Sie sollen unter anderem beste Produktionsbedingungen im Schiffbau schaffen: Moderne LED Industrie-Hallenstrahler von Deutsche Lichtmiete in der Fertigungshalle einer Werft. / Foto: Deutsche Lichtmiete, Mario Dirks

13.12.17 ECOanlagecheck , Aktien, Darlehen und anderes

Unabhängige Analyse: Direkt-Investition der Deutschen Lichtmiete im ECOanlagecheck

LED-Beleuchtungssysteme kaufen, sie vermieten und nach Jahren verkaufen: Das ist der Plan der Anleger, die ab 5.800 Euro investieren können.

Und zwar an dem von der Deutschen Lichtmiete-Gruppe im Oktober neu aufgelegten "LichtmieteEnergieEffizienz A+ Direkt-Investitions-Programm". Der ECOanlagecheck analysiert das Angebot.

Die Deutsche Lichtmiete-Gruppe (im Folgenden: Deutsche Lichtmiete oder Initiator) aus Oldenburg in Niedersachsen stellt LED-Industrieprodukte her und vermietet sie an Endkunden. Es handelt sich dabei nicht um LED-Leuchten für den Privathaushalt, sondern um LED-Beleuchtungssysteme für Kunden aus den Bereichen Industrie, Produktion, Handel und Dienstleistung.

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Die Kaufpreise der im Prospekt dargestellten sechs LED-Industrieprodukte liegen zwischen 290 Euro und 1.440 Euro pro Stück. Anleger müssen abhängig vom Produkt mindestens 10 oder 20 Stück abnehmen. Die Gesamt-Kaufpreise bei Mindestabnahme betragen 5.800 Euro bis 14.400 Euro. Bei Abnahme von höheren Stückzahlen können Anleger einen gestaffelten Mengenrabatt von bis zu rund 5 Prozent auf den Kaufpreis pro Stück erhalten.

Zu den sechs LED-Industrieprodukten bietet der Emittent Deutsche Lichtmiete 2. Direkt-Investitionsgesellschaft mbH jeweils eine Vermögensanlage an. Das Gesamtvolumen der sechs Angebote beträgt zusammen 40 Millionen Euro. Die von dem Emittenten zu zahlenden Vertriebsprovisionen betragen laut Prospekt 8 Prozent bzw. 3,2 Millionen Euro bezogen auf das Gesamtvolumen. Die fixen Vorlaufkosten (z. B. für die Prospekterstellung) liegen laut Investitionsplan bei 160.000 Euro.

Die Laufzeit der Vermögensanlagen beträgt sechs Jahre und beginnt für den einzelnen Anleger jeweils bei vollständiger Zahlung des Erwerbspreises zum auf die Einzahlung folgenden Monatsersten. Der Anleger schließt mit dem Erwerb der LED-Industrieprodukte einen Kauf-, Miet- und Rückkaufvertrag mit dem Emittenten ab.

Die Miet- und Rückkaufpreise werden in dem Vertrag verbindlich festgelegt. Die Mietpreise pro Monat und Stück betragen rund 1,2 Prozent des Kaufpreises. Der Rückkaufpreis beträgt 40 Prozent des Kaufpreises. Für zwei der sechs Vermögensanlagen ist im Prospekt eine Kapitalrückflussrechnung dargestellt: Demnach beträgt der geplante Gesamtrückfluss an die Anleger vor Steuern umgerechnet rund 122 Prozent bzw. rund 125 Prozent des Kaufpreises (100 Prozent).

Die Rendite (IRR) vor Steuern pro Jahr der sechs Vermögensanlagen beträgt laut Deutsche Lichtmiete-Werbebroschüre ca. fünf bis sieben Prozent, je nach Angebot. Der Anleger wird laut Prospekt formeller Eigentümer der LED-Industrieprodukte, aber nicht wirtschaftlicher Eigentümer. In ertragssteuerlicher Hinsicht gewähre der Anleger Darlehen. Daher erzielt der Anleger gemäß der im Prospekt dargestellten steuerrechtlichen Konzeption keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, sondern Einkünfte aus Kapitalvermögen.


