.
Die bisherigen Hesse-Newman-Fondsimmobilien weisen aber in der Regel einen höheren Green Building-Standard auf. Nach Angaben der Anbieterin ist geplant, das zunächst eingeworbene Genussrechtskapital in die beiden Hesse Newman-Immobilien Classic Value 4 (Standort Hamburg) und Classic Value 8 (Standort München) zu investieren. Beide sind derzeit noch in der Platzierung. Die beiden Fondsimmobilien verfügen über die Green Building-Standards DGNB Silber (Hamburg) und LEED Gold (Planung, München).
Laut Prospekt ist es geplant, dass die Emittentin Immobilienbeteiligungen erwirbt, die von der Hesse Newman Capital AG beziehungswise von mit ihr verbundenen Unternehmen angeboten werden. Die personellen und gesellschaftsrechtlichen Verflechtungen zwischen der Emittentin und den Hesse Newman-Unternehmen können zu Interessenkonflikten führen. Beispielsweise sieht der Geschäftsplan der Emittentin vor, dass sie beim Erwerb von Immobilienbeteiligungen Rückvergütungen beziehungsweise Anschaffungskostenminderungen in Höhe von durchschnittlich 4 Prozent erhält, die dann aber bei Hesse Newman entsprechend den Erlös mindern würden.
Zudem besteht das Risiko, dass die Emittentin vorrangig Anteile an denjenigen Hesse Newman – Immobilienfonds erwirbt, die nur zögerlich oder gar nicht am Beteiligungsmarkt platziert werden können. Das ist insofern ein Risiko, falls eine langsame Platzierungsgeschwindigkeit – beispielsweise bei einer negativen Bewertung durch Analysehäuser – ein Indiz für eine schlechtere Fondsqualität sein sollte. Das muss aber nicht zwingend der Fall sein. Ein Grund für eine lange Platzierungsdauer kann beispielsweise auch ein hohes Fondsvolumen sein. Zudem kann es sein, dass ein Immobilienfonds an einem Standort investiert, der zukunftsträchtig ist, aber (noch) nicht im Fokus der Anleger ist, so dass die Platzierung trotz guter Fondsqualität zögerlich ist.
Insgesamt sind die Höhe und die Entwicklung des Risikos abhängig davon, wie schnell Genussrechtskapital eingeworben wird und ob mit dem Kapital ein rentables Portfolio an Immobilien aufgebaut werden kann. Mit zunehmender Risikostreuung kann dann mittelfristig auch die Vorsteuerrendite von unter 5 Prozent pro Jahr angemessen sein. Zum Vergleich: Offene Immobilienfonds lieferten in den vergangenen Jahren teilweise nur Renditen vor Steuern von durchschnittlich unter 3 Prozent pro Jahr.
Fazit
Das Rendite/Risiko-Profil ist abhängig von der erreichten Risikostreuung. Wenn es der Anbieterin gelingt, genügend Genussrechtskapital einzusammeln und ein stabiles, risikodiversifiziertes und ertragreiches Immobilienportfolio zusammen zu stellen, kann das Genussrecht für Anleger eine Alternative zu offenen Immobilienfonds sein. Für Anleger, die über ausreichend Kapital verfügen, um auf individueller Ebene eine ausreichende Risikostreuung zu erreichen, ist in mehreren Punkten (teilweiser Inflationsschutz, Mehrertragspotential, Gesellschafterrechte) die Direktbeteiligung an mehreren guten Green Building-Immobilienfonds vorteilhafter.Bildnachweis: Investitonsobjket von Hesse Newman Capital inMünchen.
Basisdaten
Anbieterin: Hesse Newman Capital AG, Hamburg
Emittentin: Hesse Newman GreenBuilding AG & Co. KG, Hamburg
Anlageform: Nachrang-Genussrecht
Mindestzeichnungssumme: 1.000 Euro
Agio: 5 Prozent (niedrigeres Agio bei höheren Zeichnungssummen)
Emissionsvolumen: unbestimmt
Laufzeit: unbestimmt, jährlich Kündigung zum Jahresende möglich
Verzinsung: 5 Prozent pro Jahr
Einkunftsart: Einkünfte aus Kapitalvermögen
BaFin-Billigung: Ja
Handelbarkeit: Keine Notierung an einer Börse
ISIN: ---