„GreenBuilding-Fonds werden vorerst ein Nischenmarkt bleiben“ – Interview mit Marc Drießen, Hesse Newman Capital

ECOreporter.de: In was für eine Immobilie investiert der Hesse Newman Classic Value 4 und inwiefern handelt es sich um einen so genannten GreenBuilding-Fonds?

Marc Drießen: Fondsobjekt des Hesse Newman Classic Value 4 ist ein Büro- und Geschäftshaus im Hamburger Quartier 21. Die Fondsimmobilie wird als GreenBuilding nach DGNB Silber realisiert, die Fertigstellung ist für Februar 2012 geplant.  Die rund 18.500 Quadratmeter Immobilie liegt in guter innerstädtischer Lage direkt am Hamburger Stadtpark und ist durchschnittlich zwölf Jahre an renommierte Unternehmen vermietet. Es liegt ein Vorzertifikat der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) in Silber vor. Für den niedrigen Verbrauch von Primärenergie erhielt das Gebäude demnach die höchstmögliche Punktzahl der DGNB.
Die Fondsimmobilie wurde von Hochtief entwickelt und gebaut. Hochtief ist selber größter Mieter der Immobilie. Der Baukonzern hat hier für sich ein Referenzobjekt entwickelt, um Geschäftspartnern wie Kunden die Expertise und den eigenen Anspruch an Immobilien zu vermitteln.

ECOreporter.de: Was bedeutet in diesem Zusammenhang ein Vorzertifikat? Bis wann ist mit einem endgültigen Zertifikat zu rechnen und inwiefern kann die endgültige Zertifizierung vom Vorzertifikat abweichen?

Drießen: Das DGNB betrachtet für seine Nachhaltigkeitszertifizierung den ganzheitlichen Gebäudelebenszyklus. Im Rahmen der Vorzertifizierung werden alle wesentlichen Nachhaltigkeitskriterien für ein Gebäude in einem frühen Planungsstadium als Ziele definiert. Anhand dieser Zieldefinition entstehen auf dem aktuellen Stand der Technik zukunftsfähige Gebäude, deren Qualitätsstandard durch das DGNB-Zertifikat dokumentiert wird.
Ein Vorzertifikat ist das ideale Instrument, um ein Projekt von Anfang an nachhaltig zu planen. Gleichzeitig schafft ein Vorzertifikat Transparenz, definiert klare Prozesse in Planung und Bau und stärkt das Risikomanagement. Das endgültige Zertifikat bekommt die Immobilie mit Fertigstellung – eine Abweichung der Zertifizierung ist bei unserem Projekt nicht möglich. Dies haben wir über den Kaufvertrag verbindlich geregelt.

ECOreporter.de: Der DGNB-Status „Silber“ bedeutet, es erfüllt die GreenBuildung-Kriterien der DGNB insgesamt zu mindestens 65 Prozent (Note 2,0). Das erscheint auf den ersten Blick nicht „dunkelgrün“. Was fehlt der Immobilie um Goldstatus zu erreichen?
Drießen: Der Prüfungskatalog des DGNB ist sehr umfangreich. Nachhaltig bauen bedeutet mehr als „grün“ bauen. Das Objekt des Hesse Newman Classic Value 4 ist das beste Beispiel: Im Bereich „Bedarf an nicht erneuerbarer Primärenergie“ hat das Objekt die volle Punktzahl und ist damit sogar das „dunkelst mögliche Grün“. Nicht die volle erreichbare Punktzahl gab es unter anderem dafür, dass das Gebäude nicht für die Öffentlichkeit zugänglich ist, sowie zum Beispiel dafür dass Sonnenschutz und Blendschutz nicht individuell, sondern zentral gesteuert werden.
Der DGNB hat unserer Fondsimmobilie in den sechs Hauptkriteriengruppen bei folgenden Kriterien die volle Punktzahl bescheinigt: Bedarf an nicht erneuerbarer Primärenergie und Mikroklima in der Kategorie ökologische Qualität; Wertstabilität, Flächeneffizenz, Grundrissumgestaltung und lichte Höhe im Bereich ökonomische Qualität; thermischer Komfort im Sommer, Innenraumluftqualität, Lüftung, Kapazität und Anmietungsmöglichkeiten von Räumlichkeiten in der Kategorie soziokulturelle Qualität und Funktionalität.
Volle Punktzahl vergab die DGNB zudem für die Sicherung der Nachhaltigkeitsaspekte in Ausschreibung und Vergabe des Projekts,  die ausführenden Firmen, die Qualitätssicherung bei der Bauausführung und die Partizipation der Nutzer. Dies alles fällt in den Bewertungsbereich Prozess-Qualität. Bei den Standortkriterien überzeigte die Fondsimmobile besonders in Sachen Image, Verkehrsanbindung, Parkanlagen, Gastronomie, Bildung und Medizin.

