Martin Okrslar ist 40 Jahre alt, verheiratet und Vater von zwei Kindern. Bei der Maro Genossenschaft aus Ohlstadt zählt der Projektmanager und Magister im Fach Computerlinguistik zum Vorstand. / Quelle: Unternehmen

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Ein Engagement in der Pflege als nachhaltige Geldanlage – geht das? - Interview mit Martin Okrslar, Maro Genossenschaft

Die Maro Genossenschaft für selbstbestimmtes und nachbarschaftliches Wohnen bietet Beteiligungen an alternativen Wohnformen. Angeboten werden Genossenschaftsanteile an Pflege-WGs für Demenzerkrankte oder an Mehrgenerationen-Wohnprojekten in Süddeutschland. Im ECOreporter.de-Interview befragen wir Martin Okrslar zu dem genossenschaftlichen Anlagekonzept und dessen Nachhaltigkeit.

ECOreporter.de: Wie viele Maro-WGs gibt es bisher? Was für Wohnformen werden dort praktiziert, wo befinden sich die Immobilien und wie viele Bewohner leben dort?

Martin Okrslar: Im Mai 2013 haben in Kooperation mit der Alzheimer Gesellschaft Landkreis München Süd e.V. und dem Evangelischen Diakonieverein Neubiberg-Ottobrunn-Höhenkirchen e.V. in Ottobrunn die erste Demenz-Wohngemeinschaft eröffnet. Die Maro Genossenschaft hat dort das Projektmanagement übernommen, jedoch nicht den Bau oder Umbau. Das Gebäude bleibt im Eigentum des Diakonie-Vereins. Heute leben dort neun Personen.
Aktuell kauft die Maro Genossenschaft ein Grundstück in Weilheim für zwei Demenz-Wohngemeinschaften für 10 beziehungsweise 9 Bewohner. Darüber hinaus erwerben wir ein Wohnprojekt im Modell nachbarschaftliches Wohnen / Mehrgenerationen-Wohnen, das mit 13 Wohnungen errichtet wird.


ECOreporter.de: Wie viele nicht bezugsfähige Projekte treiben Sie derzeit voran und wie gestaltet sich der Projektfortschritt?


Okrslar: Derzeit ist das Projekt in Weilheim das einzige, für das wir Wohnraum konkret anbieten können, mit Einzugstermin im Juli beziehungsweise November 2015. Zusätzlich hat die Gemeinde Oberhaching im September 2013 beschlossen, uns ein Grundstück zu ausgesprochen günstigen Konditionen für ein Demenz-WG-Projekt zu Verfügung zu stellen.
Mit weiteren Kommunen sind wir im Gespräch. Aber gerade bei den kommunalen Grundstücken dauert es besonders lange, bis alles geregelt und entschieden ist. Im Gegenzug bekommen wir einerseits die Zeit, die wir benötigen, um Projekte im Genossenschaftsmodell zu finanzieren. Andererseits müssen wir bei den Kommunen auch für gute Lagen keine Spitzenpreise beim Bodenwert bezahlen, was für uns von sehr großer Bedeutung ist.

ECOreporter.de; Wie viele Mitglieder hat die Genossenschaft Maro, wie viel Kapital haben diese Maro-Genossenschaftler bislang investiert?

Okrslar: Die Maro Genossenschaft hatte Ende Januar 125 Mitglieder, die insgesamt Anteile im Wert von gut 1,1 Millionen Euro gezeichnet haben. Alleine für die Demenz-Wohngemeinschaften wurden von April bis Ende Januar 820.000 Euro gezeichnet; in diesem Projekt sind wir voll platziert.  Nachdem wir derzeit unser erstes Bauprojekt umsetzen, sind diese Mittel noch liquid.

ECOreporter.de: Sind mehr Anleger oder mehr pflegebedürftige Bewohner Mitglieder in der Genossenschaft?

Okrslar: Unsere Mitglieder stammen mehrheitlich aus der Region der jeweiligen Projekte, von diesen Mitgliedern stammt auch der Großteil der Anteile. Für viele war die Kombination aus a) Geldanlage etwa in Höhe des Inflationsausgleichs, b) der persönlichen Vorsorge durch die Anwartschaft auf Wohnraum als Mitglied und c) die Unterstützung eines sinnvollen Projektes in der Region ausschlaggebend. Reine Geldanleger konnten wir mit unseren Konditionen (keine Verzinsung bis zum Start der Vermietung, keine Wertsteigerung der Anteile, Kündigungsfristen von einem Jahr zum Jahresende) bisher nicht locken. Von unseren Mitgliedern sind uns zwölf Mitglieder als pflegende Angehörige bekannt.


ECOreporter.de: Maro ist vor allem regional tätig, aber überregional offen für Anleger. Wie wird man Maro-Genossenschaftler? Welche Unterschiede gibt es für regionale und überregionale Anleger?

