Unabhängige Analyse: Die Direktion in Münster – geschlossener Immobilien-AIF

Der alternative Investmentfonds (AIF) „Die Direktion“ von Hannover Leasing hat die gleichnamige Immobilie in Münster in Nordrhein-Westfalen erworben. Die Fondsimmobilie wurde umfassend modernisiert und nach einem Nachhaltigkeitsstandard zertifiziert. Anleger können sich ab 10.000 Euro plus fünf Prozent Ausgabeaufschlag an dem Fonds beteiligen. Der ECOanlagecheck analysiert das Angebot.

Die Fondsimmobilie ist der ehemalige Sitz der Bundesbahndirektion und grenzt direkt an den Hauptbahnhof Münster an. Das Gebäude wurde im Wesentlichen 1956/1957 errichtet. Der vier- bis achtgeschossige Gebäudekomplex besteht aus drei Gebäudeteilen auf einer Grundstücksfläche von rund 9.500 m². Der Kaufpreis für die Immobilie (ohne einen in 2014 erstellten Anbau im Wert von 540.000 Euro) betrug rund 42,6 Millionen Euro ohne Anschaffungsnebenkosten und liegt damit etwas unter dem ermittelten Verkehrswert von 43 Millionen Euro. Rechnerisch verteilt sich der Wert zu rund 26 Millionen Euro auf das Gebäude und zu rund 17 Millionen Euro auf das Grundstück.

Die rund 24.000 m² Mietflächen sind zu ca. 98 Prozent vermietet. Hauptmieter mit einem Flächenanteil von zusammen ca. 53 Prozent sind die Deutsche Bahn, der Bauinformationsdienst ibau, die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben und die Bundespolizei. Die Immobilie wurde von 2011 bis 2013 umfassend umgebaut und modernisiert, z. B. wurden kleinteiligere Mieteinheiten geschaffen. Zudem wurden bei der Modernisierung ökologische und nachhaltige Aspekte berücksichtigt. Das Gebäude wurde nach dem Nachhaltigkeitsstandard Breeam DE Bestand mit „Sehr gut“ für das Gebäude und „Gut“ für den Gebäudebetrieb zertifiziert.

Fondsinitiatorin und Leistungsbilanz

Anbieterin und Kapitalverwaltungsgesellschaft der HL „Die Direktion“ Münster GmbH & Co. geschlossenen Investment-KG (kurz: Die Direktion, Münster) ist die HANNOVER LEASING Investment GmbH aus Pullach im Isartal bei München. Sie ist eine 100prozentige Tochtergesellschaft der HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG aus Pullach. Deren größten Gesellschafter sind die Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba) mit einem Anteil von 49,3 Prozent und die Hessisch-Thüringische Sparkassen Beteiligungsgesellschaft mbH mit 48 Prozent.

Hannover Leasing bietet Sachwertinvestments insbesondere in den Bereichen Immobilien und Flugzeuge an. Seit 1990 hat Hannover Leasing 57 Immobilienpublikumsfonds – davon 46 Fonds mit Immobilien in Deutschland –auf den Markt gebracht. In dem von Hannover Leasing veröffentlichten „Performance-Bericht“ sind die Ausschüttungen der Fonds aufgeführt, ein Soll/Ist-Vergleich aber nicht enthalten. Nach Angaben der Initiatorin beträgt die Rendite über alle 57 Fonds gerechnet durchschnittlich 4,61 Prozent (Stand: Ende 2012).

