25.06.10 Anleihen / AIF , ECOanlagecheck

ECOanlagecheck: Steingrün? - Der geschlossene Immobilienfonds Holland 71 von MPC



Der Kaufpreis des Gebäudes beträgt rund 26 Millionen Euro, etwa 2.760 Euro pro m² Bürofläche. Im Mai 2010 hat die Fondsgesellschaft insgesamt drei Millionen Euro angezahlt. Mit der Übernahme der Immobilie durch den Fonds spätestens zum 1. Juli 2010 ist der Restbetrag fällig. Sollte zu diesem Zeitpunkt das eingeworbene Eigenkapital noch nicht ausreichen, müsste der Fonds eine Zwischenfinanzierung realisieren.

Eigenkapitalhöhe und Platzierungsgarantie

Gesamtinvestitionsvolumen: 29,12 Millionen Euro
Investitionsquote: 90,8 Prozent
Eigenkapitalhöhe: 13 Millionen Euro zuzüglich Agio (0,65 Millionen Euro)
Eigenkapitalquote ohne Agio: 44,6 Prozent.
Fremdkapitalanteil: 15,47 Millionen Euro
Kreditvertrag über Darlehen, zehn Jahre, 15,47 Millionen Euro, 4,99 Prozent pro Jahr

Eine Platzierungsgarantie für diesen Fonds wird nicht gestellt. Die Anbieterin hat sich in der Vergangenheit als platzierungsstark erwiesen: Zum 31. Dezember 2008 betrug das Eigenkapitalvolumen der platzierten Immobilienfonds insgesamt 1,86 Milliarden Euro gegenüber einem prospektierten Volumen von 1,85 Milliarden Euro.

Fondsnebenkosten

Der Anbieter erhebt für den Fonds ein Agio von fünf Prozent, insgesamt betragen die Kapitalbeschaffungskosten inklusive Agio 1,43 Millionen Euro. Zusammen mit den Kosten für Projektaufbereitung und Fremdkapitalvermittlung ergibt sich eine Weichkostenquote von 8,0 Prozent bezogen auf das Gesamtvolumen und von 17,1 Prozent bezogen auf das Kommanditkapital.

Laufende Kosten
Die Ausgaben für Darlehenszinsen betragen bei der geplanten Laufzeit von zehn Jahren nach der Prognoserechnung rund 743.000 Euro pro Jahr. Das entspricht einem Anteil von rund 75 Prozent an den laufenden Kosten. Die Anbieterin kalkuliert anfangs mit jährlichen Kosten vom 37.000 Euro für die Objektverwaltung in den Niederlanden und 25.000 Euro für die Fondsverwaltung in Deutschland. Es wird eine jährliche Kostensteigerungsrate von 2,25 Prozent angenommen.
Auch auf der Einnahmeseite rechnet die Anbieterin mit einer jährlichen Steigerungsrate von 2,25 Prozent bei den Mieteinnahmen. Diese betragen anfänglich 1,82 Millionen Euro und werden laut Mietvertrag jährlich an den niederländischen Verbraucherindex angepasst. Nach den Datenangaben ergibt sich eine Monatsmiete von rund 15 Euro pro Quadratmeter Bürofläche.

Laufzeit und Ausschüttungen

Der Anleger kann seine Beteiligung erstmals zum 31. Dezember 2020, dem geplanten Ende der Fondslaufzeit, kündigen. Die persönlich haftende Gesellschafterin ist aber berechtigt, die erste Kündigungsmöglichkeit zweimal jeweils bis zu einem Jahr zu verschieben. Nach der ersten Kündigungsmöglichkeit kann der Anleger jeweils jährlich mit einer Frist von sechs Monaten zum Jahresende kündigen.

Sowohl die Fondslaufzeit als auch die Gesamtausschüttung an die Anleger sind stark von Verkaufszeitpunkt und Verkaufserlös der Fondsimmobilie abhängig. Der Zeitpunkt des Verkaufs ist nicht vertraglich fixiert, sondern soll nach Prospektangaben erst vorgenommen werden, wenn dies wirtschaftlich sinnvoll ist. Die Anbieterin unterstellt bei der Prognose des Verkaufpreises der Fondsimmobilie, dass der Wert der Immobilie im Wesentlichen inflationsbedingt während der zehnjährigen Laufzeit um 24 Prozent steigt. Der Verkaufsfaktor beträgt demnach das 14,3-fache der prognostizierten Jahresnettomiete 2020.