ECOreporter.de: Welche Mieterklientel ist für die Immobilie vorgesehen und inwiefern erstreckt sich das Nachhaltigkeitskonzept auch auf die Wahl der Mieter? Gibt es Ausschlusskriterien, beispielsweise für Tabakkonzerne, Spielhallenbetreiber, Waffenproduzenten oder andere aus sozialethischer Sicht fragwürdige Mietparteien?

Drießen: Mieter sind die Hochtief AG, die hier ihre Norddeutschland-Zentrale eröffnet, namhafte Einzelhändler wie Rewe und Budnikowsky sowie die Targobank und Denn´s Biomarkt. Die gesamten Mieteinnahmen für das Objekt sind im Schnitt über knapp zwölf Jahre zu 100 Prozent durch bestehende Verträge gesichert. Anleger profitieren somit von einer diversifizierten Mieterstruktur und langfristigen Mietvereinbarungen. Für die zukünftigen Anschlussvermietungen werden grundsätzlich namhafte Mieter mit guter Bonität und Reputation gesucht. Spielhallenbetreiber oder Waffenproduzenten gehören dazu sicher nicht.

ECOreporter.de: Mietverträge geschlossener Immobilienfonds laufen oft kürzer als die Fondslaufzeit. Inwiefern kann eine Nachmietersuche die Rendite eines solchen Fonds gefährden und inwiefern besteht dieses Risiko für den Hesse Newman Classic Value 4?

Drießen: Zunächst einmal ist die Fondslaufzeit nur eine Prognose. Nehmen wir unseren aktuellen GreenBuilding-Fonds als Beispiel: Wir haben durchschnittlich zwölf Jahre laufende Mietverträge. Wenn wir jedoch im fünften Jahr der Laufzeit des Fonds eine gute Gelegenheit sehen würden, die Immobilie zu veräußern, werden wir diese Marktchance nutzen und den Investoren den Verkauf vorschlagen. Und zwar unabhängig davon, ob wir über fünf, sieben, zehn oder 15 Jahre Fondslaufzeit prognostiziert haben.
Sicherer wird eine Anlage nicht automatisch dadurch, dass der Mietvertrag länger als die Fondslaufzeit ist. Die Frage ist vielmehr, ob Sie die Immobilie vor Ende der Mietverträge zu einem attraktiven Kaufpreis verkaufen können. Das Risiko der Anschlussvermietung ist also nicht von der prospektierten Laufzeit abhängig, sondern nur von der Marktentwicklung während der Laufzeit der ersten Mietverträge.
Ergibt sich früher die Gelegenheit zum Verkauf, freuen sich die Investoren, weil es besser gelaufen ist als prospektiert. Aber natürlich sollte jeder Initiator in seiner Prognose aus Vorsichtsgründen immer davon ausgehen, dass er einen Nachmieter suchen muss. Alles andere ist Augenwischerei.

