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Anleihen / AIF, ECOanlagecheck, Aktien, Darlehen und anderes, Solarenergie-Investments
Unabhängige Analyse: Direkt-Investition "LichtmieteEnergieEffizienz A+" der Deutschen Lichtmiete
LED-Beleuchtungssysteme kaufen, sie vermieten und nach fünf Jahren verkaufen: Das ist der Plan der Anleger, die sich an dem von der Deutschen Lichtmiete-Gruppe aufgelegten Direkt-Investitions-Programm "LichtmieteEnergieEffizienz A+" beteiligen. Ab 7.400 Euro können Anleger investieren. Der ECOanlagecheck analysiert das Angebot.
Die Deutsche Lichtmiete-Gruppe (im Folgenden: Deutsche Lichtmiete oder Initiator) aus Oldenburg in Niedersachen stellt LED-Industrieprodukte her und vermietet sie an Endkunden. Es handelt sich dabei nicht um LED-Leuchten für den Privathaushalt, sondern um LED-Beleuchtungssysteme für Gewerbe- und Industriekunden. Die Kaufpreise der im Prospekt dargestellten fünf LED-Industrieprodukte liegen (ohne Mengenrabatt) zwischen 290 Euro und 1.240 Euro pro Stück. Anleger müssen abhängig vom Produkt zwischen zehn und 100 Stück abnehmen. Die Gesamt-Kaufpreise bei Mindestabnahme betragen 7.400 Euro bis 29.000 Euro.
Zu den fünf LED-Industrieprodukten bietet die Deutsche Lichtmiete sieben Vermögensanlagen an (für zwei Produkte gibt es jeweils zwei Anlagen). Das Gesamtvolumen der sieben Angebote beträgt 40 Millionen Euro. Die von dem Emittenten zu zahlenden Vertriebsgebühren betragen laut Prospekt bezogen auf das Gesamtvolumen 2,8 Millionen Euro, das sind 7 Prozent des Gesamtvolumens. Die Vertriebskosten sind laut Prospekt im Wesentlichen platzierungsabhängig zu zahlen. Die platzierungsunabhängigen Vorlaufkosten (z. B. für die Prospekterstellung) schätzt der Emittent auf 160.000 Euro.
Die Laufzeit der Vermögensanlagen beträgt fünf Jahre und beginnt für den einzelnen Anleger jeweils bei vollständiger Zahlung des Erwerbspreises zum auf die Einzahlung folgenden Monatsersten. Der Anleger schließt mit dem Erwerb der LED-Industrieprodukte einen Kauf-, Miet- und Rückkaufvertrag mit dem Emittenten ab. Die Miet- und Rückkaufpreise werden in dem Vertrag verbindlich festgelegt. Die Mietpreise pro Monat und Stück liegen zwischen 1,4 und 1,7 Prozent des Kaufpreises. Der Rückkaufpreis beträgt bei sechs der sieben Vermögenanlagen 40 Prozent des Kaufpreises, bei einer Vermögensanlage nur 20 Prozent. Dafür hat diese aber einen höheren Mietpreis. Für zwei der sieben Vermögensanlagen ist im Prospekt eine Kapitalrückflussrechnung dargestellt: Demnach beträgt der Gesamtrückfluss an die Anleger vor Steuern umgerechnet rund 125 Prozent bzw. 129 Prozent des Kaufpreises (100 Prozent).
Die Rendite (IRR) vor Steuern pro Jahr der sieben Vermögensanlagen beträgt laut Deutsche Lichtmiete-Werbebroschüre ca. sechs bis acht Prozent, je nach Angebot. Der Anleger wird laut Prospekt formeller Eigentümer der LED-Industrieprodukte, aber nicht wirtschaftlicher Eigentümer. Aus steuerlicher Betrachtung gewähren die Anleger dem Emittenten Darlehen. Daher erzielt der Anleger gemäß der im Prospekt dargestellten steuerrechtlichen Konzeption keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, sondern Einkünfte aus Kapitalvermögen.
Unternehmensprofil Deutsche Lichtmiete
Emittent und Anbieter des Angebotes ist die Deutsche Lichtmiete Direkt-Investitionsgesellschaft mbH aus Oldenburg in Niedersachsen, gegründet im November 2015. Der Emittent hat ein Stammkapital von 300.000 Euro. Er ist eine Tochtergesellschaft der Deutsche Lichtmiete Handelsgesellschaft mbH. Diese ist ihrerseits eine Tochtergesellschaft der 2008 gegründeten Deutsche Lichtmiete GmbH mit Sitz in Oldenburg. Die Deutsche Lichtmiete GmbH ist auch die Muttergesellschaft von allen anderen Deutsche Lichtmiete-Unternehmen, die im Folgenden neu aufgeführt werden. Geschäftsführer aller aufgeführten Unternehmen der Deutsche Lichtmiete-Gruppe ist Alexander Hahn (41 Jahre). Er ist mit einem Anteil von 80,3 Prozent – davon rund 22,3 Prozent mittelbar – Hauptgesellschafter der Deutsche Lichtmiete GmbH. Laut Aussage der Deutschen Lichtmiete ist Hahn gelernter Kaufmann und war langjährig in verantwortlicher Position für ein deutsches Leasing-Unternehmen im Sozial- und Medizinwesen tätig.
Laut Werbebroschüre hat die Deutsche Lichtmiete seit 2012 im Rahmen des Direkt-Investitions-Programms mehr als 30 Millionen Euro bei Anlegern eingeworben, davon rund 20 Millionen Euro alleine in 2015. Nach Angaben der Deutschen Lichtmiete wurden alle vertraglich vereinbarten Zahlungen pünktlich und in geplanter Höhe an die Anleger geleistet (Stand: 1. Oktober 2016). Der Emittent der vorliegenden aktuellen Angebote, die Deutsche Lichtmiete Direkt-Investitionsgesellschaft mbH, hat die früheren Angebote nicht herausgegeben.