Eigenkapitalhöhe und Platzierungsgarantie

Gesamtfinanzierungsvolumen: 50,91 Millionen Euro
Eigenkapitalvolumen: 28,16 Millionen Euro (55,3 Prozent)
Platzierungsgarantie: Ja
Ausgabeaufschlag: 1,41 Millionen Euro (2,8 Prozent)
Fremdkapitalvolumen: 21,34 Millionen Euro (41,9 Prozent)

Platzierungsgarant ist die Delta Vermietungsgesellschaft mbH, eine Tochtergesellschaft der Hannover Leasing GmbH & Co. KG. Diese hat im Rahmen der Platzierungsgarantie eine Patronatserklärung für ihre Tochter abgegeben. Die Eigenkapitalzwischenfinanzierung ist Ende März 2015 ausgelaufen. In der Folge hat der Fonds laut Prospektnachtrag Nr. 2 zum 1. April 2015 die Platzierungsgarantie in Anspruch genommen. Mit dem Beitritt von Anlegern soll der Anteil des Platzierungsgaranten sukzessive reduziert werden, bis der Platzierungsgarant bei Vollplatzierung aus dem Investmentfonds ausscheidet.
Die Hannover Leasing Beteiligungs GmbH & Co. KG, eine Tochter der Hannover Leasing GmbH & Co. KG, hat sich mit einem Anteil von rund 5,1 Prozent am Eigenkapital des Fonds beteiligt.

Der Fonds hat im Februar 2014 einen Darlehensvertrag mit der Münchener Hypothekenbank eG mit einer Laufzeit bis September 2024 abgeschlossen. Der Zinssatz des Darlehens beträgt 2,93 Prozent pro Jahr. Die Tilgung beträgt konstant 1,5 Prozent pro Jahr.

Fondsnebenkosten
(in Prozent des Eigenkapitalvolumens ohne Ausgabeaufschlag)

Ausgabeaufschlag: 5,0 Prozent
Eigenkapitalvermittlung (ohne Ausgabeaufschlag): 3,0 Prozent
Konzeption: 2,9 Prozent
Fremdkapitalvermittlung: 2,31 Prozent
Verkaufs- und Werbeunterlagen: 1,55 Prozent
Platzierungsgarantie: 1,25 Prozent
Gesamtweichkosten: 16,01 Prozent

Laufende Kosten

Verwaltung der Investmentgesellschaft durch Kapitalverwaltungsgesellschaft (Vertrag): 0,83 Prozent des durchschnittlichen Nettoinventarwertes im jeweiligen Geschäftsjahr, ca. 180.000 Euro pro Jahr gemäß aktuellem Nettoinventarwert
Verwahrstelle (Vertrag): 0,0595 Prozent des durchschnittlichen Nettoinventarwertes im jeweiligen Geschäftsjahr, ca. 13.000 Euro pro Jahr gemäß aktuellem Nettoinventarwert, aber Mindestvergütung von 25.585 Euro pro Jahr

Instandhaltung (Kalkulation): pro Jahr anfänglich 6 Euro bis ansteigend 8 Euro je m² Bruttogeschossfläche, entspricht 205.500 Euro bis 274.000 Euro pro Jahr; 159.000 Euro (Vertragsvereinbarung für 2015 mit Facility Manager (technisches Gebäudemanagement)
Kaufmännisches Gebäudemanagement (Kalkulation): 2,2 Prozent der Jahresnetto-Sollmiete, entspricht ca. 64.000 Euro, Mindestvergütung von 28.500 Euro (Vertragsvereinbarung für 2015)

Laufzeit und Ausschüttungen

Laufzeit: bis zum 31. Dezember 2025, Auflösung des Fonds bei Gesellschafterbeschluss mit 75-Prozent-Mehrheit
Gesamtausschüttung (Prospektkalkulation): 161,2 Prozent (inkl. 105 Prozent Kapitalrückzahlung)
Ausschüttung durch Verkaufserlös (Prospektkalkulation): 106,2 Prozent
Renditeprognose vor Steuern pro Jahr (IRR, ECOreporter.de-Berechnung):  5,3 Prozent
Einkunftsart: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Einkaufsfaktor (Gesamtkaufpreis für die Immobilie inkl. Erwerbsnebenkosten/prognostizierte Mieteinnahmen (netto) erstes Jahr): 15,7
Gesamtfinanzierung:  2.200 Euro/m² Mietfläche
Kaltmiete:  9,98 Euro/m² (Durchschnitt der vermieteten Büro- und Ladenflächen, Prospektkalkulation)