ECOreporter.de: Anfang 2010 haben Sie mit dem Hesse Newman GreenBuilding Ihren ersten GreenBuildung-Fonds aufgelegt. Für das Portfolio-Objekt war eine zusätzliche Zertifizierung nach dem DGNB-Standard vorgesehen. Inwiefern haben Sie dies umgesetzt und was bedeutete dies für den Fonds?

Drießen: Neben dem vorliegenden EU-Green-Building Zertifikat, das sich ausschließlich auf Energieeffizienz konzentrierte, wird derzeit auch für unser Düsseldorfer Fondsobjekt, eine Siemens-Niederlassung, ein DGNB-Zertifikat vorbereitet. Für das DGNB Zertifikat haben wir uns entschieden, da es in Deutschland das am weitesten verbreitete Zertifikat ist. Für den Fonds versprechen wir uns dadurch bei einer Nachvermietung 2020 bessere Vermarktungschancen. Bei einem Verkauf könnten wir dann miz einem entsprechend höheren Erlös rechnen. In Düsseldorf sind derzeit nur 1,5 Prozent der Gebäude nach DGNB zertifiziert. Das Zertifikat würde für die Immobilie also einen echten Wettbewerbsvorteil bedeuten.

ECOreporter.de: Grüne Immobilienfonds haben vor allem 2010 einen Nachfrageboom erlebt. Dieser scheint nachgelassen zu haben. Wie ist dies zu erklären?
Drießen: Das können wir nicht bestätigen. Immobilienanlagen sind gefragt wie seit langem nicht mehr – und GreenBuilding wird von vielen Anlegern gern als Sahnehäubchen oben drauf mitgenommen. Dabei ist GreenBuilding für nur wenige Investoren das allein ausschlaggebende Kriterium – das gilt übrigens auch für Hesse Newman. Eine glaubwürdige Nachhaltigkeitsstrategie beweist sich bei Immobilieninvestments nicht allein durch eine hohe Punktzahl im Bereich der Energieeffizienz oder durch ein Zertifikat. Nachhaltigkeit heißt ganzheitliche Kriterien anzulegen – dazu zählen auch eine solide Kalkulation im Fondskonzept, ein guter Kaufpreis und eine hohe Qualität von Immobilie und Standort.

ECOreporter.de: Energieeffizienz gilt derzeit in Deutschland und Europa als großes Zukunftsthema. Wie wird sich der Markt für „grüne“ Immobilienfonds in den kommenden fünf bis zehn Jahren entwickeln und was wird diese Entwicklung maßgeblich beeinflussen?

Drießen: Wir gehen davon aus, dass GreenBuilding-Fonds allein auf Grund der geringen Anzahl verfügbarer zertifizierte Gebäude noch eine Weile ein Nischenangebot bleiben werden. Anleger sind vor dem Hintergrund der turbulenten Finanzmärkte heute zunehmend kritischer geworden. Verlässlichkeit und Solidität sind daher gefragt. Transparenz wird wichtiger – auch in punkto Kostenstruktur eines Fonds.

ECOreporter.de: Herzlichen Dank für das Gespräch, Herr Drießen!

Das Beteiligungsangebot im Überblick:
Produktname:	Hesse Newman Classic Value 4 – GreenBuilding im Hamburger Quartier 21
Was erwirbt der Anleger	Direktbeteiligung in Form von Kommanditanteilen
Mindestbeteiligung	20.000 Euro zzgl. 5 Prozent Agio
Prognostizierte Fondslaufzeit:	bis 2025
Zeichnungsfrist:	bis 31. Dezember 2012
Prognostizierte Rendite pro Jahr in Prozent/ Erstmalige Auszahlung	Ansteigende Rendite von 5,75 auf 6 / Auszahlung 2025
Gesamtausschüttung zum Laufzeitende in Prozent	186
Geplantes Eigenkapital	33,4 Millionen Euro
Geplantes Fremdkapital	35,2 Millionen Euro
Nachhaltigkeitszertifizierung	GreenBuilding DGNB-Vorzertifikat Silber

Quelle: Angaben des Anbieters