2016 hat die Deutsche Lichtmiete im Rahmen des Direkt-Investitions-Programms deutlich weniger Kapital bei Anlegern platziert als im Jahr 2015. Der wesentliche Grund hierfür war nach Angaben der Deutschen Lichtmiete der Vertriebsstopp, der bis zur Billigung des Prospektes durch die BaFin im November 2016 erforderlich war. Für 2017 rechnet das Unternehmen daher wieder mit steigenden Platzierungszahlen, welche die ehrgeizigen Wachstumspläne des Unternehmens fördern sollen. 2015 hat die Deutsche Lichtmiete mit der Erstellung eines neuen Lager-, Produktions- und Verwaltungsgebäudes begonnen, um die Kapazitäten zu erhöhen. Die Bilanzzahlen der verschiedenen Deutsche Lichtmiete-Unternehmen für 2016 sind noch nicht veröffentlicht. Daher kann noch nicht beurteilt werden, ob der mehrmonatige Vertriebsstopp in 2016 zu einem Umsatzeinbruch bei der Deutschen Lichtmiete geführt hat, der insbesondere die Produktionsgesellschaft getroffen haben könnte.
Investitionen
Der Emittent hat zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung (17. November 2016) noch nicht investiert. Die Industrie- und Gewerbekunden, welche die Industrieprodukte mieten, stehen laut Prospekt größtenteils noch nicht fest.
Das Anlagekonzept sieht vor, dass die Anleger LED-Industrieprodukte kaufen und diese an den Emittenten vermieten. Der Emittent vermietet die LED-Industrieprodukte aber nicht direkt an die Industrie- und Gewerbekunden weiter, sondern mittelbar über zwei Tochtergesellschaften der Deutschen Lichtmiete GmbH. Die Investitionsstruktur und die Funktionen der einzelnen Unternehmen sind im Folgenden dargestellt:
Deutsche Lichtmiete Direkt-Investitionsgesellschaft mbH (1):
Emittent; Vertragspartner der Anleger (Kauf-, Miet- und Rückkaufvertrag); kauft die LED-Industrieprodukte von der Deutsche Lichtmiete Handelsgesellschaft mbH (2) und vermietet sie an diese (2)
Deutsche Lichtmiete Handelsgesellschaft mbH (2):
Muttergesellschaft des Emittenten (1); kauft die LED-Industrieprodukte von der Deutsche Lichtmiete Produktionsgesellschaft mbH (4); verkauft die LED-Industrieprodukte an den Emittenten (1), mietet sie von diesem (1) und vermietet sie an die Deutsche Lichtmiete Vermietgesellschaft mbH (3)
Deutsche Lichtmiete Vermietgesellschaft mbH (3): Mietet die LED-Industrieprodukte von der Deutsche Lichtmiete Handelsgesellschaft mbH (2); vermietet die LED-Industrieprodukte an die Industrie- und Gewerbekunden
Deutsche Lichtmiete Produktionsgesellschaft mbH (4): Hersteller der LED-Industrieprodukte; verkauft die LED-Industrieprodukte an die Deutsche Lichtmiete Handelsgesellschaft mbH (2)
Die Prognoserechnung sieht vor, dass der Emittent während der Laufzeit der Vermögensanlagen ausreichend Mieteinnahmen erzielt, um auch am Ende der Laufzeit die Rückzahlung in Höhe von 20 bis 40 Prozent des Kaufpreises an die Anleger leisten zu können. Da der Emittent seine Mieteinnahmen nicht gleich vollständig an die Anleger weiterleitet, sondern für die spätere Zahlung des Rückkaufpreises einbehält, bauen sich bei ihm prognosegemäß hohe Kassenbestände/Bankguthaben auf: Ende 2021 sind es demnach rund 16,3 Millionen Euro (bei einem Rückkaufpreis von 40 Prozent). Falls Anleger vermehrt die eine Vermögensanlage zeichnen sollten, bei der der Rückkaufpreis nur 20 Prozent beträgt, ist der prognostizierte Kassenbestand entsprechend geringer.
Die Handelsgesellschaft partizipiert laut Prospekt in noch unbekannter Höhe an Zwischengewinnen, die bei der Vermietung der LED-Industrieprodukte entstehen. Laut Prospekt entstehen Zwischengewinne aber im Wesentlichen bei der Produktionsgesellschaft. Laut Prospekt wird auf die Aufdeckung der Zwischengewinnwerte verzichtet, „da die Veröffentlichung dieser Werte zu nicht unerheblichen Wettbewerbsnachteilen für die Deutsche Lichtmiete Unternehmensgruppe führen würde“. Es ist im Prospekt auch nicht angegeben, zu welchen Konditionen die Vermietgesellschaft die LED-Produkte an die Endkunden vermietet. Daher kann auch nicht beurteilt werden, ob die Mieteinnahmen bei der Vermietgesellschaft voraussichtlich hoch genug sein werden, um die vertraglich festgelegten Mietpreise zwischen Handelsgesellschaft, Emittent und Anleger finanzieren zu können.
Die Deutsche Lichtmiete stellt die LED-Industrieprodukte nach eigenen Angaben in Deutschland und mit ausnahmelos deutschen Zulieferern her und vermarktet diese ausschließlich selbst, direkt „ab Werk“. Die LED-Industrieprodukte der Deutschen Lichtmiete sind nach ihren Angaben nicht für den Verkauf bestimmt und exklusiv in ihrem Mietmodell erhältlich. Verkaufspreislisten von externen Händlern für die Deutsche Lichtmiete-Produkte gibt es demnach beispielsweise nicht, so dass ein Preisvergleich erschwert ist. Nach Einschätzung der Deutschen Lichtmiete ist ihr Produkt hinsichtlich Qualität, Bauart und Lebensdauer konkurrenzlos gut. Der Initiator hat ECOreporter.de eine Preisvergleichsliste vorgelegt, die Produkte von drei deutschen Herstellern (inkl. Deutsche Lichtmiete) berücksichtigt, die nach Einschätzung des Initiators zu den „Premium“-Herstellern zählen und daher zumindest annähernd vergleichbar seien. Demnach sind die vom Anleger zu zahlenden Preise für die LED-Industrieprodukte der Deutschen Lichtmiete auf einem vergleichbaren Niveau mit den Preisen der Wettbewerber. Nach Angaben des Initiators sind bei den Preisen der LED-Industrieprodukte der Deutschen Lichtmiete zudem auch die Kosten für Montage und Vermietung enthalten.