Okrslar: Wir sind tatsächlich offen für überregionale Anleger, allerdings ist gerade unseren Mitgliedern der regionale Bezug sehr wichtig. Das zeigt sich z.B. daran, dass alle unsere Mitgliedern aus Oberbayern kommen - mit der Ausnahme von einem Mitglied aus Nürnberg und einem aus Baden-Württemberg.
Zu Beginn der Zeichnungsperiode haben wir die Genossenschaftsanteile für sechs Monate exklusiv im Landkreis Weilheim-Schongau angeboten. Im regionalen Vertrieb haben wir keine Mindestanlagesumme vorgegeben, überregional wünschen wir uns eine Mindestbeteiligung von 10.000 Euro.
Ein weiterer Unterschied besteht auch in der Vergabe von Wohnraum: Bei den Vergabekriterien sind der regionale Bezug und die Dauer der Mitgliedschaft die am schwersten gewichteten Kriterien.
Mitglied in der Genossenschaft kann jeder werden, der drei Anteile zu je 500,- Euro zeichnet. Mit der Mitgliedschaft erwirbt man bereits das Anrecht, sich auf Wohnraum zu bewerben. Aus steuerlichen Gründen vermieten Genossenschaften am liebsten nur an Mitglieder.

ECOreporter.de: Sind Banken in die Finanzierung von Maro-Wohnprojekten involviert?

Okrslar: Über KfW-Darlehen für energieeffizientes Bauen und ganz übliche Immobiliendarlehen sind auch Banken an der Finanzierung beteiligt. Die Eigenkapitalquote beträgt gute 40 Prozent Wir verhandeln mit einer regionalen Bank und zwei Nachhaltigkeitsbanken.

ECOreporter.de: Als Dividende stellten Sie den Anlegern 2012 jährlich vier Prozent Dividende in Aussicht. Inwiefern gab es für das Jahr 2013 eine Dividende? Und wie soll die Dividende generell erwirtschaftet werden?

Okrslar: Dividenden erwirtschaften wir mit Mieteinnahmen. Da der Bezug des Weilheimer Projektes für 2015 geplant ist, werden wir im Jahr 2016 (rückwirkend für 2015) erstmals Dividenden ausschütten. Wir gehen nach wie vor von 4 Prozent aus.
Die Höhe der Dividende erklärt sich aus den Mieten, die bei Demenz-Wohngemeinschaften etwas höher liegen können als im üblichen Wohnungsmarkt, jedoch unter den Referenzwerten von Pflegeheimen (circa 17 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter gelten dort als langfristig guter Wert). Im nachbarschaftlichen Wohnen bringen die Bewohner wohnungsbezogene Pflichtanteile ein, die nicht verzinst werden. Daher können wir in unseren Projekten diese Dividende nach Abzug von Leerstandsquote, Rücklage für Instandhaltung und den üblichen Betreibskosten erwirtschaften. Steuern auf den Gewinn fallen in der Genossenschaft nicht an, wenn sie vor allem an Mitglieder vermietet.

ECOreporter.de: Pflege und Soziales Engagement sind nicht per se nachhaltig. Was macht ihren Ansatz sozial-ethisch nachhaltig?

Okrslar: Wir halten das Konzept der Demenz-WGs für nachhaltig, weil es zwei ganz wesentliche Merkmale hat.
Erstens: der Selbstbestimmung wird im Alltag - organisatorisch und rechtlich - die oberste Priorität eingeräumt. Die Angehörigen bilden ein sogenanntes Angehörigen-Gremium, das alle wichtigen Entscheidungen steuert: welcher Pflegedienst mit wie viel Personal kommt, mit welchen Qualifikationen das Personal benötigt wird, wie der Alltag abläuft und so weiter. Es ist ein Angebot an die, die weiterhin die Verantwortung behalten wollen, aber eine Entlastung bei der Pflege und Betreuung eines demenzkranken Verwandten benötigen.
Zweitens: die Angehörigen sind in diesem „System“ so wichtig wie die Bewohner selbst. Durch die oben beschriebene Verantwortung der Angehörigen sind diese nach wie vor eingebunden und nicht lediglich Besucher. Gleichzeitig treffen sie andere Angehörige in einer ähnlichen Lebenssituation, woraus sich enge Beziehungen auch zwischen den Angehörigen ergeben. Das entlastet die Angehörigen seelisch sehr stark und hilft ihnen, mit der Erkrankung des Verwandten besser umzugehen.

