Aufbau einer Solaranlage der S.A.G. Soalrstrom AG, von der der Neitzel-Fonds Projekte erworben hat. / Quelle: Untenrehmen

15.05.13 Anleihen / AIF , ECOanlagecheck , Solarenergie-Investments , Geschlossene Fonds

ECOanlagecheck: Solarenergie 3 Deutschland von Neitzel & Cie. (Update)

Seinen dritten geschlossenen Solarfonds bietet das Emissionshaus Neitzel & Cie. aus Hamburg an. Er investiert in mehrere Solaranlagen in Deutschland, die bereits am Netz sind. Ab 10.000 Euro plus fünf Prozent Agio können Anleger sich beteiligen. Dieser ECOanlagecheck analysiert das Angebot erneut. Es ist eine Neubewertung des Fonds, den ECOreporter .de ursprünglich bereits im Mai 2012 bewertet hatte.

Der Fonds hat bislang sieben Solaranlagen erworben. Zwei der sieben Anlagen sind Freiflächen-Solarparks mit einer Nennleistung von zusammen 3,2 Megawattpeak (MWp), die im Mai 2012 in Rheinland-Pfalz an das Netz angeschlossen wurden. Bei den fünf anderen Anlagen handelt es sich um Dach-Solaranlagen mit einer Nennleistung von zusammen 3,3 MWp, bei denen der Netzanschluss zwischen August und November 2012 erfolgte. Die Standorte der Dachanlagen befinden sich in Brandenburg (3), Nordrhein-Westfalen und Mecklenburg-Vorpommern.

Die Fondsgeschäftsführung plant – abhängig vom Platzierungsverlauf – den Erwerb weiterer Solaranlagen. Derzeit wird nach Angaben der Anbieterin über den (Teil)-Kauf eines Solarparks in Baden-Württemberg (5,1 MWp) verhandelt, der bereits seit Oktober 2010 im Betrieb ist. Zudem laufen Verhandlungen bezüglich des Erwerbs mehrerer Solaranlagen in Mecklenburg-Vorpommern (10 MWp), die bis Juli/August 2013 fertig gestellt werden sollen.

Fondsinitiatorin und Leistungsbilanz

Die Fondsanbieterin Neitzel & Cie. Gesellschaft für Beteiligungen mbH & Co. KG wurde 2007 gegründet. Sie hat bisher zwei Schiffsfonds und seit 2010 drei Solarfonds aufgelegt. Eine detaillierte Leistungsbilanz hat das Unternehmen noch nicht veröffentlicht. Laut den von der Anbieterin zur Verfügung gestellten Informationen haben bislang alle Fonds die Ausschüttungsprognose erreicht oder übertroffen. Der erste Solarfonds hat im Jahr 2011 0,5-Prozentpunkte über Plan und 2012 1,0 Prozentpunkte über Plan an die Anleger ausgeschüttet. Der zweite Solarfonds hat die erste Ausschüttung in 2012 prospektgemäß geleistet. Der dritte Solarfonds – um den es hier in der Analyse geht – hat nach Angaben der Anbieterin im April 2013 prognosegemäß an diejenigen Anleger ausgeschüttet, die dem Fonds bereits 2012 beigetreten sind.

Eigenkapitalhöhe und Platzierungsgarantie

Gesamtfinanzierungsvolumen: 44,0 Millionen Euro
Eigenkapitalvolumen: 9,2 Millionen Euro (20,9 Prozent)
Platzierungsgarantie: Nein
Agio: 0,5 Millionen Euro (1,1 Prozent)
Fremdkapitalvolumen: 34,3 Millionen Euro (78,0 Prozent)

Der Platzierungsstand beträgt nach Angaben der Anbieterin rund 6,8 Millionen Euro (Stand: 3. Mai 2013). Das Eigenkapitalvolumen kann laut Gesellschaftsvertrag auf bis zu 25 Millionen Euro erhöht werden.
Die Fremdfinanzierung erfolgt auf Ebene der Betriebsgesellschaften. Für die bereits 2012 erworbenen Anlagen wurde ein jährlicher Zinssatz von 3,35 Prozent (Freiflächenanlagen) bzw. 3,15 Prozent (Dachflächenanlagen) vertraglich fixiert. Für die noch zu erwerbenden Solarparks nimmt die Anbieterin einen anfänglichen Darlehenszins von 3,1 Prozent bis 3,2 Prozent pro Jahr an. Den Anschlusszins nach Ablauf der zehnjährigen Zinsbindungsfrist kalkuliert die Anbieterin mit 5,5 Prozent.

