17.08.10 Anleihen / AIF , ECOanlagecheck

ECOanlagecheck: Geschlossener Immobilienfonds Deutschland 7 von MPC Capital – Nachhaltiges Bauen für nachhaltige Anleger?



Der Kaufpreis der 2010 fertig gestellten Immobilie beträgt rund 98 Millionen Euro, etwa 2.650 Euro pro Quadratmeter Mietfläche. Die Übernahme der Immobilie durch den Fonds soll spätestens zum 21. Dezember 2010 erfolgen.

Eigenkapitalhöhe und Platzierungsgarantie

Gesamtinvestitionsvolumen: 110,14 Millionen Euro
Eigenkapitalvolumen: 49,0 Millionen Euro (44,5 Prozent)
Agio: 2,32 Millionen Euro (2,1 Prozent)
Fremdkapitalvolumen: 58,82 Millionen Euro (53,4 Prozent)

Eine Platzierungsgarantie für diesen Fonds wird nicht gestellt. Die Anbieterin hat sich in der Vergangenheit als platzierungsstark erwiesen: Zum 31. Dezember 2008 betrug das Eigenkapitalvolumen der platzierten Immobilienfonds insgesamt 1,86 Milliarden Euro gegenüber einem prospektierten Volumen von 1,85 Milliarden Euro.

Für die Fremdfinanzierung liegt laut Prospekt eine schriftliche Finanzierungszusage vor. Das Darlehen wird plangemäß zum 20. Dezember 2010, einen Tag vor der geplanten Übernahme der Immobilie durch die Fondsgesellschaft, in Anspruch genommen werden. Der Darlehensvertrag mit einer Laufzeit von zehn Jahren soll im dritten Quartal 2010 unterzeichnet werden. Der Zinssatz ist noch nicht langfristig gesichert, für die Prospektkalkulation nimmt MPC Capital einen Zinssatz von 4,77 Prozent an.

Fondsnebenkosten
(in Prozent des Eigenkapitalvolumens ohne Agio)

Agio: 5,0 Prozent
Kapitalbeschaffung (ohne Agio): 5,0 Prozent
Vermittlung Fremdfinanzierung: 2,9 Prozent
Konzeption und Beratung: 2,2 Prozent
Marketing und Prospektierung: 0,9 Prozent
Treuhandabwicklung: 0,5 Prozent
Gesamtweichkosten: 16,5 Prozent

Laufende Kosten

Die Ausgaben für Darlehenszinsen betragen bei der geplanten Laufzeit von zehn Jahren nach der Prognoserechnung rund 2,67 Millionen Euro pro Jahr. Das entspricht einem Anteil von rund 87 Prozent an den laufenden Kosten. Die Anbieterin kalkuliert anfangs mit jährlichen Kosten vom 65.000 Euro für die Instandhaltung und 100.000 Euro für die Fondsverwaltung in Deutschland. Es wird eine jährliche Kostensteigerungsrate von 2,0 Prozent angenommen.

Auch auf der Einnahmeseite rechnet die Anbieterin mit einer jährlichen Steigerungsrate von 2,0 Prozent bei den Mieteinnahmen. Diese betragen anfänglich 6,48 Millionen Euro und werden laut Mietvertrag im gleichen prozentualen Verhältnis an den Lebenshaltungsindex angepasst. Die erstmalige Anpassung der Miete erfolgt aber erst, wenn der Lebenshaltungsindex insgesamt um acht Prozentpunkte gegenüber 2010 gestiegen ist. Bei einer kalkulierten Steigerungsrate von 2,0 Prozent wäre das 2014 der Fall. Nach den Datenangaben ergibt sich im ersten Jahr eine Monatsmiete von rund 14,6 Euro pro m² Mietfläche.