ECOreporter.de: Pflegeeinrichtungen werden häufig „industriell“ geführt, mit einem Minimum an Personal und teils unter fragwürdigen hygienischen Bedingungen. Wie unterscheiden sich die Maro-WGs von dieser Form der Pflege?
Okrslar: Durch diesen organisatorischen Aufbau von WGs ist es nicht möglich, eine WG industriell zu führen. Diejenigen, die die WG direkt betrifft, haben eine zu starke Rolle, um sich industriell-effizient von einem Dritten führen zu lassen. Daher hat das Personal in der WG viel mehr Zeit und der Personalschlüssel ist häufig doppelt so hoch wie im Heim. Die Bewohner werden in einen ganz normalen Alltag integriert statt beschäftigt zu werden und es gibt auch keinen Träger, der sich ständig gegen Risiken absichern muss, weil er sonst von irgendjemand belangt werden könnte. Stattdessen entscheiden die Angehörigen, welche Risiken man eingeht und welche nicht. Der Mensch und das menschliche Maß treten wieder in den Mittelpunkt.
Zudem schafft jede WG Arbeitsplätze in der Pflege; eine Mitarbeit in Demenz-WGs ist sehr begehrt, das Finden von guten Mitarbeitern deutlich einfacher als für die üblichen Pflegeaufgaben.
In der Immobilie streben wir Nachhaltigkeit durch die Bauweise und das Energiekonzept an. Es handelt sich im ein Passivhaus mit KfW-40-Standard. Dabei setzen wir auf eine Pellets-Heizung und LED-Leuchten in den lange beleuchteten Fluren.

Bildnachweis: Die Führung der Maro eG beim Start im Sommer 2012 (von links nach rechts): von links nach rechts: Inge Schmidt-Winkler, Vorstand, Martin Okrslar, Vorstand, Christine Fremmer, Aufsichtsrat, Jürgen A. Weber, Aufsichtsrat, Guntram Windels, Aufsichtsrat. Quelle: Unternehmen


ECOreporter.de: Wer steht hinter der Genossenschaft und welche Erfahrungen im Bereich Sozialarbeit und Pflege beziehungsweise Planung und Bau von Immobilen bringen diese Personen mit?

Okrslar: Hinter der Genossenschaft stehen als Vorstände neben mir, Martin Okrslar, noch Inge Schmidt-Winkler. Ich bin ausgebildeter und zertifizierter Projektmanager. Inge Schmidt-Winkler ist Wirtschaftsingenieurin, ihre Mutter hatte 22 Jahre einen ambulanten Pflegedienst, deren Geschäftsführerin die Tochter in den letzten Jahren war.
Die Immobilienkompetenz bringt ein Projektierungspartner mit ein, die Real-Wohnbau GmbH & Co KG. Die Real-Wohnbau übernimmt dabei die Projektierung und Beratung bis zur Baugenehmigung- Die Baumaßnahmen werden frei ausgeschrieben.

ECOreporter.de: Bei Energiegenossenschaften kam es schon vor, dass Solarunternehmer als Gründer auftraten, um letztlich über die Genossenschaft Aufträge für ihr Unternehmen zu sichern. Inwiefern gibt es bei Maro Potenzial für vergleichbare Interessenkonflikte und wie stellen Sie sicher, dass es nicht zu Interessenkonflikten kommt?

Okrslar: Das ist schwer vorzustellen: Hierzu müsste ein Bauunternehmen oder ein Pflegedienst in der Genossenschaft so viele Mitglieder für seine Interessen gewinnen, dass die Mitgliederversammlung so viele Vertreter des Bauunternehmens oder Pflegedienstes in den Aufsichtsrat wählen lassen kann, dass diese neuen Aufsichtsräte die Vorstände absetzen und mit neuen, eigenen Vertretern als Vorstände besetzen können. Da zusätzlich die Wahl der Aufsichtsräte und der Vorstände nicht gleichzeitig stattfindet, sondern nur alle drei bzw. vier Jahre, wäre dies schwer umzusetzen.
Auch über die Genossenschaftsanteile bzw. eine angedrohte Kündigung von Anteilen ist die Genossenschaft nicht erpressbar: der Vorstand ist frei, Anteile abzulehnen, zudem sind die Kündigungsfristen gerade für große Beträge lang: maximal 75.000 Euro können pro Jahr gekündigt werden.

ECOreporter.de: Mit dem Hinweis auf die stetige Überalterung der Gesellschaft erlebten Altenwohnheime und Pflegeeinrichtungen ab 2009 einen Boom. Ist das immer noch der Fall?

Okrslar: Der Boom der Pflegeheim-Neubauten ist ungebrochen. Ob damit ein Boom der Auslastung einhergehen wird ist nicht gesichert.

ECOreporter.de: Vielfach stehen große Krankenhäuser hinter diesen Neubauten. Steht dieser Markt vor der Übersättigung und wie kann sich ein vergleichsweise kleiner Akteur wie Maro hier durchsetzen?

Okrslar: Maro bewegt sich in einer schmalen, aber tiefen Nische: Projekte, die mit maximal zwei mal 12 Bewohnern zu klein sind, um große Investoren zu interessieren. Und auch die üblichen Betreiber bzw. Krankenhausketten interessieren sich nicht für solche Projekte. Weshalb sich in einem System engagieren, bei dem die Angehörigen jederzeit den aktuellen Pflegedienst durch einen anderen ersetzen können? Für eine engagierte Wohnungsbaugenossenschaft ist dies eine interessante Perspektive: Projekte, die nicht jeder beherrscht, in einem Segment, in dem sich nicht jeder engagieren will. Und wo die Nachfrage aber ungebrochen groß ist.

ECOreporter.de: Herzlichen Dank, für das Gespräch, Herr Okrslar.
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