Die Fondsgesellschaft besteht grundsätzlich bis Dezember 2025. Die geschäftsführenden Gesellschafter des Fonds – Andreas Ahlmann und die BERYTOS Verwaltungsgesellschaft mbH (Tochter der Kapitalverwaltungsgesellschaft)  – können aber mit Zustimmung der Kapitalverwaltungsgesellschaft die Laufzeit des Fonds um zwei Jahre verlängern, wenn das hinsichtlich des zu erwartenden Verkaufserlöses für die Fondsimmobilie wirtschaftlich sinnvoll erscheint. Zudem kann mit dieser Begründung die Laufzeit um weitere zwei Jahre bis Ende 2029 verlängert werden, in diesem Fall aber nur mit 75 Prozent-Zustimmung der Gesellschafter.

Für die Prognoserechnung wird davon ausgegangen, dass die Fondsimmobilie Ende 2025 für das 13,8-fache der Nettomieteinnahmen (im Veräußerungsjahr) verkauft wird. Es wird eine jährliche Inflationsrate von 1,75 Prozent angenommen, so dass aufgrund der vertraglich vereinbarten Mietanpassungsklauseln die Mieteinnahmen ebenfalls prognosegemäß um ca. 1,75 Prozent pro Jahr steigen. Bei Veräußerung der Immobilie erhält die Kapitalverwaltungsgesellschaft eine Vergütung (inkl. Umsatzsteuer) von 1,19 Prozent des Verkaufspreises (ohne Umsatzsteuer und vor Abzug der Verbindlichkeiten des Fonds). Falls am Ende der Fondslaufzeit die Rendite der Anleger über 5,1 Prozent pro Jahr liegt, erhält die Kapitalverwaltungsgesellschaft eine erfolgsabhängige Vergütung von bis zu 25 Prozent des die Rendite von 5,1 Prozent übersteigenden Betrages.

Der Einkaufsfaktor für die Immobilie beträgt 15,7 (inkl. Anschaffungsnebenkosten, hauptsächlich Grunderwerbssteuer) bzw. 14,9 (ohne Anschaffungsnebenkosten, Rechnung der Anbieterin). Der Kaufpreis für die Immobilie liegt laut Prospekt leicht unter dem Verkehrswert, der von einem vereidigten Bausachverständigen ermittelt wurde. Der Einkaufsfaktor ist zudem nur eines von mehreren Bewertungskriterien. Zu berücksichtigen ist beispielsweise, dass die Immobilie umfassend modernisiert wurde, zu ca. 98 Prozent vermietet ist und der Verkäufer der Immobilie – die aurelis Asset GmbH – eine durch eine Bankbürgschaft abgesicherte Mietgarantie für den Großteil der Mietflächen gewährt. Somit liegt das Ende der Mietvertragsverhältnisse und/oder Mietgarantien bei allen Mietern zwischen Mitte 2023 und Mitte 2024. Von der Mietgarantie ausgenommen sind Mietausfälle wegen Zahlungsunfähigkeit oder Zahlungsunwilligkeit von den Mietern, deren Bonitätsnachweis der Fonds akzeptiert hat.

Investition

Die Fondsimmobilie wurde 1956/1957 errichtet und von 2011 bis 2013 umfassend modernisiert und umgebaut. Sie grenzt direkt an den Bahnhof von Münster an. Die kreisfreie Stadt Münster hat rund 300.000 Einwohner, von denen rund 60.000 Studenten sind. Im Vergleich zu anderen so genannten B-Städten ist in Münster beispielsweise die Arbeitslosenquote gering und die Leerstandquote bei Büroimmobilien mit 2,6 Prozent (2014) sehr niedrig. Laut der Büromarktstudie 2015 der Wirtschaftsförderung Münster hat sich von 2006 bis 2014 der Büroflächenbestand um rund 10 Prozent auf rund 2,2 Millionen m² erhöht. In demselben Zeitraum hat sich der Leerstand bei Büroflächen fast halbiert auf 56.000 m². Für 2015 erwarten die Verfasser der Studie für den Büromarkt von Münster ein relativ ausgeglichene Angebots- und Nachfrageverhältnis und eine stabile Mietpreisentwicklung.