Laufzeit und Ausschüttungen

Die Beteiligung an dem Fonds erfolgt auf unbestimmte Zeit. Der Anleger kann seine Beteiligung erstmals zum 31. Dezember 2020, dem geplanten Ende der Fondslaufzeit, kündigen. Die persönlich haftende Gesellschafterin ist aber berechtigt, die erste Kündigungsmöglichkeit zweimal jeweils bis zu einem Jahr zu verschieben. Nach der ersten Kündigungsmöglichkeit kann der Anleger jeweils jährlich mit einer Frist von sechs Monaten zum Jahresende kündigen.

Sowohl die Fondslaufzeit als auch die Gesamtausschüttung an die Anleger sind stark von Verkaufszeitpunkt und Verkaufserlös der Fondsimmobilie abhängig. Der Zeitpunkt des Verkaufs ist nicht vertraglich fixiert, sondern soll nach Prospektangaben erst vorgenommen werden, wenn dies wirtschaftlich sinnvoll ist. Die Anbieterin unterstellt bei der Prognose des Verkaufpreises der Fondsimmobilie, dass der Wert der Immobilie im Wesentlichen inflationsbedingt während der zehnjährigen Laufzeit um rund 22,5 Prozent steigt. Der Verkaufsfaktor beträgt demnach das 15,1-fache der prognostizierten Jahresnettomiete 2021.

Bildhinweis: Das Immobilienprojekt in Erlangen. / Quelle: MPC


Die Prognose sieht eine Gesamtausschüttung von 191 Prozent vor. Abzüglich der Kommanditeinlage von 100 Prozent und des Agios von 5,0 Prozent verbleiben dem Anleger 86 Prozent Ausschüttung vor Steuern. Die Wirtschaftlichkeitsrechnung sieht jährliche Ausschüttungen von 6,0 Prozent bis 7,0 Prozent vor. Über die Laufzeit sind das zusammen rund 69 Prozent, so dass rund 122 Prozent von den 191 Prozent Gesamtausschüttung durch den Verkauf der Fondsimmobilie erreicht werden soll. Nach der internen Zinsfußmethode ergibt sich eine durchschnittliche jährliche Rendite von rund 7,4 Prozent vor Steuern.

Standortqualität

Die Immobilie des Fonds liegt in Erlangen, im Norden der Wirtschaftsregion Nürnberg. Die Autobahnanbindung ist sehr gut und der Flughafen Nürnberg rund 15 Kilometer entfernt. Der Bahnhof Erlangen-Bruck liegt circa 250 Meter entfernt und ist in wenigen Gehminuten erreichbar. Laut aktueller Planungen der Deutschen Bahn soll Ende 2010 ein S-Bahn-Betrieb in Erlangen mit 30-minütiger Taktung Richtung Nürnberg aufgenommen werden. Die geplante 20-minütige Taktung wird dagegen noch nicht realisiert. Anfang August 2010 wurde beschlossen, den Verlauf der geplanten S-Bahn-Trasse in einer Arbeitsgruppe noch einmal zu erörtern, so dass sich der Aus- und Umbau der Strecke im Bereich Erlangen verzögert.

Der Büroimmobilienmarkt in Erlangen hat einen Flächenbestand von knapp einer Million Quadratmetern. Laut Prospekt erfolgen Projektentwicklungen vor allem bedarfsorientiert und sind zumeist bereits vor Baubeginn vermietet, so dass die Leerstandsrate in Erlangen weniger als zwei Prozent betrage. 2009 lag die Leerstandsrate von Büroflächen in Deutschland bei 8,8 Prozent in den Regionalmärkten und 10,5 Prozent in den Großzentren.

Die Universitätsstadt Erlangen mit ihren rund 100.000 Einwohnern beheimatet verschiedene Technologieunternehmen und ist wirtschaftlich stark von der Siemens AG geprägt. Erlangen ist einer der führenden Standorte für Medizin und Medizintechnik in Deutschland. Daneben ist auch die Atomenergie ein Forschungsschwerpunkt in Erlangen.