Unternehmensprofil Deutsche Lichtmiete

Emittent und Anbieter des Angebotes ist die Deutsche Lichtmiete 2. Direkt-Investitionsgesellschaft mbH aus Oldenburg in Niedersachsen, gegründet im April 2017. Der Emittent hat ein Stammkapital von 300.000 Euro. Er ist eine Tochtergesellschaft der Deutsche Lichtmiete Handelsgesellschaft mbH. Diese ist ihrerseits eine Tochtergesellschaft der 2008 gegründeten Deutsche Lichtmiete GmbH mit Sitz in Oldenburg.

Die Deutsche Lichtmiete GmbH ist auch die Muttergesellschaft von allen anderen Deutsche Lichtmiete-Unternehmen, die im Folgenden neu aufgeführt werden. Geschäftsführer aller hier aufgeführten Unternehmen der Deutsche Lichtmiete-Gruppe ist Alexander Hahn (42 Jahre). Er ist mit einem Anteil von 80,3 Prozent - davon rund 22,3 Prozent mittelbar - Hauptgesellschafter der Deutsche Lichtmiete GmbH. Laut Aussage der Deutschen Lichtmiete ist Hahn gelernter Kaufmann und war langjährig in verantwortlicher Position für ein deutsches Leasing-Unternehmen im Sozial- und Medizinwesen tätig.

Laut Werbebroschüre hat die Deutsche Lichtmiete seit 2012 im Rahmen des Direkt-Investitions-Programms mehr als 50 Millionen Euro bei Anlegern eingeworben, davon zusammen mehr als 40 Millionen Euro alleine in 2015 und 2017. Nach Angaben der Deutschen Lichtmiete wurden bislang alle vertraglich vereinbarten Zahlungen pünktlich und in geplanter Höhe an die Anleger geleistet (Stand: 10. Oktober 2017). Der Emittent der vorliegenden aktuellen Angebote, die Deutsche Lichtmiete 2. Direkt-Investitionsgesellschaft mbH, hat die früheren Angebote nicht herausgegeben.

Zuletzt hatte die Deutsche Lichtmiete im November 2016 Vermögensanlagen-Angebote im Rahmen des Direkt-Investitions-Programms auf den Markt gebracht. Im Vergleich zu den Angeboten aus 2016 ist das grundlegende Investitionskonzept bei den aktuell vorliegenden Vermögensanlagen-Angeboten nahezu unverändert.
Neu ist bei den im Oktober 2017 herausgebrachten Vermögensanlagen unter anderem der Emittent, die Laufzeit von 6 Jahren (2016: 5 Jahre), die jährliche Rendite (IRR) vor Steuern laut Werbebroschüre von ca. 5 bis 7 Prozent (2016: ca. 6 bis 8 Prozent) und die Höhe der Vermittlungsprovisionen von 8 Prozent (2016: 7 Prozent). Zudem ist zu erwarten, dass die Endmietkunden (Industriekunden) in der Regel andere Unternehmen sein werden als bei dem vorherigen Angebot.


Investitionen

Der Emittent hat zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung (12. Oktober 2017) noch nicht investiert und keine Mietverträge abgeschlossen. Das Anlagekonzept sieht vor, dass die Anleger LED-Industrieprodukte kaufen und diese an den Emittenten vermieten. Der Emittent vermietet die LED-Industrieprodukte aber nicht direkt an die Industriekunden weiter, sondern mittelbar über zwei Tochtergesellschaften der Deutschen Lichtmiete GmbH. Die Investitionsstruktur und die Funktionen der einzelnen Unternehmen sind im Folgenden dargestellt:

Deutsche Lichtmiete 2. Direkt-Investitionsgesellschaft mbH (1):

Emittent; Vertragspartner der Anleger (Kauf-, Miet- und Rückkaufvertrag); kauft die LED-Industrieprodukte von der Deutsche Lichtmiete Handelsgesellschaft mbH (2) und vermietet sie an diese (2)

Deutsche Lichtmiete Handelsgesellschaft mbH (2):
Muttergesellschaft des Emittenten (1); kauft die LED-Industrieprodukte von der Deutsche Lichtmiete Produktionsgesellschaft mbH (4); verkauft die LED-Industrieprodukte an den Emittenten (1), mietet sie von diesem (1) und vermietet sie an die Deutsche Lichtmiete Vermietgesellschaft mbH (3)

Deutsche Lichtmiete Vermietgesellschaft mbH (3): Mietet die LED-Industrieprodukte von der Deutsche Lichtmiete Handelsgesellschaft mbH (2); vermietet die LED-Industrieprodukte an die Industriekunden

Deutsche Lichtmiete Produktionsgesellschaft mbH (4): Hersteller der LED-Industrieprodukte; verkauft die LED-Industrieprodukte an die Deutsche Lichtmiete Handelsgesellschaft mbH (2)

Die Prognoserechnung sieht vor, dass der Emittent während der Laufzeit der Vermögensanlagen ausreichend Mieteinnahmen erzielt, um am Ende der Laufzeit auch den Rückkaufpreis an die Anleger leisten zu können. Eine Anschlussfinanzierung ist somit konzeptionsgemäß bei dem Emittenten nicht erforderlich. Da der Emittent seine Mieteinnahmen nicht gleich vollständig an die Anleger weiterleitet, sondern für die spätere Zahlung des vereinbarten Rückkaufpreises (40 Prozent des Kaufpreises) einbehält, bauen sich beim Emittenten laut Prospektprognose hohe Kassenbestände/Bankguthaben auf: Ende 2023 sind es demnach rund 14,6 Millionen Euro.

Laut Prospekt entstehen bei der Deutsche Lichtmiete handelsübliche Zwischengewinne, im Wesentlichen auf Ebene der Produktionsgesellschaft. Laut Prospekt wird auf die Aufdeckung der Zwischengewinnwerte verzichtet, "da die Veröffentlichung dieser Werte zu nicht unerheblichen Wettbewerbsnachteilen für die Deutsche Lichtmiete Unternehmensgruppe führen würde".

Es ist im Prospekt auch nicht angegeben, zu welchen Konditionen die Vermietgesellschaft die LED-Produkte an die Endkunden vermietet. Daher kann auch nicht beurteilt werden, ob die Mieteinnahmen bei der Vermietgesellschaft voraussichtlich hoch genug sein werden, um die vertraglich festgelegten Mietpreise zwischen Handelsgesellschaft, Emittent und Anleger finanzieren zu können.

Die Deutsche Lichtmiete vermarktet die LED-Industrieprodukte nach eigenen Angaben ausschließlich selbst, direkt "ab Werk". Die LED-Industrieprodukte der Deutschen Lichtmiete sind nach ihren Angaben nicht für den Verkauf bestimmt und exklusiv in ihrem Mietmodell erhältlich. Verkaufspreislisten von externen Händlern für die Deutsche Lichtmiete-Produkte gibt es demnach beispielsweise nicht, so dass ein Preisvergleich erschwert ist. Nach Einschätzung der Deutschen Lichtmiete sei ihr Produkt hinsichtlich Qualität, Bauart und Lebensdauer konkurrenzlos gut.