Die Anleger haben die Möglichkeit, einen Mittelverwendungskontrolleur zu beauftragen. Der Mittelverwendungskontrolleur, die THD Treuhanddepot GmbH aus Bremen, prüft dann unter anderem, ob zwischen dem Emittenten und der Handelsgesellschaft ein Mietvertrag über die von dem Anleger erworbenen LED-Industrieprodukte vorliegt. Der Mittelverwendungskontrolleur prüft dagegen beispielsweise nicht, ob für das vom Anleger erworbene LED-Industrieprodukt ein Mietvertrag mit einem Endkunden vorliegt.
Der Anleger kann bei Abschluss des Kauf-, Miet- und Rückkaufvertrages die THD Treuhanddepot GmbH auch beauftragen, seine Rechte im Falle einer Insolvenz des Emittenten, der Deutsche Lichtmiete Handelsgesellschaft und/oder der Deutsche Lichtmiete Vermietgesellschaft wahrzunehmen. Die eingezogenen Mietforderungen aller Anleger, die diesen Mieteinnahmepoolvertrag mit der THD Treuhanddepot GmbH abschließen, werden gesammelt und anteilig an die Anleger ausgezahlt. Kosten für den Vertrag entstehen dem Anleger erst im Falle einer Insolvenz eines der drei Unternehmen. Anleger, die den Poolvertrag abschließen, können bei einer Insolvenz der Unternehmen nicht mehr selbstständig ihre Rechte in dieser Sache wahrnehmen.
Unabhängig von den über die drei Deutsche Lichtmiete-Unternehmen und den Endkunden laufenden Mietforderungen gilt weiterhin, dass der Anleger zivilrechtlicher Eigentümer von konkreten LED-Industrieprodukten ist. Für diese erhält er ein mit den jeweiligen Seriennummern versehenes Eigentumszertifikat. Dieses muss er am Ende der Laufzeit zurückgeben, um die Rückzahlung erhalten zu können. Für Schäden soll der Anleger nicht einstehen müssen: Laut Mietvertrag zwischen dem Emittenten und der Handelsgesellschaft soll die Handelsgesellschaft ihren Mieter (das ist die Vermietgesellschaft und noch nicht der Endkunde) verpflichten, die LED-Industrieprodukte gegen Verlust und Beschädigung nach branchenüblichem Industriestandard zu versichern.
Laut Prospekt besteht das Risiko, dass LED-Projekte nicht versichert werden können oder einzelne Schadensereignisse nicht vom Versicherungsumfang abgedeckt sind. Falls ein Verlust von LED-Industrieprodukten eines Anlegers eintritt, für den weder die Versicherung noch ein Mieter oder der Emittent aufkommt, verliert der Anleger für diese LED-Industrieprodukte den Anspruch auf laufende Mietzahlungen. Auch den Anspruch auf Zahlung des Rückkaufpreises verliert der Anleger in diesem Fall, da er den Rückkaufvertrag für LED-Industrieprodukte, die es nicht mehr gibt, nicht erfüllen kann.
Ökologische Wirkung
Anleger erwerben LED-Beleuchtungssysteme. Es steht noch nicht fest, an welche Endkunden die LED-Industrieprodukte eines Anlegers konkret vermietet werden. Die genaue ökologische Wirkung des Investments des Anlegers ist abhängig von dem Beleuchtungssystem, das der Endkunde bislang eingesetzt hat. In der Tendenz gilt: Je älter das bisherige Beleuchtungssystem, umso positiver die ökologische Wirkung durch die Umrüstung auf ein LED-Beleuchtungssystem.
Laut Prospekt haben die angebotenen LED-Industrieprodukte die Energieeffizienzklasse A+. Im Vergleich zur Glühlampe beträgt bei derselben Leuchtkraft der Stromverbrauch einer LED-Leuchte deutlich weniger als die Hälfte. Nach Angaben der Deutschen Lichtmiete führt der Einsatz ihrer LED-Industrieprodukte bei den Mietkunden im Durchschnitt zu einer CO2-Reduzierung von über 65 Prozent im Bereich der Beleuchtung.
Bei den Mietkunden handelt es sich nach Angaben des Initiators oftmals um Endkunden, die kein eigenes Kapital für einen Kauf der LED-Industrieprodukte einsetzen bzw. die Modernisierung ihrer Beleuchtung auslagern wollen. Auch für die Deutsche Lichtmiete bietet das durch die Anleger finanzierte Mietmodell den Vorteil, dass bei ihr kein eigenes Kapital gebunden ist, das erst sukzessive mit den Mieteinnahmen frei werden würde. Daher wäre es möglich, dass ohne das Anlegerkapital ökologisch wirksame LED-Projekte nicht realisiert werden könnten.
Risiko
Es besteht grundsätzlich ein Risiko, dass sich die Nachfrage nach den LED-Industrieprodukten der Deutschen Lichtmiete (inkl. deren Anmietung) verringern könnte. Ein möglicher Grund hierfür ist beispielsweise die Entwicklung von effizienteren Beleuchtungssystemen durch Konkurrenten.
Die Anleger sind von der Zahlungsfähigkeit und der Bonität der eingebundenen Mietvertrags-Parteien abhängig. Das sind der Emittent, die Deutsche Lichtmiete Handelsgesellschaft, die Deutsche Lichtmiete Vermietgesellschaft und die Endkunden (Industrie- und Gewerbebetriebe). Bei Vollplatzierung der angebotenen Vermögensanlagen beträgt laut Prospekt die Eigenkapitalquote des Emittenten nur 0,75 Prozent. Falls sich, beispielsweise bei einer negativen wirtschaftlichen Entwicklung in Deutschland, die Zahlungsfähigkeit der Endkunden verschlechtert, wäre davon zunächst die Vermietgesellschaft betroffen. Mietvertragspartner der Vermietgesellschaft (Bilanzsumme 2015: rund 0,25 Millionen Euro) ist die Handelsgesellschaft (Bilanzsumme 2015: rund 25,81 Millionen Euro), die einen Mietvertrag mit dem Emittenten abschließt.