Mieterqualität

Mieterin der Fondsimmobilie ist die Areva NP GmbH, eine hundertprozentige Tochter des französischen Energieunternehmens Areva NP S.A.S. Dieser wiederum wird zu 66 Prozent von Areva S.A. (Paris) und zu 34 Prozent von Siemens gehalten. Ende Januar 2009 gab Siemens bekannt, die vertraglich vereinbarte Option zur Veräußerung ihres Anteils an Areva NP wahrzunehmen. Der Areva-Konzern ist indirekt zu 90,9 Prozent in französischem Staatsbesitz und Weltmarktführer für Kernkrafttechnik- und dienstleistungen.

Bildhinweis. Treppenhaus der Immobilie. / Quelle: MPC


Daneben investiert Areva verstärkt auch im Bereich der Erneuerbaren Energien. 2007 gab Areva ein Übernahmeangebot für REpower Systems ab, wurde aber vom indischen Unternehmen Suzlon überboten und verkaufte danach seinen 30 Prozent-Anteil an Suzlon. Im Oktober 2007 hat Areva 51 Prozent der Anteile am Windturbinenhersteller Multibrid GmbH aus Bremerhaven übernommen. Zusammen mit Prokon, die 49 Prozent an Multibrid halten, baut Areva den 400 Megawatt-Windpark „Borkum West II“ in der Nordsee. Ende Juli 2010 unterzeichneten die Energiekontor AG und Areva eine Absichtserklärung. Demnach liefert Areva ab 2013 die Windenergieanlagen für den geplanten Windpark „Borkum Riffgrund West“, der 450.000 Haushalte ab 2014 mit Strom versorgen soll.

Ökologische Wirkung

Die Fondsimmobilie gliedert sich in vier jeweils viergeschossige Gebäudeteile. Unter dem Objekt befindet sich eine offene, natürlich belüftete Tiefgarage.
Die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen e. V. (DGNB) hat der Immobilie das Zertifikat in Gold verliehen. Diese Auszeichnung wurde erst 54mal vergeben und belegt eine weit überdurchschnittlich gute Nachhaltigkeitsbilanz der Immobilie. Der Prüfkriterienkatalog des DGNB dokumentiert einen allumfassenden Nachhaltigkeitsansatz der Bewertung. Der Katalog beinhaltet insgesamt rund 60 Qualitätskriterien in den sechs Themenfeldern Ökologie, Ökonomie, Funktionalität und Gesundheit, Technik, Prozess- und Standortqualität.
Die höchstmögliche Bewertung in allen sechs Themenfeldern ergibt einen Gesamterfüllungsgrad von 100 Prozent. Gold wird bei einem Gesamterfüllungsgrad von über 80 Prozent verliehen. Die Fondsimmobilie wurde mit 82,6 Prozent bewertet und liegt in der DGNB-Rangliste auf Platz 30. Zum Vergleich: Die beste Immobilie erreicht 89,5 Prozent, die Zweitplazierte 87,3 Prozent und die Zehntplatzierte 85,0 Prozent.

Die Fondsimmobilie weist nach Angaben von MPC Capital einen Primärenergiebedarf von 124,1 Kilowattstunden pro Quadratmeter pro Jahr (kWh/m2a) auf. Dieser Wert liegt 40 Prozent unter den Anforderungen der Energiesparverordnung ENEV 2007 für Neubauten von Nichtwohngebäuden.
Die Immobilie wird mit Fernwärme beheizt. Klimatisiert werden die Räume durch den Einsatz von Kühlsegeln. Dabei werden laut Prospekt perforierte Metalldeckenelemente, versehen mit aufgelegten, wasserdurchflossenen Kühlschlangen, als abgehängte Deckenelemente eingesetzt. So kann bei 32 Grad Außentemperatur die Raumtemperatur unter 26 Grad gehalten werden.

Risiko

Die MPC Capital AG wurde 1994 gegründet und verfügt über umfangreiche Erfahrungen auf dem Immobilienmarkt. Bisher wurden 75 Immobilienfonds mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von 4,9 Milliarden Euro aufgelegt.