Der Initiator hat ECOreporter.de eine Preisvergleichsliste vorgelegt, die Produkte von drei deutschen Herstellern (inklusive Deutsche Lichtmiete) berücksichtigt, die nach Einschätzung des Initiators zu den "Premium"-Herstellern zählen und daher zumindest annähernd vergleichbar seien. Demnach sind die vom Anleger zu zahlenden Preise für die LED-Industrieprodukte der Deutschen Lichtmiete auf einem vergleichbaren Niveau mit den Preisen der Wettbewerber. Nach Angaben des Initiators sind bei den Preisen der LED-Industrieprodukte der Deutschen Lichtmiete zudem unter anderem auch die Kosten für die Montage enthalten.

Die Deutsche Lichtmiete achtet nach eigenen Angaben hinsichtlich der Investitionshöhen und der Branchenverteilung auf eine breite Risikostreuung der Endmietkunden. Unabhängig von den über die drei Deutsche Lichtmiete-Unternehmen und den Endkunden laufenden Mietforderungen gilt weiterhin, dass der Anleger zivilrechtlicher Eigentümer von konkreten LED-Industrieprodukten ist.

Für Schäden soll der Anleger nicht einstehen müssen: Laut Mietvertrag zwischen dem Emittenten und der Handelsgesellschaft trägt die Handelsgesellschaft die volle Last der Instandhaltung und Instandsetzung der LED-Industrieprodukte. Zudem soll die Handelsgesellschaft ihren Mieter (das ist die Vermietgesellschaft und noch nicht der Endkunde) verpflichten, die LED-Industrieprodukte gegen Verlust und Beschädigung nach branchenüblichem Industriestandard zu versichern.

Laut Prospekt besteht das Risiko, dass einzelne Schadensereignisse nicht vom Versicherungsumfang abgedeckt sind. Nach Angaben des Initiators könnte das beispielsweise der Fall sein, wenn in einer Industriehalle ein Feuer mit Vorsatz gelegt wird oder der Mieter die Versicherungsprämien nicht gezahlt hat. Die Wahrscheinlichkeit, dass nicht versicherte Schadensereignisse eintreten, schätzt der Initiator insgesamt als sehr gering ein.

Falls doch ein Verlust von LED-Industrieprodukten eines Anlegers eintreten sollte, für den weder die Versicherung noch ein Mieter oder der Emittent aufkommt, verliert der Anleger für diese LED-Industrieprodukte den Anspruch auf laufende Mietzahlungen. Auch den Anspruch auf Zahlung des Rückkaufpreises verliert der Anleger in diesem Fall, da er den Rückkaufvertrag für LED-Industrieprodukte, die es nicht mehr gibt, nicht erfüllen kann.


Ökologische Wirkung

Anleger erwerben LED-Beleuchtungssysteme. Es steht noch nicht fest, an welche Endkunden die LED-Industrieprodukte eines Anlegers konkret vermietet werden. Die genaue ökologische Wirkung des Investments des Anlegers ist unter anderem abhängig von dem Beleuchtungssystem, das der Endkunde bislang eingesetzt hat. In der Tendenz gilt: Je älter das bisherige Beleuchtungssystem, umso positiver die ökologische Wirkung durch die Umrüstung auf ein LED-Beleuchtungssystem.

Laut Prospekt haben die angebotenen LED-Industrieprodukte die Energieeffizienzklasse A+. Im Vergleich zur Glühlampe beträgt bei derselben Leuchtkraft der Stromverbrauch einer LED-Leuchte deutlich weniger als die Hälfte. Nach Angaben der Deutschen Lichtmiete führt der Einsatz ihrer LED-Industrieprodukte bei den Mietkunden im Durchschnitt zu einer CO2-Reduzierung von über 65 Prozent im Bereich der Beleuchtung.

Bei den Mietkunden handelt es sich nach Angaben des Initiators in der Regel um Endkunden, die kein eigenes Kapital für einen Kauf der LED-Industrieprodukte einsetzen bzw. die Modernisierung und die anschließende laufende Instandhaltung ihrer Beleuchtung auslagern wollen, um keine eigenen Ressourcen (z. B. Personal) zu binden.

