ECOanlagecheck: Geschlossener Waldfonds Pure Forest 1 von Pure Blue

Die Fondsgesellschaft Pure Forest 1 GmbH & Co. KG erwirbt indirekt über ihre Tochtergesellschaft Pure Forest Panama S.A. (Investitionsgesellschaft) neun zusammenhängende Forstflächen mit insgesamt 398 Hektar. Der Kaufvertrag für die Flächen wurde bereits abgeschlossen. Der Eigentumsübergang erfolgt nach der Einwerbung des Fondskapitals mit der Zahlung des Kaufpreises. Auf den Flächen befinden sich derzeit fünf bis 16 Jahre alte Teakbäume. Einnahmen soll vor allem der Verkauf des Teakholzes erbringen. Zudem kann die Investitionsgesellschaft die abgeernteten Flächen am geplanten Ende der Fondslaufzeit zu einem bereits feststehenden Preis an die Forest Finance Panama S. A. verkaufen. Es ist vertraglich vorgesehen, dass der Käufer eine ökologische Mischwaldaufforstung der abgeernteten Flächen garantieren muss.

Fondsinitiatorin und Leistungsbilanz

Der Fonds Pure Forest 1 ist das erste Beteiligungsangebot der 2011 gegründeten Fondsanbieterin Pure Blue GmbH aus Hamburg, so dass noch keine Leistungsbilanz vorliegen kann. Die geschäftsführenden Gesellschafter der Fondsanbieterin haben seit 2004 in leitenden Positionen bei anderen Emissionshäusern mehrere Schiffsfonds platziert. Zudem sind sie laut Prospekt seit 2007 im Bereich von Klimaschutzprojekten tätig.

Wichtigster Vertrags- und Kooperationspartner des Fonds ist die Forest Finance Panama S.A., eine hundertprozentige Tochtergesellschaft der Forest Finance Service GmbH aus Bonn. Die Forest Finance Service GmbH ist zugleich auch Gesellschafterin der Fondsanbieterin Pure Blue GmbH.

Forest Finance Panama hat die Waldflächen erworben und ihrerseits an den Fonds verkauft. Sie hat sich zum späteren Rückkauf der Flächen verpflichtet und übernimmt das Forstmanagement der Waldflächen in Panama. Die Vorläuferunternehmen der 2005 gegründeten Forest Finance waren bereits seit 1995 in Panama aktiv. Zunächst hat Forest Finance Forstinvestments an Anleger nur vermittelt. Seit der 2008 erfolgten Übernahme der Forstdienstleistungsgesellschaft und anschließender Umwandlung in die Forest Finance Panama S.A. ist Forest Finance operativ an mehreren Standorten in Panama tätig. Das Unternehmen Forest Finance hat bislang kein Waldinvestment in Form eines geschlossenen Fonds auf den Markt gebracht, sondern Direktinvestments in Waldflächen bzw. Bäume angeboten. Ende August 2012 verfügte Forest Finance nach eigenen Angaben über 10.500 Kunden. Eine Leistungsbilanz hat das Unternehmen noch nicht herausgebracht, jedoch mehrere Jahresabschlüsse veröffentlicht.

Eigenkapitalhöhe und Platzierungsgarantie

Gesamtfinanzierungsvolumen: 8,2 Millionen Euro
Eigenkapitalvolumen: 7,8 Millionen Euro (95,3 Prozent)
Platzierungsgarantie: Nein
Agio: 0,4 Millionen Euro (4,7 Prozent)

Laut Gesellschaftsvertrag wird die geschäftsführende Kommanditistin den Fonds rückabwickeln, wenn nicht mehr als vier Millionen Euro gezeichnet werden. Die Platzierungsphase für den Fonds ist nach Angaben der Anbieterin im Juli erfolgreich angelaufen. So haben Anleger bis Ende August 2012 rund zwei Millionen Euro gezeichnet.
Fremdkapital wird laut Prospekt weder vom Fonds noch von der Investitionsgesellschaft des Fonds aufgenommen.