Die Fondsimmobilie „Die Direktion“ hat eine Mietfläche von rund 24.000 m². Von der Mietfläche entfallen 86,6 Prozent auf Büroflächen, 9,1 Prozent auf Laden- und Gastronomieflächen und 4,3 Prozent auf Archiv- und Lagerflächen. Die Durchschnittsmiete bei den Büroflächen beträgt 9,25 Euro/m² und bei den Laden- und Gastronomieflächen 16,87 Euro/m². Die Immobilie hat insgesamt rund 30 Mieter. Die wirtschaftlich wichtigsten Mieter sind die Deutsche Bahn AG mit einem Anteil am Gesamtmietertrag der Immobilie von 18,5 Prozent, die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben und die Bundespolizei (zusammen 18,1 Prozent), der Landschaftsverband Westfalen-Lippe (6,9 Prozent), die Deutsche Rentenversicherung Knappschaft-Bahn-See (6,6 Prozent), das Bildungsinstitut Münster e.V. (6,5 Prozent) und der dm-Drogeriemarkt (6,0 Prozent).
Ökologische Wirkung

Die rund 60 Jahre alte Fondsimmobilie wurde unter Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsaspekten umfassend modernisiert. Das Gebäude wurde nach dem Nachhaltigkeitsstandard Breeam DE Bestand mit „Sehr gut“ für das Gebäude und „Gut“ für den Gebäudebetrieb zertifiziert. Das Zertifikat gilt jeweils für ein Jahr und kann danach aktualisiert werden. Laut Prospekt erfolgte die Re-Zertifizierung zuletzt im August 2014. Es ist nach Angaben der Anbieterin geplant, die Re-Zertifizierung jährlich durchführen zu lassen. Breeam ist eine der führenden Bewertungsmethoden für Gebäude. Prüfinstitution und Markeninhaber ist BRE (Building Research Establishment), eine mit einer Stiftung verbundene Unternehmensgruppe aus Großbritannien.
Beim Standard „Breeam DE Bestand“ geht es laut BRE-Broschüre um die Optimierung des Managements von Immobilien und um die Verbesserung der bestehenden Bausubstanz und technischen Anlagen.

Besonders positiv wurde nach Angaben der Anbieterin im Rahmen der Breeam-Zertifizierung bei der Fondsimmobilie die Umstellung auf Fernwärme in Kombination mit dem Einbau einer neuen  Heizungsanlage mit elektronisch regulierten Heizungspumpen bewertet. Für die Wärmeversorgung aus dem Fernwärmesystem der Stadtwerke Münster wurde ein Primärenergiefaktor von 0 ermittelt. Verantwortlich für diesen Wert sei der reduzierte sogenannte CO2- Fußabdruck der Immobilie, da das Fernwärmenetz durch das mit Erdgas betriebene Gas- und Dampfturbinen-Kraftwerk Münster Hafen gespeist wird. Neben der Heizungsanlage wurden auch sämtliche Fenster erneuert. Die Fassaden der „Direktion Münster“ wurden überarbeitet und abgedichtet sowie weitere Gebäudebauteile wärmegedämmt. Der Primärenergiebedarf der Fondsimmobilie liegt nach Angaben der Anbieterin nach der Modernisierung bei 28,5 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. Das ist im Vergleich zu den Anforderungen der deutschen Energiesparverordnung (ENEV) ein sehr niedriger Wert. Zu berücksichtigen ist hierbei, dass die ENEV insbesondere bei der Bewertung der Fernwärmeversorgung eine andere Methodik anwendet, so dass der Primärenergiebedarfswert der Fondsimmobilie nicht mit anderen Immobilien verglichen werden kann, deren Primärenergiebedarf nach dem ENEV ermittelt worden ist.