Nach Angaben der Deutschen Lichtmiete ist die Handelsgesellschaft der Emittent der bis Ende 2015 platzierten Direktinvestitionsangebote. Die Eigenkapitalquote der Handelsgesellschaft lag laut Jahresabschluss Ende 2015 bei rund 0,7 Prozent. Die Verbindlichkeiten belaufen sich laut Jahresabschluss 2015 auf rund 25,63 Millionen Euro, von denen rund 21,97 Millionen Euro eine Restlaufzeit von bis zu fünf Jahren haben. Das bedeutet, dass diese Verbindlichkeiten zu erfüllen sind, bevor die Laufzeit (bis zu 5 Jahre) der hier analysierten Vermögensanlagen endet. Daher kann ein erhöhtes Risiko bestehen, dass die Handelsgesellschaft bei Mietausfällen ihren Verpflichtungen gegenüber dem Emittenten insbesondere gegen Ende der Laufzeit der Vermögensanlagen nicht in vollem Umfang nachkommen kann.
Der Anleger kann bei Vertragsabschluss die THD Treuhanddepot GmbH beauftragen, seine Rechte im Falle einer Insolvenz des Emittenten, der Deutsche Lichtmiete Handelsgesellschaft und/oder der Deutsche Lichtmiete Vermietgesellschaft wahrzunehmen. In diesem Fall werden die eingezogenen Mietforderungen aller Anleger, die diesen Vertrag mit der THD Treuhanddepot GmbH abschließen, in einem Mieteinnahmepool gesammelt und anteilig an die Anleger ausgezahlt. Es besteht das Risiko, dass die so an die Anleger auszahlbaren Gelder nur einen geringen Teil ihrer ursprünglichen Ansprüche abdecken.
Grundsätzlich kann der Anleger als zivilrechtlicher Eigentümer der LED-Industrieprodukte auch seine Eigentumsrechte wahrnehmen, wenn vertraglich vereinbarte Zahlungen an ihn ausbleiben. Aufgrund der diversen Mietvertragsparteien ist das aber erschwert. Zudem sind die LED-Produktmodelle speziell nach den Anforderungen der Endkunden ausgewählt und bei diesen eingebaut. Bei einer Zahlungsunfähigkeit eines Endkunden müssen die Produkte bei ihm ausgebaut, ein neuer Kunde für die gebrauchten Produkte gefunden und die LED-Industrieprodukte neu eingebaut werden. Es besteht das Risiko, dass dieses Vorgehen aufgrund der anfallenden Kosten wirtschaftlich nicht sinnvoll ist. Das gilt für die Vermietgesellschaft, aber auch für den Anleger, falls er bei einem Ausfall der Vermietgesellschaft seine Rechte selbst wahrnehmen will.
Es besteht ein Potential für Interessenkonflikte. Das verstärkt sich dadurch, dass die Deutsche Lichtmiete auch Hersteller und Verkäufer der LED-Industrieprodukte ist und Zwischengewinne der vertraglich beteiligten Unternehmen nicht ausgewiesen sind. Zudem leitet der Emittent seine Mieteinnahmen nicht gleich vollständig an die Anleger weiter, sondern baut prognosegemäß hohe Kassenbestände/Bankguthaben von bis zu 16,3 Millionen Euro auf. Es besteht das Risiko, dass das Geld nicht mehr (vollständig) vorhanden ist, wenn es an die Anleger ausgezahlt werden soll. Mögliche Gründe hierfür können beispielsweise sein: Bankinsolvenz (gesetzliche Einlagensicherung nur bis 100.000), Negativzinsen für Bankguthaben, Veruntreuung.
Stärken:
Umrüstung auf LED ökologisch sinnvoll
Schwächen:
Mehrstufige Mietvertragspartner-Struktur
Potential für Interessenkonflikte
Teilweise geringe Transparenz
Fazit:
Finanziell
Anleger schließen einen Kauf-, Miet- und Rückkaufvertrag über LED-Industrieprodukte. Damit wird ein Anleger zivilrechtlicher Eigentümer seiner LED-Industrieprodukte. Falls seine LED-Industrieprodukte zerstört werden sollten und keiner für den Schaden aufkommt, verliert der Anleger den Anspruch auf Zahlungen. Daneben ist er abhängig davon, dass die drei Mietvertragsparteien – Emittent, Deutsche Lichtmiete Handelsgesellschaft und Deutsche Lichtmiete Vermietgesellschaft – nicht insolvent werden. Die Vermietgesellschaft ihrerseits ist von der Zahlungsfähigkeit der Endkunden abhängig.
Das grundlegende Konzept – Vermietung von LED-Industrieprodukten – ist unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten sinnvoll und nachvollziehbar. Bei der konkrete Gestaltung und Umsetzung des Konzeptes bestehen für den Anleger aber erhöhte Risiken. Zu nennen ist insbesondere die sehr komplexe Investitionsstruktur mit drei hintereinandergeschalteten Vermietern in Kombination mit dem Potential für Interessenskonflikte. Dadurch kann das Risiko erhöht sein, dass die geplanten Kapital-Rückflüsse (teilweise) nicht den langen Weg bis zum Anleger schaffen und die Rückkaufpreise an die Anleger nicht (vollständig) geleistet werden könnten. Zwischengewinne, welche die Deutsche Lichtmiete-Gesellschaften erzielen, nicht zu veröffentlichen, verringert die Transparenz des Angebotes.
Nachhaltigkeit
Generell ist die Umrüstung von veralteter Lichttechnik auf energieeffiziente LED-Beleuchtungssysteme ökologisch sinnvoll und nachhaltig.
ECOreporter.de-Empfehlung
Das grundlegende Investitionskonzept ist ökologisch nachhaltig und wirtschaftlich nachvollziehbar. Die konkrete Gestaltung und Umsetzung des Grundkonzeptes ist aber für den Anleger mit erhöhten Risiken verbunden und überzeugt daher nicht.