Fondsnebenkosten
(in Prozent des Eigenkapitalvolumens)

Agio: 5,0 Prozent
Eigenkapitalvermittlung (ohne Agio): 5,0 Prozent
Konzeption und Prospekterstellung: 3,6 Prozent
Marketing: 0,7 Prozent
Einrichtung Treuhandverwaltung: 0,5 Prozent
Mittelverwendungskontrolle: 0,2 Prozent
Sonstiges: 3,5 Prozent
Gesamtweichkosten: 18,5 Prozent

Laufende Kosten

Verwaltungsausgaben in Panama (Kalkulation, Durchschnitt pro Jahr): 55.000 US-Dollar
Beratung in Panama (Vertrag): 45.000 US-Dollar
Forstbetrieb und Aufforstung (Kalkulation, Durchschnitt pro Jahr): 300.000 US-Dollar
Erntekosten (Kalkulation, Durchschnitt pro Jahr): 140.000 US-Dollar
Fondsmanagementvergütung (erstes Jahr): 28.000 Euro (0,3 Prozent des Kommanditkapitals)
Treuhandvergütung (erstes Jahr): 46.000 Euro (0,5 Prozent des Kommanditkapitals)
Kostensteigerung (pro Jahr): 2,0 Prozent pro Jahr laut vertragliche Indexierung (Fondsmanagement- und Treuhandvergütung, Beratung Panama)

Den Beratungsvertrag hat die Investitionsgesellschaft des Fonds mit der School of Nature Management S. A. abgeschlossen, die von den geschäftsführenden Gesellschaftern der Fondsanbieterin neu gegründet wurde.
Laut Prospekt werden zur Bewirtschaftung der 398 Hektar großen Forstflächen des Fonds voraussichtlich 30 Arbeitskräfte beschäftigt werden. Dazu kommen ein Forstingenieur und zwei Forsttechniker sowie 15 nur zeitweise beschäftigte Arbeitskräfte.
Im Prospekt wird nicht erwähnt, mit welchen Kostensteigerungen die Fondsanbieterin in Panama kalkuliert. 2011 betrug das Wirtschaftswachstum Panamas 10,6 Prozent, die Inflationsrate lag bei 5,9 Prozent. Die Forstpflegekosten sind nach Angaben von Forest Finance vertraglich bis Laufzeitende des Fonds fixiert und unterliegen daher keinem Inflationsrisiko. Diese vertragliche Vereinbarung war den Angaben nach möglich, da bei Teakpflanzungen der Großteil der Personalkosten in den Anfangsjahren und zur ersten Durchforstung anfallen. Aufgrund des fortgeschrittenen Alters der Teakforste des Fonds sei diese kostenintensive Phase bereits überstanden. Im Gegensatz zu den Kosten des laufenden Forstbetriebes sind die prognostizierten Erntekosten nicht vertraglich fixiert, sondern basieren laut Prospekt auf Erfahrungswerten und Kostenschätzungen des Forstmanagers.

Laufzeit und Ausschüttungen

Laufzeit: 14,5 Jahre (Prognosezeitraum), erstmaliges Kündigungsrecht zum 31. Dezember 2026
Gesamtausschüttung (Prospektkalkulation): 274,6 Prozent (inkl. 105 Prozent Kapitalrückzahlung)
Ausschüttung durch Verkaufserlös 2026 (Holz und Waldflächen; Kalkulation): 216 Prozent
Renditeprognose vor Steuern pro Jahr (IRR, Kalkulation): 7,6 Prozent
Einkunftsart: Einkünfte aus Kapitalvermögen
Kaufpreis der Teakholz-Forstflächen: 8.800 US-Dollar/Hektar

Die Ausschüttungsprognose beruht auf der aus heutiger Sicht vorsichtigen Annahme, dass die Preise für Teakholz aus Panama nur um durchschnittlich ein Prozent pro Jahr steigen werden. In den vergangenen Jahrzehnten lagen die Teakholz-Preissteigerungen vielfach höher.
Die Forest Finance Panama S. A., Verkäuferin der Teakholz-Forstflächen und Forstbetriebsführerin, hat sich gegenüber der Investitionsgesellschaft verpflichtet, auf deren Verlangen die bereits geernteten Forstflächen zum geplanten Ende der Fondslaufzeit für 4 Millionen US-Dollar (10.050 US-Dollar/Hektar) zurückzukaufen. Auf der anderen Seite kann auch Forest Finance Panama S. A. von der Investitionsgesellschaft des Fonds verlangen, ihr die Flächen für 4 Millionen US-Dollar zu verkaufen.