Fondsnebenkosten
(in Prozent des Eigenkapitalvolumens ohne Agio)

Agio: 5,0 Prozent
Eigenkapitalvermittlung (ohne Agio): 7,0 Prozent
Projektierung und Prospekterstellung: 5,0 Prozent
Sonstiges: 2,6 Prozent
Nicht abzugsfähige Vorsteuer: 1,6 Prozent
Gesamtweichkosten: 21,2 Prozent

Die Gesamtweichkostenquote liegt im Durchschnittsbereich der Solarfonds, die ECOreporter.de innerhalb der letzten zwei Jahre untersucht hat.

Laufende Kosten

Technische Betriebsführung (inkl. Wartung, Reparatur und Versicherung, Kalkulation für 2013): 16,8 Euro pro Kilowattpeak (kWp)
Kaufmännische Geschäftsführung (inkl. Fondsverwaltung, erstes Jahr): 7,6 Euro/kWp
Kostensteigerung: 1,5 Prozent pro Jahr (Technische und kaufmännische Betriebsführung, Kalkulation); 1,0 Prozent pro Jahr (Fondsverwaltung, Vertrag)

Die kalkulierten Kosten je kWp für die technische Betriebsführung (inkl. Wartung, Reparatur und Versicherung) und für die kaufmännische Geschäftsführung (inkl. Fondsverwaltung) liegen insgesamt im Durchschnittsbereich der Kosten von Solarfonds, die in Deutschland investieren.

Laufzeit und Ausschüttungen

Laufzeit: unbefristet, bis Ende 2021 (Planung), erstmaliges Kündigungsrecht zum 31. Dezember 2032
Gesamtausschüttung (Prospektkalkulation): 196 Prozent (inkl. 105 Prozent Kapitalrückzahlung)
Ausschüttung durch Verkaufserlös (Prospektkalkulation bei Verkauf 2021): 133 Prozent
Renditeprognose vor Steuern pro Jahr (IRR, Berechnung auf Basis der Prospektkalkulation):  8,9 Prozent
Einkunftsart: Einkünfte aus Gewerbebetrieb
Einkaufsfaktor (Kaufpreis/Stromerlöse erstes Jahr): 8,7 (Durchschnitt bereits erworbener Solaranlagen), 9,1 (Durchschnitt Solaranlagen in der Verhandlung)
Gesamtinvestition (Prognose): 1.834 Euro/kWp
Einspeisevergütung: 21 bis 27 Eurocent/kWh (bereits erworbene Anlagen)

Der durchschnittliche Einkaufsfaktor (Kaufpreis/Stromerlöse erstes Jahr) der von dem Fonds bereits erworbenen Anlagen  liegt unter dem von ECOreporter.de ermittelten durchschnittlichen Einkaufsfaktor, den Fonds innerhalb des letzten Jahres für Solaranlagen in Deutschland gezahlt haben. Der (vorläufige) Einkaufsfaktor der Anlagen, über deren Kauf derzeit noch verhandelt wird, liegt im Marktdurchschnitt.

Das Fondskonzept sieht vor, dass die Solaranlagen bzw. die Anteile an den Betriebsgesellschaften der Solaranlagen Ende 2021 veräußert werden. Der Verkauf der Anteile setzt einen entsprechenden Gesellschafterbeschluss voraus, erforderlich ist eine qualifizierte Mehrheit von 75 Prozent. Die Prognoserechnung geht davon aus, dass die Anlagen nach einem Verkauf im Jahr 2021 weitere 15 Jahre arbeiten werden. Die in diesem Zeitraum prognosegemäß erzielbaren Nettoerträge wurden für die Ermittlung des Verkaufspreises mit 9 Prozent pro Jahr abgezinst. Nach dem Ende des Förderzeitraumes des EEG sollen die Anlagen weitere fünf Jahre Strom produzieren, zu einem Preis von 0,15 Euro/kWh. Beim Verkauf einer Solaranlage erhalten die Fondsgeschäftsführerin und die Treuhänderin jeweils zwei Prozent der Veräußerungserlöse.

Im Prospekt ist auch eine Prognoserechnung für eine Fondslaufzeit bis 2032 dargestellt. In diesem Fall wird – ohne Berücksichtigung eines möglichen Verkaufserlöses in 2032 – eine Gesamtausschüttung von 239 Prozent erwartet. Auf Basis des prospektierten Ausschüttungsverlaufes ergibt sich eine Renditeprognose vor Steuern von 6,7 Prozent pro Jahr.