Die Prognose sieht eine Gesamtausschüttung von 192 Prozent vor. Abzüglich der Kommanditeinlage von 100 Prozent und des Agios von 5,0 Prozent verbleiben dem Anleger 87 Prozent Ausschüttung vor Steuern. Die Wirtschaftlichkeitsrechnung sieht jährliche Ausschüttungen von 6,0 Prozent bis 7,5 Prozent vor. Über die Laufzeit sind das zusammen rund 69 Prozent, so dass rund 123 Prozent von den 192 Prozent Gesamtausschüttung durch den Verkauf der Fondsimmobilie erreicht werden soll. Nach der internen Zinsfußmethode ergibt sich eine durchschnittliche jährliche Rendite von rund 7,8 Prozent vor Steuern.

Standortqualität

Auch die niederländische Volkswirtschaft ist von der weltweiten Wirtschaftskrise stark beeinflusst. Die Wirtschaftsleistung schrumpfte 2008 um vier Prozent. Für die nächsten Jahre erwartet die OECD für die Niederlande wieder positive Wachstumsraten von 1,2 Prozent in 2010 und 2,0 Prozent in 2011. Gleichwohl wird die Lage des Staatshaushaltes angespannt bleiben, die Staatsverschuldung ist von 45,5 Prozent des BIP in 2007 auf 60,9 Prozent des BIP in 2009 gestiegen. Das Budgetdefizit im Staatshaushalt betrug 2009 5,3 Prozent des BIP, für 2010 erwartet die OECD ein Defizit von 6,4 Prozent und für 2011 von 5,4 Prozent.

Daher fordert die OECD von den Niederlanden in ihrem aktuellen Economic Outlook von Mai 2010 eine strenge Ausgabendisziplin ein, um die Finanzstabilität zu gewährleisten. Insgesamt können die Niederlande zu den Ländern innerhalb der Eurozone gezählt werden, die aufgrund ihrer zukunftsfähigen Wirtschaftsstruktur in der Lage sind, ihre Probleme aktiv und selbstständig zu bewältigen.

Die Immobilie des Fonds liegt in Delft, im Südwesten der Niederlande zwischen Den Haag und Rotterdam. Die Autobahnanbindung der Fondsimmobilie ist sehr gut und der Flughafen Rotterdam-Den Haag rund neun Kilometer entfernt, wogegen die Anbindung über den öffentlichen Personennahverkehr ausbaufähig ist. Nach Prospektangaben ist der Bau einer U-Bahn-Station geplant, die das Gelände direkt mit dem U-Bahn-Netz Den Haag verbinden soll.
Die Stadt Delft mit ihren rund 97.000 Einwohnern ist stark von ihrer Technischen Universität geprägt, die sich direkt neben der Fondsimmobilie befindet. Dementsprechend ist das Durchschnittsalter der Bevölkerung relativ niedrig und ihr Bildungsniveau überdurchschnittlich hoch. Für den Mieter der Fondsimmobilie bestehen somit gute Möglichkeiten, qualifizierte Mitarbeiter zu gewinnen.

Mieterqualität

Mieterin der Fondsimmobilie ist die Exact Group B.V., ein Anbieter für kaufmännische Standardsoftware-Lösungen, die ihren Hauptsitz in der Fondsimmobilie hat. Das Unternehmen gehört zur Exact Holding N.V., die als Garantin der Mietzahlungen ihrer Tochtergesellschaft auftritt. Der Mietvertrag läuft über 15 Jahre und sieht keine vorzeitige Kündigungsmöglichkeit vor.
Nach Prospektangaben ist die Unternehmensgruppe mit rund 2.200 Mitarbeitern in mehr als 125 Ländern aktiv und versorgt mehr als 100.000 lokale und internationale Unternehmen mit Software-Produkten. Rund 44 Prozent der Einnahmen von 232,5 Millionen Euro (2009) werden in den Niederlanden erzielt. Die Exact Holding ist an der Euronext in Amsterdam vertreten. Die Aktie erreichte einen Höchststand mit 31,45 Euro am 29. Oktober 2007, fiel bis auf 12,51 Euro am 2. Dezember 2008 und notiert derzeit bei 18,0 Euro (Stand: 3. Juni 2010).

Ökologische Wirkung

Das Gebäude hat vier Stockwerke (plus zwei Kellergeschosse), die von einem architektonisch hervorgehobenem Atrium, dem sogenannten Cockpit, verbunden werden. Glas und Stahl sind die hauptsächlich verwendeten Baumaterialen.