Wenn die Fondsgesellschaft die prognostizierte Gesamtausschüttung von ihrer panamesischen Investitionsgesellschaft bekommen hat, erhält die Fondsgesellschaft 60 Prozent der darüber hinaus gehenden Ausschüttungen. Die übrigen 40 Prozent erhalten je zur Hälfte der Forstmanager Forest Finance Panama und die School of Nature Management, Berater der Investitionsgesellschaft und personell stark mit der Fondsanbieterin verflochten.

Investitionen

Die Investitionsgesellschaft Pure Forest Panama S. A., Tochtergesellschaft der Fondsgesellschaft, hat einen Kauf- und Übertragungsvertrag über den Erwerb von 398 Hektar Teakholz-Forstflächen in Panama geschlossen. Mit der Zahlung des vereinbarten Kaufpreises von 3,5 Millionen US-Dollar und der Eintragung ins Grundbuch wird die Investitionsgesellschaft Eigentümerin der Forstflächen.
Zusätzlich zum Kaufpreise fallen hohe Anschaffungsnebenkosten von rund 2,2 Millionen US-Dollar an. Nach Angaben von Forest Finance sind die Anschaffungsnebenkosten so hoch, da die Teakholz-Plantagen mehrere Jahre lang nicht bzw. kaum bewirtschaftet wurden, so dass nach der Übernahme der Flächen durch den Forstmanager Forest Finance Panama im Oktober 2011 hohe Investitions- und Forstpflegekosten anfielen. Dies sind insbesondere Forstarbeitskosten, Kosten für die Errichtung von Gebäuden, Wegen, Zäunen und Drainagen, Kosten für den Kauf von Traktoren, Forstschutzkleidung und Gerätschaften sowie Projektierungskosten wie Monitoring und Landsuche. Demnach handelt es sich bei den Anschaffungskosten um Projektentwicklungskosten, die nicht den Weichkosten zuzurechen sind, sondern den Wert der Waldflächen erhöht haben. Gestützt wird diese Annahme durch ein im Mai 2012 erstelltes Gutachten, das den Wert der Teakholz-Forstflächen auf rund 6,05 Millionen US-Dollar beziffert.

Teak gehört zu auf den Holzmärkten etablierten Edelhölzern, für die langjährige Erfahrungswerte im Plantagenanbau vorliegen. Die Teakbäume auf den Flächen, die der Fonds mittelbar erwirbt, haben laut Prospekt bereits alle die schwierige Anwuchsphase der ersten fünf Jahre überstanden. Daher sei das nicht versicherte Risiko von Sturmschäden, Schädlingen und Feuerschäden reduziert. Zudem kann aufgrund des fortgeschrittenen Alters der Teakbäume (5-16 Jahre) schon ab 2016 mit der Ernte begonnen werden, so dass die geplante Fondslaufzeit – für einen Holzfonds – vergleichsweise kurz gehalten werden kann.

Ökologische und soziale Wirkung

Heranwachsende Bäume speichern große Mengen Kohlendioxid pro Jahr. Die abgeernteten Edelhölzer werden hauptsächlich zu langlebigen Gütern verarbeitet, so dass das Kohlendioxid im Holz auch lange gebunden bleibt.
Beim Fonds Pure Forest 1 sollen nach der Ernte der Teakhölzer auf den Flächen Akazien gepflanzt werden, um den durch die Teakbäume ausgelaugten Böden für die Aufforstung mit ökologischem Mischwald aufzubereiten. Dabei wird auf einheimische Baumarten gesetzt. Ein hoher Anteil von einheimischen Edelhölzern ist positiv für die an das Ökosystem vor Ort angepassten einheimischen Tier- und Pflanzenarten. Zusätzlich reserviert der Fonds schon während der Teakholz-Bewirtschaftung ca. 15 Prozent der Gesamtfläche für Naturreservate.

Die laufende Bewirtschaftung erfolgt nach den nachhaltigen Kriterien des FSC, ein FSC-Audit wurde nach Angaben von Forest Finance bereits erfolgreich durchgeführt. FSC ist das weltweit bekannteste „Ökosiegel“ für sozial- und umweltverträglich nachhaltige Forstwirtschaft.
Die Aufforstung mit ökologischem Mischwald ist vertraglich so geregelt, dass sie für die Fondsgesellschaft, die Gesellschafterversammlung und dem Käufer der abgeernteten Teakholz-Forstflächen verbindlichen Charakter hat. Damit soll ausgeschlossen werden, dass die abgeernteten Flächen z.B. für die Rinderzucht oder als Bauland genutzt werden können.