Basisdaten
Emittent und Anbieter: Deutsche Lichtmiete Direkt-Investitionsgesellschaft mbH, Oldenburg
Anlageform: Direktinvestition (Kauf-, Miet- und Rückkauf)
Emissionsvolumen: 40 Millionen Euro
Mindestzeichnungssumme: 7.400 Euro
Agio: 0 Prozent
Laufzeit: 5 Jahre
Einkunftsart: Einkünfte aus Kapitalvermögen
BaFin-Billigung: Ja
Handelbarkeit: Keine Zulassung an einer Börse
Die Deutsche Lichtmiete-Gruppe (im Folgenden: Deutsche Lichtmiete oder Initiator) aus Oldenburg in Niedersachen stellt LED-Industrieprodukte her und vermietet sie an Endkunden. Es handelt sich dabei nicht um LED-Leuchten für den Privathaushalt, sondern um LED-Beleuchtungssysteme für Gewerbe- und Industriekunden. Die Kaufpreise der im Prospekt dargestellten fünf LED-Industrieprodukte liegen (ohne Mengenrabatt) zwischen 290 Euro und 1.240 Euro pro Stück. Anleger müssen abhängig vom Produkt zwischen zehn und 100 Stück abnehmen. Die Gesamt-Kaufpreise bei Mindestabnahme betragen 7.400 Euro bis 29.000 Euro.
Zu den fünf LED-Industrieprodukten bietet die Deutsche Lichtmiete sieben Vermögensanlagen an (für zwei Produkte gibt es jeweils zwei Anlagen). Das Gesamtvolumen der sieben Angebote beträgt 40 Millionen Euro. Die von dem Emittenten zu zahlenden Vertriebsgebühren betragen laut Prospekt bezogen auf das Gesamtvolumen 2,8 Millionen Euro, das sind 7 Prozent des Gesamtvolumens. Die Vertriebskosten sind laut Prospekt im Wesentlichen platzierungsabhängig zu zahlen. Die platzierungsunabhängigen Vorlaufkosten (z. B. für die Prospekterstellung) schätzt der Emittent auf 160.000 Euro.
Die Laufzeit der Vermögensanlagen beträgt fünf Jahre und beginnt für den einzelnen Anleger jeweils bei vollständiger Zahlung des Erwerbspreises zum auf die Einzahlung folgenden Monatsersten. Der Anleger schließt mit dem Erwerb der LED-Industrieprodukte einen Kauf-, Miet- und Rückkaufvertrag mit dem Emittenten ab. Die Miet- und Rückkaufpreise werden in dem Vertrag verbindlich festgelegt. Die Mietpreise pro Monat und Stück liegen zwischen 1,4 und 1,7 Prozent des Kaufpreises. Der Rückkaufpreis beträgt bei sechs der sieben Vermögenanlagen 40 Prozent des Kaufpreises, bei einer Vermögensanlage nur 20 Prozent. Dafür hat diese aber einen höheren Mietpreis. Für zwei der sieben Vermögensanlagen ist im Prospekt eine Kapitalrückflussrechnung dargestellt: Demnach beträgt der Gesamtrückfluss an die Anleger vor Steuern umgerechnet rund 125 Prozent bzw. 129 Prozent des Kaufpreises (100 Prozent).
Die Rendite (IRR) vor Steuern pro Jahr der sieben Vermögensanlagen beträgt laut Deutsche Lichtmiete-Werbebroschüre ca. sechs bis acht Prozent, je nach Angebot. Der Anleger wird laut Prospekt formeller Eigentümer der LED-Industrieprodukte, aber nicht wirtschaftlicher Eigentümer. Aus steuerlicher Betrachtung gewähren die Anleger dem Emittenten Darlehen. Daher erzielt der Anleger gemäß der im Prospekt dargestellten steuerrechtlichen Konzeption keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, sondern Einkünfte aus Kapitalvermögen.
Unternehmensprofil Deutsche Lichtmiete
Emittent und Anbieter des Angebotes ist die Deutsche Lichtmiete Direkt-Investitionsgesellschaft mbH aus Oldenburg in Niedersachsen, gegründet im November 2015. Der Emittent hat ein Stammkapital von 300.000 Euro. Er ist eine Tochtergesellschaft der Deutsche Lichtmiete Handelsgesellschaft mbH. Diese ist ihrerseits eine Tochtergesellschaft der 2008 gegründeten Deutsche Lichtmiete GmbH mit Sitz in Oldenburg. Die Deutsche Lichtmiete GmbH ist auch die Muttergesellschaft von allen anderen Deutsche Lichtmiete-Unternehmen, die im Folgenden neu aufgeführt werden. Geschäftsführer aller aufgeführten Unternehmen der Deutsche Lichtmiete-Gruppe ist Alexander Hahn (41 Jahre). Er ist mit einem Anteil von 80,3 Prozent – davon rund 22,3 Prozent mittelbar – Hauptgesellschafter der Deutsche Lichtmiete GmbH. Laut Aussage der Deutschen Lichtmiete ist Hahn gelernter Kaufmann und war langjährig in verantwortlicher Position für ein deutsches Leasing-Unternehmen im Sozial- und Medizinwesen tätig.
Laut Werbebroschüre hat die Deutsche Lichtmiete seit 2012 im Rahmen des Direkt-Investitions-Programms mehr als 30 Millionen Euro bei Anlegern eingeworben, davon rund 20 Millionen Euro alleine in 2015. Nach Angaben der Deutschen Lichtmiete wurden alle vertraglich vereinbarten Zahlungen pünktlich und in geplanter Höhe an die Anleger geleistet (Stand: 1. Oktober 2016). Der Emittent der vorliegenden aktuellen Angebote, die Deutsche Lichtmiete Direkt-Investitionsgesellschaft mbH, hat die früheren Angebote nicht herausgegeben.