Technik und Erträge

Die Fondsgesellschaft hat bislang fünf Solar-Dachflächenanlagen von der F&S solar concept GmbH aus Euskirchen und zwei Freiflächenanlagen über eine Tochtergesellschaft von der S.A.G. Solarstrom AG  aus Freiburg erworben. Die Fondsgeschäftsführung hat einen langfristigen Rahmenvertrag mit der renommierten 8.2 Ingenieurpartnerschaft Obst & Ziehmann abgeschlossen, der eine umfassende Bewertung der Solarprojekte während der Verhandlungs- und Ankaufsphase sowie eine laufende technische Überwachung während der Betriebsphase vorsieht.

Die Anlagen sind bestückt mit polykristallinen Modulen des chinesischen Herstellers CSG PVTech Co. Ltd. (F&S Solarportfolio) und von Trina Solar (S.A.G). Die Wechselrichter kommen vom deutschen Weltmarktführer SMA Solar Technology AG aus Niestetal bei Kassel (F&S Solarportfolio) und vom deutschen Hersteller Kaco New Energy Gmbh. Der Solarpark in Baden-Württemberg, über dessen Kauf die Fondsgeschäftsführung derzeit verhandelt, besteht ebenfalls aus Trina Solar-Modulen und aus Kaco-Wechselrichtern.

Laut Investitionskriterium muss nur ein Ertragsgutachten pro Solaranlage erstellt werden. Zudem überprüft die zur renommierten 8.2 Consulting AG gehörende 8.2 Ingenieurpartnerschaft Obst & Ziehmann die Gutachten. Im Durchschnitt aller bekannten Anlagen erwarten die Gutachter einen Stromertrag von rund 990 kWh/kWp pro Jahr. Die jährliche Leistungsabnahme der Module (Degradation) kalkuliert die Anbieterin mit 0,2 Prozent bis zum zehnten Betriebsjahr und 0,3 Prozent ab dem elften Betriebsjahr.

Ökologische Wirkung

Von den im Hauptprospekt genannten Solaranlagen des Fonds befinden sich zu einem großen Teil auf ökologisch vorteilhaften Dachflächen.
Mit der Stromproduktion der Solarparks können voraussichtlich jährlich mehr als 10.000 Tonnen CO2 gegenüber der Stromgewinnung aus konventionellen Kraftwerken eingespart werden. Mit der produzierten Strommenge können bei einem durchschnittlichen Stromverbrauch von 3.500 kWh mehr als 5.000 Haushalte jährlich versorgt werden.

Risiko

Die Anlagen, die der Fonds bislang erworben hat, sind bereits seit letztem Jahr am Netz, so dass hier keine Fertigstellungsrisiken bestehen. Ein Solarprojekt, über dessen Kauf der Fonds derzeit verhandelt, ist derzeit noch nicht fertig gestellt. Laut Prospekt steht der Abschluss der einzelnen Projektkaufverträge aber unter der aufschiebenden Bedingung, dass die Solaranlagen ohne wesentliche Mängel abgenommen worden sind und ins Stromnetz einspeisen. Die Fremdfinanzierung bei den noch zu erwerbenden Solaranlagen ist teilweise noch nicht fixiert, so dass bei diesen Anlagen das Risiko besteht, dass die Fremdkapitalzinsen über der Prognose liegen.

Es gibt kein Investitionskriterium, das eine Mindestrentabilitäts-Erwartung der vom Fonds zu erwerbenden Anlagen verlangt. Aus den von der Anbieterin im letzten Prospektnachtrag genannten Zahlen ist aber ersichtlich, dass der Fonds Solaranlagen bislang nur zu marktüblichen Konditionen erworben hat oder teilweise besonders günstige Konditionen aushandeln konnte, so dass demnach eine mindestens marktüblich hohe Mindestrentabilitäts-Erwartung der vom Fonds bisher erworbenen Solaranlagen gegeben ist. Über die Einhaltung der Investitionskriterien wacht bei jedem Solarpark-Kauf ein externer Mittelverwendungskontrolleur - die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft PKF Arbicon Zink KG.

Die Solaranlagen bzw. die Anteile an den Betriebsgesellschaften sollen plangemäß in rund neun Jahren veräußert werden. Es ist möglich, dass der prognostizierte Verkaufspreis in neun Jahren nicht erzielt werden kann. Die Anleger können den Verkauf der Solaranlagen auch ablehnen. Kündigen können sie erst 2032, so dass bei einem entsprechenden Gesellschafterbeschluss einzelne Gesellschafter gegen ihren Willen länger als neun Jahre in der Fondsgesellschaft gebunden sein könnten.

