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„Energetisch sanierte Wohnimmobilien sind konjunkturstabile Geldanlagen“ – Rudolf und Christoph Marloh, Grundbesitz 24
Das Hamburger Emissionshaus Grundbesitz 24 bietet mehrere nachhaltige Immobilienfonds an, die auf Investitionen in Wohnimmobilien spezialisiert sind. Im ECOreporter.de-Interview erläutert die Geschäftsführung des Fondsinitiators den Nachhaltigkeitsansatz dieser Fonds und warum der Anlagefokus auf Wohnimmobilien liegt. Zudem erklären die Brüder Christoph und Rudolf Marloh, worauf Anleger achten sollten, die erstmals nachhaltig in Immobilien investieren möchten.
Auf der Messe Grünes Geld am Samstag, dem 29. September, haben Sie die Gelegenheit, sich näher über Grundbesitz 24 zu informieren. Dort ist der Immobilienfonds-Anbieter einer der zahlreichen Aussteller. Die für Besucher kostenlose Veranstaltung im Curio-Haus an der Rothenbaumchaussee bietet einen Überblick über aktuelle Entwicklungen, Trends und Angebote am nachhaltigen Finanzmarkt im deutschsprachigen Europaraum. Abgerundet wird das Messeprogramm durch zahlreiche Vorträge ausgewiesener Experten, eine Podiumsdiskussion zum Thema Christentum und Geldanlage sowie ein Kinderprogramm für kleine Besucher ab 5 Jahre. Näheres erfahren Sie
hier.
ECOreporter.de: Das Emissionshaus Grundbesitz 24 geschlossene Fonds an, die in vermietete Wohnimmobilien vor allem in der Region um Hamburg investieren. Viele andere GreenBuilding-Fonds setzen hingegen auf neue Bürogebäude. Warum konzentrieren sich Ihre Fonds auf Wohnimmobilien?
Rudolf Marloh: Wohnimmobilien sind eine besonders konjunkturstabile Anlage. Das ist heute bei Stiftungen und Privaten gefragt. Ein Anteil an einem Wohnportfolio in einer guten Metropolregion ist als Kapitalanlage und Vorsorge-Investment besonders geeignet.
Bestehende Wohnimmobilien verfügen über langjährig etablierte Cash Flows. Das macht Investments sicher und einfach kalkulierbar. Viele Mietverträge in Wohnimmobilien-Beständen sind unbefristet. Deshalb stellt sich das große Thema der Anschlussvermietung des gewerblichen Bereiches in diesem Fall nicht.
ECOreporter.de: Was macht ihre grünen Immobilien-Fonds zu nachhaltigen Geldanlage? Wie sieht das Nachhaltigkeitskonzept ihrer Fonds aus?
Christoph Marloh: Für Hamburg 1, Hamburg 2, Hamburg 3 und Hamburg 4 hat Nachhaltigkeit drei Dimensionen. Erstens: Der Energieverbrauch im Bestand soll je nach Baujahr um 20 bis 80 Prozent gesenkt werden. Grundlage sind die real gemessenen Verbrauchsdaten, die vom Baujahr und vom Nutzerverhalten abhängen. Dabei werden umweltfreundliche mineralische Dämmstoffe verwendet, um die Umwelt dauerhaft zu entlasten.
Zweitens ist ein verantwortungsvoller Umgang mit den Mietern ist Grundlage der Bewirtschaftungsstrategie. Die aktuellen Nettomieten liegen plangemäß unter dem Marktniveau. Energetische Modernisierungen sollen weitgehend warmmietenneutral erfolgen. Dadurch werden Mieter bereits anfangs kaum höher belastet und können mittelfristig erheblich sparen. Verantwortungsvoller Umgang mit Mietern ist allerdings eine Aufgabe, die heute in den dynamischen Regionen wie Hamburg nicht durchgehend gut gelöst ist. Hier setzen wir an und halten zum Beispiel unsere Durchschnittsmieten deutlich unterhalb der Marktmieten. Darüber hinaus sollen alle energetischen Modernisierungen warmmietenneutral erfolgen, sodass bewährte Mieterstrukturen erhalten werden können.
Die dritte Dimension unseres Nachhaltigkeitskonzepts ist eine solide Kalkulation Risikosteuerung. Beides sind sehr wichtige Aspekte der Finanzplanung. Deshalb beträgt der langfristige Fremdkapitalanteil nur 50 Prozent.
ECOreporter.de: Nach dem Kauf der Mehrfamilienhäuser ab Baujahr 1960 durch ihre Fonds werden die Objekte energetisch saniert. Wie viele Objekte sind aktuell im Fonds-Portfolio und welches Energieersparnispotenzial haben diese durch die Sanierungsmaßnahmen?
R. Marloh: Die Fonds investieren in der Metropolregion Hamburg. Aktuell bewirtschaften wir eine dreistellige Zahl von Wohneinheiten. Die energetischen Modernisierungen führen über die Restlebensdauer der Gebäude prognosegemäß zu einer Einsparung von etwa 30 Millionen Liter Heizöl bei allen Beteiligungen.