2016 hat die Deutsche Lichtmiete im Rahmen des Direkt-Investitions-Programms deutlich weniger Kapital bei Anlegern platziert als im Jahr 2015. Der wesentliche Grund hierfür war nach Angaben der Deutschen Lichtmiete der Vertriebsstopp, der bis zur Billigung des Prospektes durch die BaFin im November 2016 erforderlich war. Für 2017 rechnet das Unternehmen daher wieder mit steigenden Platzierungszahlen, welche die ehrgeizigen Wachstumspläne des Unternehmens fördern sollen. 2015 hat die Deutsche Lichtmiete mit der Erstellung eines neuen Lager-, Produktions- und Verwaltungsgebäudes begonnen, um die Kapazitäten zu erhöhen. Die Bilanzzahlen der verschiedenen Deutsche Lichtmiete-Unternehmen für 2016 sind noch nicht veröffentlicht. Daher kann noch nicht beurteilt werden, ob der mehrmonatige Vertriebsstopp in 2016 zu einem Umsatzeinbruch bei der Deutschen Lichtmiete geführt hat, der insbesondere die Produktionsgesellschaft getroffen haben könnte.
Investitionen
Der Emittent hat zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung (17. November 2016) noch nicht investiert. Die Industrie- und Gewerbekunden, welche die Industrieprodukte mieten, stehen laut Prospekt größtenteils noch nicht fest.
Das Anlagekonzept sieht vor, dass die Anleger LED-Industrieprodukte kaufen und diese an den Emittenten vermieten. Der Emittent vermietet die LED-Industrieprodukte aber nicht direkt an die Industrie- und Gewerbekunden weiter, sondern mittelbar über zwei Tochtergesellschaften der Deutschen Lichtmiete GmbH. Die Investitionsstruktur und die Funktionen der einzelnen Unternehmen sind im Folgenden dargestellt:
Deutsche Lichtmiete Direkt-Investitionsgesellschaft mbH (1):
Emittent; Vertragspartner der Anleger (Kauf-, Miet- und Rückkaufvertrag); kauft die LED-Industrieprodukte von der Deutsche Lichtmiete Handelsgesellschaft mbH (2) und vermietet sie an diese (2)
Deutsche Lichtmiete Handelsgesellschaft mbH (2):
Muttergesellschaft des Emittenten (1); kauft die LED-Industrieprodukte von der Deutsche Lichtmiete Produktionsgesellschaft mbH (4); verkauft die LED-Industrieprodukte an den Emittenten (1), mietet sie von diesem (1) und vermietet sie an die Deutsche Lichtmiete Vermietgesellschaft mbH (3)
Deutsche Lichtmiete Vermietgesellschaft mbH (3): Mietet die LED-Industrieprodukte von der Deutsche Lichtmiete Handelsgesellschaft mbH (2); vermietet die LED-Industrieprodukte an die Industrie- und Gewerbekunden
Deutsche Lichtmiete Produktionsgesellschaft mbH (4): Hersteller der LED-Industrieprodukte; verkauft die LED-Industrieprodukte an die Deutsche Lichtmiete Handelsgesellschaft mbH (2)
Die Prognoserechnung sieht vor, dass der Emittent während der Laufzeit der Vermögensanlagen ausreichend Mieteinnahmen erzielt, um auch am Ende der Laufzeit die Rückzahlung in Höhe von 20 bis 40 Prozent des Kaufpreises an die Anleger leisten zu können. Da der Emittent seine Mieteinnahmen nicht gleich vollständig an die Anleger weiterleitet, sondern für die spätere Zahlung des Rückkaufpreises einbehält, bauen sich bei ihm prognosegemäß hohe Kassenbestände/Bankguthaben auf: Ende 2021 sind es demnach rund 16,3 Millionen Euro (bei einem Rückkaufpreis von 40 Prozent). Falls Anleger vermehrt die eine Vermögensanlage zeichnen sollten, bei der der Rückkaufpreis nur 20 Prozent beträgt, ist der prognostizierte Kassenbestand entsprechend geringer.
Die Handelsgesellschaft partizipiert laut Prospekt in noch unbekannter Höhe an Zwischengewinnen, die bei der Vermietung der LED-Industrieprodukte entstehen. Laut Prospekt entstehen Zwischengewinne aber im Wesentlichen bei der Produktionsgesellschaft. Laut Prospekt wird auf die Aufdeckung der Zwischengewinnwerte verzichtet, „da die Veröffentlichung dieser Werte zu nicht unerheblichen Wettbewerbsnachteilen für die Deutsche Lichtmiete Unternehmensgruppe führen würde“. Es ist im Prospekt auch nicht angegeben, zu welchen Konditionen die Vermietgesellschaft die LED-Produkte an die Endkunden vermietet. Daher kann auch nicht beurteilt werden, ob die Mieteinnahmen bei der Vermietgesellschaft voraussichtlich hoch genug sein werden, um die vertraglich festgelegten Mietpreise zwischen Handelsgesellschaft, Emittent und Anleger finanzieren zu können.
Die Deutsche Lichtmiete stellt die LED-Industrieprodukte nach eigenen Angaben in Deutschland und mit ausnahmelos deutschen Zulieferern her und vermarktet diese ausschließlich selbst, direkt „ab Werk“. Die LED-Industrieprodukte der Deutschen Lichtmiete sind nach ihren Angaben nicht für den Verkauf bestimmt und exklusiv in ihrem Mietmodell erhältlich. Verkaufspreislisten von externen Händlern für die Deutsche Lichtmiete-Produkte gibt es demnach beispielsweise nicht, so dass ein Preisvergleich erschwert ist. Nach Einschätzung der Deutschen Lichtmiete ist ihr Produkt hinsichtlich Qualität, Bauart und Lebensdauer konkurrenzlos gut. Der Initiator hat ECOreporter.de eine Preisvergleichsliste vorgelegt, die Produkte von drei deutschen Herstellern (inkl. Deutsche Lichtmiete) berücksichtigt, die nach Einschätzung des Initiators zu den „Premium“-Herstellern zählen und daher zumindest annähernd vergleichbar seien. Demnach sind die vom Anleger zu zahlenden Preise für die LED-Industrieprodukte der Deutschen Lichtmiete auf einem vergleichbaren Niveau mit den Preisen der Wettbewerber. Nach Angaben des Initiators sind bei den Preisen der LED-Industrieprodukte der Deutschen Lichtmiete zudem auch die Kosten für Montage und Vermietung enthalten.