Das Gebäude erhielt im Dezember 2009 das Energielabel A (Energy Performance Certificate). Demnach wird das Gebäude in die Energieeffizienzklasse A eingeordnet und weist einen Primärenergiebedarf von 163,33 Kilowattstunden pro Quadratmeter pro Jahr (kWh/m²a) auf. Dieser Wert liegt 20 Prozent unter den Anforderungen der vergleichbaren Energiesparverordnung ENEV 2007 für Neubauten in Deutschland.
Im Prospekt wird als ein Grund für den geringen Primärenergiebedarf eine fortschrittliche Wärme- und Kühltechnologie angeführt. Im Sommer wird kühles Grundwasser gefördert, um das Gebäude zu kühlen. Die hierbei aus dem Gebäude abgeführte Wärme wird an das Wasser eines Warmwasserbrunnens abgegeben und gespeichert. Mit der gespeicherten Wärme wird dann im Winter durch eine Wärmepumpe mit einem hohen Wirkungsgrad die benötigte Heiztemperatur erreicht.
Die ökologische Nachhaltigkeit des Gebäudes wurde auch nach den Regeln des niederländischen Bewertungssystems GreenCalc+ geprüft. In den Niederlanden wurden schon über 400 Immobilien nach den GreenCalc+-Kriterien bewertet. Nach den Prospektangaben liegt die Fondsimmobilie mit einer erreichten Punktzahl von 202 (MIG) unter den besten zehn der bisher bewerteten Immobilien.

Risiko

Zwischen Deutschland und den Niederlanden besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen. Es ist von Deutschland beabsichtigt, dieses Abkommen zu überarbeiten. Nach Angaben der Anbieterin sind die beabsichtigten Änderungen inhaltlich nicht bekannt. Es ist daher möglich, dass Regelungen vereinbart werden, die die steuerliche Belastung der Anleger erhöhen.

Zurzeit wird in den Niederlanden auch ein Gesetzentwurf zur Anpassung des Rechts für Personengesellschaft beraten. Nach den derzeit bekannten Inhalten ist es laut Prospekt wahrscheinlich, dass spätere Käufer einer Beteiligung an der Fondsgesellschaft der niederländischen Grunderwerbssteuer unterliegen. Konkret kann dies für Anleger bedeuten, dass sie bei einer eventuellen Verkaufsabsicht für ihre Kommanditanteile auf einem Zweitmarkt niedriger Preise erzielen oder die Verkaufsmöglichkeiten ihrer Kommanditanteile grundsätzlich abnehmen werden.

Der Verkaufserlös der Fondsimmobilie zum geplanten Zeitpunkt in zehn Jahren ist unsicher. Der niederländische Büroimmobilienmarkt war in letzten zwei Jahren ebenso wie in anderen europäischen Ländern aufgrund der Wirtschaftskrise rückläufig. Eine positive wirtschaftliche Entwicklung in den nächsten zehn Jahren ist für die Erzielung eines guten Verkaufspreises eine Vorraussetzung.

Positiv ist die Klassifizierung als Green Building, da bei weiter steigenden Energiepreisen für energieeffiziente Immobilien höhere Verkaufspreise erzielt werden können. Andererseits ist der technologische Entwicklungsprozess bei der Energieeffizienz von Gebäuden dynamisch. Schon 2021 sollen nach einer verbindlichen Richtlinie, die das EU-Parlament am 18. Mai 2010 verabschiedet hat, alle Neubauten in der EU Niedrigstenergiehäuser sein und ihr Energiebedarf somit fast bei Null liegen.

Zwischen 1999 und 2008 wuchs der Büroflächenbestand in den Niederlanden um rund 25 Prozent. Alleine in der Randstadt beträgt der Büroflächenbestand 25 Millionen Quadratmeter. Im Jahr 2009 stieg die Leerstandsrate auf 13,3 Prozent. Es ist möglich, dass der Büromarkt eine Übersättigung erreicht und beim Verkaufspreis in zehn Jahren Abstriche gemacht werden müssen. Bereits 2006 befand sich der Büroimmobilienmarkt in den Niederlanden in einer schweren Krise und verzeichnete aufgrund zahlreicher spekulativer Neubauten hohe Leerstandsraten. Die Fondsimmobilie befindet sich im neu entstehenden Technopolis Park in Delft, in dem bis 2015 circa 612.000 Quadratmeter Bürofläche entstehen sollen. Es besteht die Möglichkeit, dass sich der Park als überdimensioniert erweisen wird. Dagegen ist es positiv zu sehen, dass der Mietvertrag fünf Jahre über den geplanten Verkaufszeitpunkt hinaus läuft, so dass einem potentiellen Käufer ein fester Mieter präsentiert werden kann.