ECOreporter.de: Wie weit sind die Sanierungsmaßnahmen in den Fondsportfolios fortgeschritten?
C. Marloh: Etwa die Hälfte des Portfolios ist in 2012/2013 von Sanierungsmaßnahmen betroffen. Die Sanierungsmaßnahmen sind bei den gewerblich geprägten Fonds Hamburg 2 und Hamburg 3 angelaufen. Diese Fonds veräußern aktuell Doppelhäuser, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen. Bei den vermögensverwaltenden Fonds Hamburg 1 und Hamburg 4 erwarten unsere Anteilseigner, dass die Modernisierungsaufwendungen steuerlich mit den Mieterträgen verrechnet werden. Deshalb werden in den ersten drei Jahren nach Anschaffung zunächst kleinere Maßnahmenpakete durchgeführt.
ECOreporter.de: Ein Ziel des Fonds ist es, die Nachhaltigkeit des Gebäudebestands durch die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) zertifizieren zu lassen. Wie ist da aktuell Stand der Dinge?
C. Marloh: Das Nutzungsprofil „Bestand Wohnen“ wird gegenwärtig von einer Arbeitsgruppe der DGNB entwickelt. Nach der Fertigstellung sind Zertifizierungen im Bestand möglich. Unser Ziel ist es, mittelfristig alle Objekte zertifizieren zu lassen.
ECOreporter.de: Das Image von Immobilienfonds als sichere Langfristgeldanlage hat jüngst etwas gelitten. Was raten Sie Anlegern, die nachhaltig investieren wollen und sich so erstmals der Anlageklasse Immobilien nähern?
R. Marloh: In offenen Gewerbe-Fonds haben kurzfristig orientierte Investoren bekanntlich Schließungen herbeigeführt. Gerade diese Umstände sprechen erstens für solide geschlossene Beteiligungen und zweitens für Wohnimmobilien.
In die engere Auswahl gehören Anbieter, die sich etwa 20 Jahre lang erfolgreich auf eine Assetklasse spezialisiert haben. Tiefenkenntnis im Immobilienmarkt einer Metropolregion ist unabdingbar.
Eine realistische Kalkulation mit geringem Fremdkapitaleinsatz bietet Sicherheit bei der Auswahl jeder Art von Beteiligungen. Dazu sollte ein externes Rating vorhanden sein.
ECOreporter.de: Was präsentieren Sie auf der Messe Grünes Geld Hamburg und mit welcher Erwartung kommen Sie zu der Veranstaltung?
R. Marloh: Für Realkäufer bieten wir solide kalkulierte Doppelhäuser, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen aus dem Bestand an. Als Kapitalanlage für Stiftungen und Private stehen die Beteiligungen Hamburg 1 und Hamburg 4 im Fokus.
Wir freuen uns besonders auf die traditionell guten Gespräche mit Interessenten und Hamburger Kapitalmarktexperten.
ECOreporter.de: Herzlichen Dank für das Gespräch!
Auf der Messe Grünes Geld am Samstag, dem 29. September, haben Sie die Gelegenheit, sich näher über Grundbesitz 24 zu informieren. Dort ist der Immobilienfonds-Anbieter einer der zahlreichen Aussteller. Die für Besucher kostenlose Veranstaltung im Curio-Haus an der Rothenbaumchaussee bietet einen Überblick über aktuelle Entwicklungen, Trends und Angebote am nachhaltigen Finanzmarkt im deutschsprachigen Europaraum. Abgerundet wird das Messeprogramm durch zahlreiche Vorträge ausgewiesener Experten, eine Podiumsdiskussion zum Thema Christentum und Geldanlage sowie ein Kinderprogramm für kleine Besucher ab 5 Jahre. Näheres erfahren Sie
hier.
ECOreporter.de: Das Emissionshaus Grundbesitz 24 geschlossene Fonds an, die in vermietete Wohnimmobilien vor allem in der Region um Hamburg investieren. Viele andere GreenBuilding-Fonds setzen hingegen auf neue Bürogebäude. Warum konzentrieren sich Ihre Fonds auf Wohnimmobilien?
Rudolf Marloh: Wohnimmobilien sind eine besonders konjunkturstabile Anlage. Das ist heute bei Stiftungen und Privaten gefragt. Ein Anteil an einem Wohnportfolio in einer guten Metropolregion ist als Kapitalanlage und Vorsorge-Investment besonders geeignet.
Bestehende Wohnimmobilien verfügen über langjährig etablierte Cash Flows. Das macht Investments sicher und einfach kalkulierbar. Viele Mietverträge in Wohnimmobilien-Beständen sind unbefristet. Deshalb stellt sich das große Thema der Anschlussvermietung des gewerblichen Bereiches in diesem Fall nicht.
ECOreporter.de: Was macht ihre grünen Immobilien-Fonds zu nachhaltigen Geldanlage? Wie sieht das Nachhaltigkeitskonzept ihrer Fonds aus?