Das Fondskonzept ist auch auf soziale Aspekte ausgerichtet. So schaffen die Aufforstung und die Forstbewirtschaftung rund 50 Arbeitsplätze vor Ort in Panama. Laut Prospekt werden die panamaischen Arbeiter des Forstmanager des Fonds weit über die gesetzlichen Mindestbedingungen hinaus entlohnt, versichert, ausgebildet und individuell gefördert. Zudem unterstützt die Investitionsgesellschaft des Fonds regionale sozial nachhaltige Projekte. Als erstes Projekt ist die Eröffnung einer Tischlerei geplant, die drei Jugendlichen eine Ausbildung ermöglichen soll.

Risiko

Die Investitionsgesellschaft des Fonds hat bereits die Kaufverträge für die Teakholz-Waldflächen in Panama abgeschlossen, so dass kein Blind Pool-Risiko besteht. Allerdings wird der in US-Dollar fällige Kaufpreis erst nach der Einwerbung des Euro-Fondskapitals gezahlt. Für die Prospektkalkulation wurde ein Kurs von 1,30 US-Dollar pro Euro angenommen. Da der Kurs derzeit bei rund 1,25 US-Dollar/Euro liegt (Stand: 28. August 2012), verteuert sich in Euro der Kaufpreis für den Fonds. Dasselbe gilt für die laufenden Kosten in Panama, die ebenfalls in US-Dollar bzw. in der an den US-Dollar gekoppelten panamaischen Währung zu leisten sind.

In beiden Fällen erhöhen sich bei dem derzeitigen Kurs die Ausgaben in Euro gegenüber der Fondsprognose, so dass der Fonds eventuell mehr Eigenkapital als geplant einwerben muss, um Kaufpreis und die Forstausgaben (Forstrücklage) der ersten Jahre bezahlen zu können.
Im Gegenzug würden, wenn der Wechselkurs auf dem derzeitigen Niveau bleiben sollte, auch die Euro-Auszahlungen später höher ausfallen.

Der Fonds ist auf eine Laufzeit von 14,5 Jahren ausgelegt, und der wesentliche Teil der Erlöse wird plangemäß erst am Ende der Laufzeit erzielt werden. In diesem Zeitraum können Ereignisse eintreten, die heute noch nicht absehbar sind. So könnten sich etwa die politischen und rechtlichen Rahmenbedingungen in Panama verändern. Derzeit ist überdurchschnittliche wirtschaftliche und politische Stabilität ein Merkmal von Panama. In dem Index of Economic Freedom des Jahres 2012, der von der Heritage Foundation gemeinsam mit dem Wall Street Journal erstellt wurde, liegt Panama auf Rang 55 unter 179 untersuchten Ländern. Die Umsetzung der Anti-Korruptionsgesetze wird aber als noch ausbaufähig bewertet (Rang 75).

Bekannt ist Panama durch die liberale Steuergesetzgebung, die die Finanzbranche anzieht und die auch der Fonds für sich nutzen möchte. Es gibt in Panama Steuerbefreiungen für Aufforstungen, wenn verschiedene Voraussetzungen eingehalten werden. Auf Basis der vorliegenden Fonds- und Steuerkonzeption geht die Anbieterin davon aus, dass die Einkünfte der Investitionsgesellschaft des Fonds in Panama von der Einkommenssteuer, der Kapitalertragssteuer, der Grundsteuer (Vermögenssteuer), der Lokalsteuer, der Umsatzsteuer sowie der Gewerbeerlaubnissteuer befreit sind. Hier besteht das Risiko, dass die Steuerbehörden die Sachverhalte anders beurteilen und eine Steuerbefreiung verneinen oder Steuergesetze verändert werden, so dass Ausschüttungen der panamaischen Investitionsgesellschaft an die Fondsgesellschaft niedriger als geplant ausfallen könnten.

Die Forest Finance Service GmbH ist die Muttergesellschaft des Forstmanagers Forest Finance Panama und Gesellschafterin der Fondsanbieterin und geschäftsführenden Kommanditistin Pure Blue GmbH. Der geschäftsführende Gesellschafter von Forest Finance Service und Direktor von Forest Finance Panama fungiert auch als Geschäftsführer der Komplementärin der Fondsgesellschaft. Zudem ist die Geschäftsführerin der Forstmanagerin Forest Finance Panama S. A., die die Waldflächen verkauft, gleichzeitig auch Geschäftsführerin der Pure Forest Panama S. A. (Investitionsgesellschaft des Fonds), die die Waldflächen kauft. Diese Personenidentität ist insbesondere problematisch, da die Forstmanagerin die Übertragung von Geschäftsanteilen an der Investitionsgesellschaft an sich verlangen kann, falls die Investitionsgesellschaft mit Vergütungen an die Forstmanagerin in Rückstand kommt. Aufgrund dieser Personenidentitäten und Verflechtungen besteht das Potential für Interessenkonflikte.