Fazit

Finanziell

Die Fondsimmobilie ist über die geplante Fondslaufzeit von zehn Jahren hinaus fest an einen Mieter aus der zukunftsträchtigen Software-Branche vermietet. Die Muttergesellschaft haftet für die Verbindlichkeiten der Mieterin und garantiert die Mietzahlungen, die durch die vertragliche Anbindung an den niederländischen Verbraucherindex inflationsgeschützt sind.
Dun & Bradstreet (D&B), ein Anbieter von Unternehmensinformationen und Kooperationspartner von Exact, bewertete im April 2010 die Bonität der Mieterin mit gut und die Bonität der Garantin mit sehr gut. Eine absolute Sicherheit ist durch das positive Rating nicht gegeben, auch ein großes Unternehmen kann wirtschaftliche Probleme bekommen.
Wenn der geplante Verkaufserlös realisiert werden kann, können Anleger eine Rendite von rund 7,8 Prozent vor Steuern erzielen. Sollten aber beispielsweise die Zinsen wegen der angespannten Finanzlage in Europa steigen, werden die Renditen von Wertpapieren anziehen – dann wird der Immobilienmarkt eher unattraktiver werden, die gegenwärtig hohe Nachfrage nach Immobilien sinken. Steigende Immobilienpreise sind kein Naturgesetz. Entscheidend für den Verkaufspreis der Fondsimmobilie in zehn Jahren wird aber die konkrete bedarfsorientierte Nachfrage vor Ort sein. Wenn die nicht vorhanden ist, würde die Kalkulation des Fonds unsicher werden.

Nachhaltigkeit

Die Fondsimmobilie ist ein mit Zertifikaten ausgewiesenes „Green Building“, so dass es gegenüber dem Durchschnitt der bestehenden Büroimmobilien weniger Treibhausgas-Emissionen verursachen wird. Das ist ein Schritt auf dem richtigen Weg – aber es besteht im Bereich der „grünen“ Gebäude noch ein hohes Innovationspotential für die nächsten Jahre.

ECOreporter.de-Empfehlung

Nicht zeichnen und abwarten, ob dieser Anbieter auf dem eher unterbewerteten deutschen Immobilienmarkt ambitionierte „Green Buildings“ auf den Markt bringen wird – der allerdings aufgrund seiner steuerlichen Behandlung andere Anlegerbedürfnisse ansprechen wird.

Basisdaten

Emittentin: Einundsiebzigste Sachwert Rendite-Fonds Holland GmbH & Co. KG, Hamburg
Persönlich haftende Gesellschafterin und Geschäftsführerin: Verwaltung Einundsiebzigste Sachwert Rendite-Fonds Holland GmbH, Hamburg
Anbieterin, Prospektverantwortliche, Gesellschafterin der persönlich haftenden Gesellschafterin der Emittentin und Gründungskommanditistin: MPC Capital Investments GmbH, Hamburg
Beraterin und Gründungskommanditistin: MPC Münchmeyer Petersen Real Estate Consulting GmbH
Treuhänderin und Gründungskommanditistin: TVP Treuhand- und Verwaltungsgesellschaft für Publikumfonds mbH, Hamburg
Gesellschafterin der drei Gründungskommanditistinnen: MPC Münchmeyer Petersen Capital AG, Hamburg
Beteiligungsform: Kommanditist oder Treugeber

Fondswährung: Euro
Investitionsvolumen (ohne Agio): 28,47 Millionen Euro
Eigenkapitalvolumen (ohne Agio): 13 Millionen Euro
Mindestzeichnungssumme: 10.000 Euro (Höhere Beiträge müssen durch 1.000 ohne Rest teilbar sein)
Agio: 5 Prozent
Laufzeit (geplant): 10 Jahre

BaFin-Gestattung: Ja
Leistungsbilanz des Anbieters: Ja
IDW-Prospektprüfungsbericht: Ja
Mittelverwendungskontrolle: BLS Revisions- und Treuhand GmbH Wirtschaftprüfungsgesellschaft, Hamburg
Sensitivitätsanalyse: Ja
Prospekthaftung: Verlängerung bis Zeichnungsende


Bildhinweis: Frontseite des Gebäudes in Delft, in das der MPC Holland 71 investiert. / Quelle: Unternehmen
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