Die Ratingagentur Dun & Bradstreet bewertet das Ausfallrisiko des Mieters Areva NP GmbH als minimal und vergibt 100 von 100 Punkte (Stand: 1. Juni 2010). Als Sicherheit besteht laut Prospekt eine selbstschuldnerische, zeitlich unbegrenzte und auf erste Anforderung auszuzahlende Bankbürgschaft in Höhe von 35 Millionen Euro.

Die Fondsimmobilie soll entsprechend der Prospektkalkulation in zehn Jahren zu einem Preis von 120 Millionen Euro verkauft werden. Der erzielbare Verkaufspreis wird durch eine Vielzahl von branchenspezifischen, regionalen und volkswirtschaftlichen Faktoren beeinflusst. Deren Entwicklung ist für eine Zeitspanne von zehn Jahre nicht zu kalkulieren, so dass der Verkaufspreis unsicher ist.

Der Büromarkt in Deutschland ist durch die Wirtschaftskrise auch beeinträchtigt worden, aber im Vergleich zu anderen großen europäischen Ländern oder der USA relativ stabil geblieben. Wenn der Büroimmobilienmarkt in Deutschland weiter von den Verwerfungen in anderen Ländern verschont bleibt, sichert das die Prognose des Verkaufspreises teilweise ab.

Fazit:


Finanziell

Die Fondsimmobilie liegt in Erlangen bei Nürnberg, in einer wirtschaftsstarken und technologieorientierten Region. Deutschland ist die größte und eine der stabilsten Volkswirtschaften innerhalb der Europäischen Union, der Büroimmobilienmarkt vergleichsweise stabil. Über die geplante Fondslaufzeit von zehn Jahren hinaus ist die Immobilie fest an einen bonitätsstarken Mieter vermietet. Die Einhaltung von Nachhaltigkeitsstandards dürften die späteren Verkaufsmöglichkeiten erheblich verbessern.

Nachhaltigkeit

Die Fondsimmobilie erfüllt die Anforderungen an die Nachhaltigkeit eines Gebäudes, die der DGNB für die Verleihung des Gold-Zertifikates verlangt.

ECOreporter.de-Empfehlung

Ein konventioneller Fonds, eine konventionelle Mieterin – aber ein Gebäude, das Nachhaltigkeitskriterien erfüllt. Also ingesamt eine der aktuell sehr dünn gesäten Chancen, Geld im Bereich nachhaltiger Immobilien anzulegen.

Basisdaten

Anbieterin, Prospektverantwortliche, Gesellschafterin der persönlich haftenden Gesellschafterin der Emittentin und Gründungskommanditistin: MPC Capital Investments GmbH, Hamburg
Emittentin: Siebte Sachwert Rendite-Fonds Deutschland GmbH & Co. KG, Hamburg
Persönlich haftende Gesellschafterin: Verwaltung Siebte Sachwert Rendite-Fonds Deutschland GmbH, Hamburg
Geschäftsführerin und Gründungskommanditistin: MPC Münchmeyer Petersen Real Estate Consulting GmbH, Hamburg
Treuhänderin und Gründungskommanditistin: TVP Treuhand- und Verwaltungsgesellschaft für Publikumfonds mbH, Hamburg
Gesellschafterin der Anbieterin, Geschäftsführerin und Treuhänderin: MPC Münchmeyer Petersen Capital AG, Hamburg
Beteiligungsform: Kommanditist oder Treugeber

Fondswährung: Euro
Investitionsvolumen (ohne Agio): 107,8 Millionen Euro
Eigenkapitalvolumen (ohne Agio): 49,0 Millionen Euro
Mindestzeichnungssumme: 10.000 Euro (Höhere Beiträge müssen durch 1.000 ohne Rest teilbar sein)
Agio: 5 Prozent
Laufzeit (geplant): 10 Jahre

BaFin-Gestattung: Ja
Leistungsbilanz des Anbieters: Ja
IDW-Prospektprüfungsbericht: Ja
Mittelverwendungskontrolle: BLS Revisions- und Treuhand GmbH Wirtschaftprüfungsgesellschaft, Hamburg
Sensitivitätsanalyse: Ja
Prospekthaftung: Verlängerung bis Zeichnungsende
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