Christoph Marloh: Für Hamburg 1, Hamburg 2, Hamburg 3 und Hamburg 4 hat Nachhaltigkeit drei Dimensionen. Erstens: Der Energieverbrauch im Bestand soll je nach Baujahr um 20 bis 80 Prozent gesenkt werden. Grundlage sind die real gemessenen Verbrauchsdaten, die vom Baujahr und vom Nutzerverhalten abhängen. Dabei werden umweltfreundliche mineralische Dämmstoffe verwendet, um die Umwelt dauerhaft zu entlasten.
Zweitens ist ein verantwortungsvoller Umgang mit den Mietern ist Grundlage der Bewirtschaftungsstrategie. Die aktuellen Nettomieten liegen plangemäß unter dem Marktniveau. Energetische Modernisierungen sollen weitgehend warmmietenneutral erfolgen. Dadurch werden Mieter bereits anfangs kaum höher belastet und können mittelfristig erheblich sparen. Verantwortungsvoller Umgang mit Mietern ist allerdings eine Aufgabe, die heute in den dynamischen Regionen wie Hamburg nicht durchgehend gut gelöst ist. Hier setzen wir an und halten zum Beispiel unsere Durchschnittsmieten deutlich unterhalb der Marktmieten. Darüber hinaus sollen alle energetischen Modernisierungen warmmietenneutral erfolgen, sodass bewährte Mieterstrukturen erhalten werden können.
Die dritte Dimension unseres Nachhaltigkeitskonzepts ist eine solide Kalkulation Risikosteuerung. Beides sind sehr wichtige Aspekte der Finanzplanung. Deshalb beträgt der langfristige Fremdkapitalanteil nur 50 Prozent.
ECOreporter.de: Nach dem Kauf der Mehrfamilienhäuser ab Baujahr 1960 durch ihre Fonds werden die Objekte energetisch saniert. Wie viele Objekte sind aktuell im Fonds-Portfolio und welches Energieersparnispotenzial haben diese durch die Sanierungsmaßnahmen?
R. Marloh: Die Fonds investieren in der Metropolregion Hamburg. Aktuell bewirtschaften wir eine dreistellige Zahl von Wohneinheiten. Die energetischen Modernisierungen führen über die Restlebensdauer der Gebäude prognosegemäß zu einer Einsparung von etwa 30 Millionen Liter Heizöl bei allen Beteiligungen.
ECOreporter.de: Wie weit sind die Sanierungsmaßnahmen in den Fondsportfolios fortgeschritten?
C. Marloh: Etwa die Hälfte des Portfolios ist in 2012/2013 von Sanierungsmaßnahmen betroffen. Die Sanierungsmaßnahmen sind bei den gewerblich geprägten Fonds Hamburg 2 und Hamburg 3 angelaufen. Diese Fonds veräußern aktuell Doppelhäuser, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen. Bei den vermögensverwaltenden Fonds Hamburg 1 und Hamburg 4 erwarten unsere Anteilseigner, dass die Modernisierungsaufwendungen steuerlich mit den Mieterträgen verrechnet werden. Deshalb werden in den ersten drei Jahren nach Anschaffung zunächst kleinere Maßnahmenpakete durchgeführt.
ECOreporter.de: Ein Ziel des Fonds ist es, die Nachhaltigkeit des Gebäudebestands durch die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) zertifizieren zu lassen. Wie ist da aktuell Stand der Dinge?
C. Marloh: Das Nutzungsprofil „Bestand Wohnen“ wird gegenwärtig von einer Arbeitsgruppe der DGNB entwickelt. Nach der Fertigstellung sind Zertifizierungen im Bestand möglich. Unser Ziel ist es, mittelfristig alle Objekte zertifizieren zu lassen.
ECOreporter.de: Das Image von Immobilienfonds als sichere Langfristgeldanlage hat jüngst etwas gelitten. Was raten Sie Anlegern, die nachhaltig investieren wollen und sich so erstmals der Anlageklasse Immobilien nähern?
R. Marloh: In offenen Gewerbe-Fonds haben kurzfristig orientierte Investoren bekanntlich Schließungen herbeigeführt. Gerade diese Umstände sprechen erstens für solide geschlossene Beteiligungen und zweitens für Wohnimmobilien.
In die engere Auswahl gehören Anbieter, die sich etwa 20 Jahre lang erfolgreich auf eine Assetklasse spezialisiert haben. Tiefenkenntnis im Immobilienmarkt einer Metropolregion ist unabdingbar.
Eine realistische Kalkulation mit geringem Fremdkapitaleinsatz bietet Sicherheit bei der Auswahl jeder Art von Beteiligungen. Dazu sollte ein externes Rating vorhanden sein.
ECOreporter.de: Was präsentieren Sie auf der Messe Grünes Geld Hamburg und mit welcher Erwartung kommen Sie zu der Veranstaltung?
R. Marloh: Für Realkäufer bieten wir solide kalkulierte Doppelhäuser, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen aus dem Bestand an. Als Kapitalanlage für Stiftungen und Private stehen die Beteiligungen Hamburg 1 und Hamburg 4 im Fokus.
Wir freuen uns besonders auf die traditionell guten Gespräche mit Interessenten und Hamburger Kapitalmarktexperten.
ECOreporter.de: Herzlichen Dank für das Gespräch!