Die Anleger haben die Möglichkeit, einen Mittelverwendungskontrolleur zu beauftragen. Der Mittelverwendungskontrolleur, die THD Treuhanddepot GmbH aus Bremen, prüft dann unter anderem, ob zwischen dem Emittenten und der Handelsgesellschaft ein Mietvertrag über die von dem Anleger erworbenen LED-Industrieprodukte vorliegt. Der Mittelverwendungskontrolleur prüft dagegen beispielsweise nicht, ob für das vom Anleger erworbene LED-Industrieprodukt ein Mietvertrag mit einem Endkunden vorliegt.
Der Anleger kann bei Abschluss des Kauf-, Miet- und Rückkaufvertrages die THD Treuhanddepot GmbH auch beauftragen, seine Rechte im Falle einer Insolvenz des Emittenten, der Deutsche Lichtmiete Handelsgesellschaft und/oder der Deutsche Lichtmiete Vermietgesellschaft wahrzunehmen. Die eingezogenen Mietforderungen aller Anleger, die diesen Mieteinnahmepoolvertrag mit der THD Treuhanddepot GmbH abschließen, werden gesammelt und anteilig an die Anleger ausgezahlt. Kosten für den Vertrag entstehen dem Anleger erst im Falle einer Insolvenz eines der drei Unternehmen. Anleger, die den Poolvertrag abschließen, können bei einer Insolvenz der Unternehmen nicht mehr selbstständig ihre Rechte in dieser Sache wahrnehmen.
Unabhängig von den über die drei Deutsche Lichtmiete-Unternehmen und den Endkunden laufenden Mietforderungen gilt weiterhin, dass der Anleger zivilrechtlicher Eigentümer von konkreten LED-Industrieprodukten ist. Für diese erhält er ein mit den jeweiligen Seriennummern versehenes Eigentumszertifikat. Dieses muss er am Ende der Laufzeit zurückgeben, um die Rückzahlung erhalten zu können. Für Schäden soll der Anleger nicht einstehen müssen: Laut Mietvertrag zwischen dem Emittenten und der Handelsgesellschaft soll die Handelsgesellschaft ihren Mieter (das ist die Vermietgesellschaft und noch nicht der Endkunde) verpflichten, die LED-Industrieprodukte gegen Verlust und Beschädigung nach branchenüblichem Industriestandard zu versichern.
Laut Prospekt besteht das Risiko, dass LED-Projekte nicht versichert werden können oder einzelne Schadensereignisse nicht vom Versicherungsumfang abgedeckt sind. Falls ein Verlust von LED-Industrieprodukten eines Anlegers eintritt, für den weder die Versicherung noch ein Mieter oder der Emittent aufkommt, verliert der Anleger für diese LED-Industrieprodukte den Anspruch auf laufende Mietzahlungen. Auch den Anspruch auf Zahlung des Rückkaufpreises verliert der Anleger in diesem Fall, da er den Rückkaufvertrag für LED-Industrieprodukte, die es nicht mehr gibt, nicht erfüllen kann.
Ökologische Wirkung
Anleger erwerben LED-Beleuchtungssysteme. Es steht noch nicht fest, an welche Endkunden die LED-Industrieprodukte eines Anlegers konkret vermietet werden. Die genaue ökologische Wirkung des Investments des Anlegers ist abhängig von dem Beleuchtungssystem, das der Endkunde bislang eingesetzt hat. In der Tendenz gilt: Je älter das bisherige Beleuchtungssystem, umso positiver die ökologische Wirkung durch die Umrüstung auf ein LED-Beleuchtungssystem.
Laut Prospekt haben die angebotenen LED-Industrieprodukte die Energieeffizienzklasse A+. Im Vergleich zur Glühlampe beträgt bei derselben Leuchtkraft der Stromverbrauch einer LED-Leuchte deutlich weniger als die Hälfte. Nach Angaben der Deutschen Lichtmiete führt der Einsatz ihrer LED-Industrieprodukte bei den Mietkunden im Durchschnitt zu einer CO2-Reduzierung von über 65 Prozent im Bereich der Beleuchtung.
Bei den Mietkunden handelt es sich nach Angaben des Initiators oftmals um Endkunden, die kein eigenes Kapital für einen Kauf der LED-Industrieprodukte einsetzen bzw. die Modernisierung ihrer Beleuchtung auslagern wollen. Auch für die Deutsche Lichtmiete bietet das durch die Anleger finanzierte Mietmodell den Vorteil, dass bei ihr kein eigenes Kapital gebunden ist, das erst sukzessive mit den Mieteinnahmen frei werden würde. Daher wäre es möglich, dass ohne das Anlegerkapital ökologisch wirksame LED-Projekte nicht realisiert werden könnten.
Risiko
Es besteht grundsätzlich ein Risiko, dass sich die Nachfrage nach den LED-Industrieprodukten der Deutschen Lichtmiete (inkl. deren Anmietung) verringern könnte. Ein möglicher Grund hierfür ist beispielsweise die Entwicklung von effizienteren Beleuchtungssystemen durch Konkurrenten.
Die Anleger sind von der Zahlungsfähigkeit und der Bonität der eingebundenen Mietvertrags-Parteien abhängig. Das sind der Emittent, die Deutsche Lichtmiete Handelsgesellschaft, die Deutsche Lichtmiete Vermietgesellschaft und die Endkunden (Industrie- und Gewerbebetriebe). Bei Vollplatzierung der angebotenen Vermögensanlagen beträgt laut Prospekt die Eigenkapitalquote des Emittenten nur 0,75 Prozent. Falls sich, beispielsweise bei einer negativen wirtschaftlichen Entwicklung in Deutschland, die Zahlungsfähigkeit der Endkunden verschlechtert, wäre davon zunächst die Vermietgesellschaft betroffen. Mietvertragspartner der Vermietgesellschaft (Bilanzsumme 2015: rund 0,25 Millionen Euro) ist die Handelsgesellschaft (Bilanzsumme 2015: rund 25,81 Millionen Euro), die einen Mietvertrag mit dem Emittenten abschließt.