Stärken     
Investitionen bekannt und vertraglich gesichert
Renommierter Kooperationspartner Forest Finance mit langjähriger Erfahrung vor Ort in Panama
Durchdachtes Nachhaltigkeitskonzept

Schwächen
Potential für Interessenkonflikte
Grundsätzliche, unversicherte Betriebsrisiken (Sturm, Feuer, Schädlinge)

Chancen
Schnellerer Anstieg der Holzpreise

Risiken
Höherer Kaufpreis (in Euro) aufgrund derzeit ungünstiger Wechselkursentwicklung

Fazit:

Finanziell

Die Investitionen des Fonds sind alle schon bekannt, so dass kein Blind Pool-Risiko besteht. Einkünfte soll der Fonds vor allem aus dem Verkauf der Teak-Hölzer erzielen. Dabei ist aus heutiger Sicht die Holzpreisentwicklung von der Fondsanbieterin vorsichtig kalkuliert worden. Bei ungünstigen Marktpreisen oder Wechselkursen zum geplanten Erntezeitpunkt könnte die Ernte ohne Wertverlust auf Folgejahre verlegt werden, da die Bäume mit ihrem Wachstum an Wert gewinnen. Die aktuelle Wechselkursentwicklung hat kurzfristig zwar voraussichtlich negative Auswirkungen auf den Fonds, die Wechselkursentwicklung für die gesamte Fondslaufzeit und damit die möglichen – positiven oder negativen – Auswirkungen auf den Fonds können aber nicht eingeschätzt werden.

Nachhaltigkeit

Bäume binden hohe Mengen an klimaschädlichen Kohlendioxid, das über viele Jahrzehnte im Edelholz Teak gespeichert wird. Die Bewirtschaftung der Flächen erfolgt nach den FSC-Kriterien. Darüber hinaus ist nach Ende der Fondslaufzeit eine ökologische Mischwaldaufforstung der abgeernteten Flächen vertraglich garantiert, so dass die Nachhaltigkeit des Fonds hoch ist.

ECOreporter.de-Empfehlung

Der Fonds Blue Forest I ist für Anleger geeignet, die chancenorientiert sind und die etwas Pioniergeist angesichts des für geschlossenen Fonds neuen Investitionsstandortes Panama mitbringen. Die langjährigen Erfahrungen von Forest Finance mit Waldinvestments in Panama bilden da ein gutes Fundament. Zudem sind die Waldflächen, die der Fonds mittelbar erwirbt, alle schon im Prospekt dargestellt und vertraglich gesichert – derzeit ein Alleinstellungsmerkmal unter den nachhaltigen Waldfonds am Markt.

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Basisdaten

Anbieterin, Prospektverantwortliche und geschäftsführende Kommanditistin: Pure Blue GmbH, Hamburg
Fondsgesellschaft (Emittentin): Pure Forest I GmbH & Co. KG, Hamburg
Komplementärin: Erste Pure Forest Verwaltungs-GmbH,
Treuhänderin: Nordlicht-Treuhand GmbH
Beteiligungsform: Direktkommanditist oder Treugeber

Fondswährung: Euro
Gesamtfinanzierungsvolumen: 8,2 Millionen Euro
Eigenkapitalvolumen (ohne Agio): 7,8 Millionen Euro
Mindestzeichnungssumme: 5.000 Euro
Agio: 5 Prozent
Laufzeit: 14,5 Jahre (Planung), erstmaliges Kündigungsrecht zum 31. Dezember 2026

BaFin-Gestattung: Ja
Leistungsbilanz: Nein
IDW-Prospektprüfungsbericht: Ja
Mittelverwendungskontrolle: Acus Revisions GmbH, Oldenburg
Sensitivitätsanalyse: Ja
Haftsumme: 10 Prozent der Kommanditeinlage (Außenverhältnis), 100 Prozent (Innenverhältnis)