Grundsätzlich ist zu berücksichtigen, dass eine modernisierte Bestandsimmobilie in der Regel nicht die Nachhaltigkeit eines neu konzipierten und errichteten Green Buildings erreichen kann, da bei der Bestandsimmobilie die baulichen Gegebenheiten (z. B. Bausubstanz, Raumaufteilung) nur teilweise verändert werden können. Bei der Mehrzahl der Bürogebäude in Deutschland handelt es sich aber um (ältere) Bestandsimmobilien, die noch nicht nach modernen Nachhaltigkeitsstandards errichtet wurden. Daher birgt die Modernisierung von Bestandsimmobilien ein hohes Potential hinsichtlich der Verbesserung der Nachhaltigkeit und der Energieeffizienz des Gesamtbestandes an Bürogebäuden.

Risiko

Bei der vom Fonds erworbenen Immobilie handelt es sich um eine Bestandsimmobilie. Es bestehen daher keine Projektentwicklungs- oder Baurisiken.
Auf einem Teil des Grundstücks wurde früher eine chemische Reinigung betrieben. Untersuchungen ergaben laut Prospekt Schadstoffgehalte unterhalb der Prüfwerte. Falls zukünftig Schadstoffgehalte und Altlasten im Boden und im Grundwasser unter der Immobilie festgestellt werden sollten, die oberhalb der Grenzwerte liegen, hat der Fonds diese laut Prospekt auf eigene Kosten zu beseitigen.

Die Fondsimmobilie ist fast vollständig vermietet. Die Mietverträge und die Mietgarantien des Verkäufers enden zwischen Mitte 2023 und Mitte 2024. Der Fonds muss somit voraussichtlich für fast die gesamte Mietfläche die Mietverträge mit den Altmietern neu verhandeln und/oder neue Mieter finden. In der Prognoserechnung wurden für 2023 und 2024 Vermietungskosten von jeweils 500.000 Euro einkalkuliert. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass (für Teilflächen) gar keine Mieter gefunden werden können bzw. Mietverträge nur zu Konditionen abgeschlossen werden können, die für den Fonds unrentabel sind. Der Standort Münster verzeichnet derzeit zwar einen sehr geringen Leerstand bei Büroimmobilien, aber auf Sicht von acht bis neun Jahren ist eine Prognose schwer zu treffen, da die Entwicklung des Bürostandortes Münster beispielsweise auch von volkswirtschaftlichen Entwicklungen in  Deutschland und in der Eurozone beeinflusst werden kann.

Der Fonds hat einen Darlehensvertrag abgeschlossen, dessen Laufzeit Ende September 2024 endet. Die Restschuld des Darlehens zu Ende September 2024 ist mit 17,54 Millionen Euro bzw. rund 81,6 Prozent des ursprünglichen Darlehensbetrags kalkuliert. Für die erforderliche Anschlussfinanzierung kalkuliert die Anbieterin mit einem Darlehenszins von 5,0 Prozent pro Jahr. Es besteht das Risiko, dass der Darlehenszins höher ausfällt. Es kann auch nicht ausgeschlossen werden, dass kein neuer Darlehensvertrag abgeschlossen werden kann. Das kann insbesondere dann der Fall sein, wenn die 2023/2024 anstehenden Neuvermietungen/Mietverlängerungen teilweise nicht gelingen und (größere) Mietflächen leer stehen sollten.

Der Verkauf der Fondsimmobilie ist für Ende 2025 geplant. Es besteht das Risiko, dass der prognostizierte Verkaufspreis für die Immobilie nicht erreicht wird. Die Höhe des zu erzielenden Verkaufspreises wird voraussichtlich entscheidend davon abhängig sein, ob und zu welchen Konditionen die Anschlussvermietungen und die Anschlussfinanzierung gelingen. Falls der Käufer der Immobilie eine Anschluss-Fremdfinanzierung des Fonds nicht übernimmt, ist der Preis, den der Käufer für die Immobile zu zahlen bereit ist, voraussichtlich auch von den Konditionen abhängig, zu denen der Käufer eine – eventuell beabsichtigte – Fremdfinanzierung aufnehmen kann.