Der Fonds ist bei seinen Solaranlagen wirtschaftlich abhängig von den gesetzlichen Einspeisevergütungen des Erneuerbare-Energien-Gesetzes (EEG). Es kann nicht vollkommen ausgeschlossen werden, dass das EEG mit rückwirkender Wirkung für Bestandsanlagen geändert wird oder die Steuerlast für Solarparkbetreiber erhöht wird. Beides könnte einen wirtschaftlichen Betrieb der Solaranlagen erschweren.

Stärken                    
Risikostreuung durch Investition in mehrere Standorte
Bestehendes Solaranlagen-Portfolio mit günstigem Einkaufsfaktor
Einbindung eines unabhängigen Gutachters
Renommierte Generalübernehmer

Schwächen
Fremdfinanzierung bei noch zu erwerbenden Solaranlagen teilweise noch nicht fixiert
Mindest-Projektrendite kein Investitionskriterium

Chancen
Geringere Degradation der Module
Vereinbarung niedrigerer Fremdkapital-Zinssätze als prospektiert
    
Risiken
Erreichen des prognostizierten Verkaufserlöses
Energieertragsschwankungen

Fazit:

Finanziell


Der Großteil der Ausschüttungen an die Anleger soll aus dem Verkaufserlös der Anlagen Ende 2021 erzielt werden. Die prognostizierte Renditeerwartung liegt auch aufgrund der leicht optimistischen Verkaufserlösberechnung deutlich über der Renditeerwartung vergleichbarer Solarfonds mit Investitionen in Deutschland. Aber auch das konservative Alternativszenario, das von einer Laufzeit von 20 Jahren ausgeht und keinen Verkaufserlös einkalkuliert, ergibt eine leicht überdurchschnittliche Renditeerwartung. Risiken können sich aufgrund der vergleichsweise geringen Eigenkapitalquote ergeben. Positiv ist die zusätzliche Einbindung eines unabhängigen Gutachters, der für den Fonds die Solaranlagen vor dem Kauf und während der Fondslaufzeit überprüft.

Nachhaltigkeit

Es liegt eine nachhaltige Investitionsstrategie vor. Die Solaranlagen des Fonds befinden sich zu einem Großteil auf Dachflächen.

ECOreporter.de-Empfehlung

Der dritte Solarfonds von Neitzel & Cie. hat bereits sieben Solaranlagen erworben, bei denen im letzten Jahr der Netzanschluss erfolgte. Dieses bestehende Anlagenportfolio erhöht die Sicherheit für neu beitretende Anleger. Zudem sprechen die beim Bestandsportfolio verhandelten günstigen Einkaufspreise dafür, dass Neitzel & Cie. über einen guten Marktzugang verfügt, der auch beim eventuellen Kauf weiterer Solaranlagen genutzt werden kann, so dass Anlegern eine angemessen hohe Renditeerwartung geboten werden kann.

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Basisdaten

Anbieterin, Prospektverantwortliche und Gründungskommanditistin: Neitzel & Cie. Gesellschaft für Beteiligungen mbH & Co. KG, Hamburg
Beteiligungsgesellschaft (Emittentin): Dritte Solarenergie Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. KG, Hamburg
Komplementärin und Geschäftsführerin: NCF Fondsverwaltung GmbH, Hamburg
Treuhänderin und Gründungskommanditistin: St. Annen Treuhand GmbH, Hamburg
Beteiligungsform: Treugeber, Umwandlung in Direktkommanditist möglich

Fondswährung: Euro
Gesamtfinanzierungsvolumen: 44,0 Millionen Euro
Eigenkapitalvolumen (ohne Agio): 9,2 Millionen Euro
Mindestzeichnungssumme: 10.000 Euro
Agio: 5 Prozent
Laufzeit: unbefristet, 10 Jahre (Planung), erstmalige Kündigungsmöglichkeit zum 31. Dezember 2032

BaFin-Gestattung: Ja
Leistungsbilanz: Nein
IDW-Prospektprüfungsbericht: Ja
Mittelverwendungskontrolle: PKF Arbicon Zink KG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft, Oldenburg
Sensitivitätsanalyse: Ja
Haftsumme: 10 Prozent der Kommanditeinlage (Außenverhältnis), 100 Prozent (Innenverhältnis)
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