Nach Angaben der Deutschen Lichtmiete ist die Handelsgesellschaft der Emittent der bis Ende 2015 platzierten Direktinvestitionsangebote. Die Eigenkapitalquote der Handelsgesellschaft lag laut Jahresabschluss Ende 2015 bei rund 0,7 Prozent. Die Verbindlichkeiten belaufen sich laut Jahresabschluss 2015 auf rund 25,63 Millionen Euro, von denen rund 21,97 Millionen Euro eine Restlaufzeit von bis zu fünf Jahren haben. Das bedeutet, dass diese Verbindlichkeiten zu erfüllen sind, bevor die Laufzeit (bis zu 5 Jahre) der hier analysierten Vermögensanlagen endet. Daher kann ein erhöhtes Risiko bestehen, dass die Handelsgesellschaft bei Mietausfällen ihren Verpflichtungen gegenüber dem Emittenten insbesondere gegen Ende der Laufzeit der Vermögensanlagen nicht in vollem Umfang nachkommen kann.
Der Anleger kann bei Vertragsabschluss die THD Treuhanddepot GmbH beauftragen, seine Rechte im Falle einer Insolvenz des Emittenten, der Deutsche Lichtmiete Handelsgesellschaft und/oder der Deutsche Lichtmiete Vermietgesellschaft wahrzunehmen. In diesem Fall werden die eingezogenen Mietforderungen aller Anleger, die diesen Vertrag mit der THD Treuhanddepot GmbH abschließen, in einem Mieteinnahmepool gesammelt und anteilig an die Anleger ausgezahlt. Es besteht das Risiko, dass die so an die Anleger auszahlbaren Gelder nur einen geringen Teil ihrer ursprünglichen Ansprüche abdecken.
Grundsätzlich kann der Anleger als zivilrechtlicher Eigentümer der LED-Industrieprodukte auch seine Eigentumsrechte wahrnehmen, wenn vertraglich vereinbarte Zahlungen an ihn ausbleiben. Aufgrund der diversen Mietvertragsparteien ist das aber erschwert. Zudem sind die LED-Produktmodelle speziell nach den Anforderungen der Endkunden ausgewählt und bei diesen eingebaut. Bei einer Zahlungsunfähigkeit eines Endkunden müssen die Produkte bei ihm ausgebaut, ein neuer Kunde für die gebrauchten Produkte gefunden und die LED-Industrieprodukte neu eingebaut werden. Es besteht das Risiko, dass dieses Vorgehen aufgrund der anfallenden Kosten wirtschaftlich nicht sinnvoll ist. Das gilt für die Vermietgesellschaft, aber auch für den Anleger, falls er bei einem Ausfall der Vermietgesellschaft seine Rechte selbst wahrnehmen will.
Es besteht ein Potential für Interessenkonflikte. Das verstärkt sich dadurch, dass die Deutsche Lichtmiete auch Hersteller und Verkäufer der LED-Industrieprodukte ist und Zwischengewinne der vertraglich beteiligten Unternehmen nicht ausgewiesen sind. Zudem leitet der Emittent seine Mieteinnahmen nicht gleich vollständig an die Anleger weiter, sondern baut prognosegemäß hohe Kassenbestände/Bankguthaben von bis zu 16,3 Millionen Euro auf. Es besteht das Risiko, dass das Geld nicht mehr (vollständig) vorhanden ist, wenn es an die Anleger ausgezahlt werden soll. Mögliche Gründe hierfür können beispielsweise sein: Bankinsolvenz (gesetzliche Einlagensicherung nur bis 100.000), Negativzinsen für Bankguthaben, Veruntreuung.
Stärken:
Umrüstung auf LED ökologisch sinnvoll
Schwächen:
Mehrstufige Mietvertragspartner-Struktur
Potential für Interessenkonflikte
Teilweise geringe Transparenz
Fazit:
Finanziell
Anleger schließen einen Kauf-, Miet- und Rückkaufvertrag über LED-Industrieprodukte. Damit wird ein Anleger zivilrechtlicher Eigentümer seiner LED-Industrieprodukte. Falls seine LED-Industrieprodukte zerstört werden sollten und keiner für den Schaden aufkommt, verliert der Anleger den Anspruch auf Zahlungen. Daneben ist er abhängig davon, dass die drei Mietvertragsparteien – Emittent, Deutsche Lichtmiete Handelsgesellschaft und Deutsche Lichtmiete Vermietgesellschaft – nicht insolvent werden. Die Vermietgesellschaft ihrerseits ist von der Zahlungsfähigkeit der Endkunden abhängig.
Das grundlegende Konzept – Vermietung von LED-Industrieprodukten – ist unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten sinnvoll und nachvollziehbar. Bei der konkrete Gestaltung und Umsetzung des Konzeptes bestehen für den Anleger aber erhöhte Risiken. Zu nennen ist insbesondere die sehr komplexe Investitionsstruktur mit drei hintereinandergeschalteten Vermietern in Kombination mit dem Potential für Interessenskonflikte. Dadurch kann das Risiko erhöht sein, dass die geplanten Kapital-Rückflüsse (teilweise) nicht den langen Weg bis zum Anleger schaffen und die Rückkaufpreise an die Anleger nicht (vollständig) geleistet werden könnten. Zwischengewinne, welche die Deutsche Lichtmiete-Gesellschaften erzielen, nicht zu veröffentlichen, verringert die Transparenz des Angebotes.
Nachhaltigkeit
Generell ist die Umrüstung von veralteter Lichttechnik auf energieeffiziente LED-Beleuchtungssysteme ökologisch sinnvoll und nachhaltig.
ECOreporter.de-Empfehlung
Das grundlegende Investitionskonzept ist ökologisch nachhaltig und wirtschaftlich nachvollziehbar. Die konkrete Gestaltung und Umsetzung des Grundkonzeptes ist aber für den Anleger mit erhöhten Risiken verbunden und überzeugt daher nicht.
Basisdaten
Emittent und Anbieter: Deutsche Lichtmiete Direkt-Investitionsgesellschaft mbH, Oldenburg
Anlageform: Direktinvestition (Kauf-, Miet- und Rückkauf)
Emissionsvolumen: 40 Millionen Euro
Mindestzeichnungssumme: 7.400 Euro
Agio: 0 Prozent
Laufzeit: 5 Jahre
Einkunftsart: Einkünfte aus Kapitalvermögen
BaFin-Billigung: Ja
Handelbarkeit: Keine Zulassung an einer Börse