Stärken
Modernisierte nachhaltige Fondsimmobilie
Sehr erfahrene Initiatorin
Diversifizierung durch breite Mieterstruktur
Keine Projektentwicklungs- und Baurisiken

Schwächen
Nur ein Standort

Chancen
Wertzuwachs der modernisierten Immobilie bei steigenden Heizkosten nicht modernisierter Mietimmobilien

Risiken
Anschlussvermietung
Anschlussfinanzierung
Verfehlen des kalkulierten Verkaufspreises

Fazit:

Finanziell

Der Fonds investiert in ein Bürogebäude, das unter Nachhaltigkeitsgesichtspunkten modernisiert wurde. Der Bürostandort Münster glänzt mit einer sehr niedrigen Leerstandsquote, auch die Fondsimmobilie ist fast vollvermietet. Den Großteil der prognostizierten Ausschüttungen sollen die Anleger durch den für Ende 2025 geplanten Verkauf der Immobilie erhalten. In den zwei Jahren davor stehen auch Anschlussvermietung und Anschlussfinanzierung des Gebäudes an. Dementsprechend wird sich Erfolg oder Misserfolg des Fonds voraussichtlich erst auf der Ziellinie des Fonds entscheiden. Die Renditeerwartung ist mit knapp über 5 Prozent vor Steuern pro Jahr marktüblich. Der Initiator Hannover Leasing hat bereits 46 Publikumsfonds mit Immobilien in Deutschland auf den Markt gebracht.

Nachhaltigkeit

Die energetische, ökologische und soziokulturelle Modernisierung von Bestandsimmobilien ist unter Nachhaltigkeitsgesichtspunkten sinnvoll. Die Fondsimmobilie wurde nach dem Nachhaltigkeitsstandard Breeam DE Bestand zertifiziert.

ECOreporter.de-Empfehlung

Der Immobilienfonds der sehr erfahrenen Initiatorin Hannover Leasing ist solide konzipiert. Das Renditeerwartungs-Risiko-Verhältnis ist angemessen.

Basisdaten

Anbieterin und Kapitalverwaltungsgesellschaft: HANNOVER LEASING Investment GmbH, Pullach
Investmentgesellschaft (Emittentin): HL „Die Direktion“ Münster GmbH & Co. geschlossenen Investment-KG, Pullach
Verwahrstelle: Landesbank Hessen-Thüringen Girozentrale (Helaba), Frankfurt am Main und Erfurt
Komplementärin: LIVIA Verwaltungsgesellschaft mbH, Pullach und YASMINA Verwaltungsgesellschaft mbH, Pullach
Geschäftsführende Gesellschafter: Andreas Ahlmann und BERYTOS Verwaltungsgesellschaft mbH, Pullach
Treuhänderin: Hannover Leasing Treuhand GmbH, Pullach
Beteiligungsform: Treugeber, Eintragung als Direktkommanditist möglich

Fondswährung: Euro
Gesamtfinanzierungsvolumen: 50,9 Millionen Euro
Eigenkapitalvolumen (ohne Ausgabeaufschlag): 28,2 Millionen Euro
Mindestzeichnungssumme: 10.000 Euro
Ausgabeaufschlag: 5 Prozent
Laufzeit: bis zum 31. Dezember 2025

BaFin-Billigung: Ja
bsi Performance-Bericht: Ja
IDW-Prospektprüfungsbericht: Ja
Sensitivitätsanalyse: Ja
Haftsumme: 1 Prozent der Kommanditeinlage (Außenverhältnis), 100 Prozent (Innenverhältnis)