Auch für die Deutsche Lichtmiete bietet das durch die Anleger finanzierte Mietmodell den Vorteil, dass bei ihr kein eigenes Kapital gebunden ist, das erst sukzessive mit den Mieteinnahmen frei werden würde. Daher wäre es möglich, dass ohne das Anlegerkapital ökologisch wirksame LED-Projekte nicht realisiert werden könnten.


Risiko

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LED-Leuchten der Deutschen Lichtmiete in einer Werft-Halle. / Foto: Deutsche Lichtmiete, Mario Dirks

Die Anleger sind von der Zahlungsfähigkeit und der Bonität der eingebundenen Mietvertrags-Parteien abhängig. Das sind der Emittent, die Deutsche Lichtmiete Handelsgesellschaft, die Deutsche Lichtmiete Vermietgesellschaft und die Endkunden (voraussichtlich hauptsächlich Industrie- und Gewerbebetriebe). Bei Vollplatzierung der angebotenen Vermögensanlagen beträgt laut Prospekt die Eigenkapitalquote des Emittenten nur 0,75 Prozent. Falls sich, beispielsweise bei einer negativen wirtschaftlichen Entwicklung in Deutschland, die Zahlungsfähigkeit der Endkunden verschlechtert, wäre davon zunächst die Vermietgesellschaft betroffen.
Mietvertragspartner der Vermietgesellschaft (Bilanzsumme 2016: rund 1,45 Millionen Euro) ist die Handelsgesellschaft (Bilanzsumme 2015: rund 25,81 Millionen Euro), die einen Mietvertrag mit dem Emittenten abschließt.
Nach Angaben der Deutschen Lichtmiete ist die Handelsgesellschaft der Emittent der bis Ende 2015 platzierten Direktinvestitionsangebote. Die Eigenkapitalquote der Handelsgesellschaft lag laut Jahresabschluss Ende 2015 bei rund 0,7 Prozent.


Die Verbindlichkeiten belaufen sich laut Jahresabschluss 2015 auf rund 25,63 Millionen Euro, von denen rund 21,97 Millionen Euro eine Restlaufzeit von bis zu fünf Jahren haben. Das bedeutet, dass diese Verbindlichkeiten zu erfüllen sind, bevor die Laufzeit (6 Jahre) der hier analysierten Vermögensanlagen endet. Daher kann ein erhöhtes Risiko bestehen, dass die Handelsgesellschaft bei Mietausfällen ihren Verpflichtungen gegenüber dem Emittenten insbesondere gegen Ende der Laufzeit der Vermögensanlagen nicht in vollem Umfang nachkommen kann.

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2016 der Handelsgesellschaft ist noch nicht im Bundesanzeiger veröffentlicht (Stand: 6. Dezember 2017). Dagegen sind die Jahresabschlüsse der anderen – auch bereits 2016 geschäftstätigen – Lichtmiete-Gesellschaften, die in diesem Text genannt sind, bereits im Bundesanzeiger veröffentlicht.

Der Anleger kann bei Vertragsabschluss die THD Treuhanddepot GmbH beauftragen, seine Rechte im Falle einer Insolvenz des Emittenten, der Deutsche Lichtmiete Handelsgesellschaft und/oder der Deutsche Lichtmiete Vermietgesellschaft wahrzunehmen. In diesem Fall werden die eingezogenen Mietforderungen aller Anleger, die diesen Vertrag mit der THD Treuhanddepot GmbH abschließen, in einem Mieteinnahmepool gesammelt und anteilig an die Anleger ausgezahlt. Es besteht das Risiko, dass die so an die Anleger auszahlbaren Gelder nur einen geringen Teil ihrer ursprünglichen Ansprüche abdecken.

Grundsätzlich kann der Anleger als zivilrechtlicher Eigentümer der LED-Industrieprodukte auch seine Eigentumsrechte wahrnehmen, wenn vertraglich vereinbarte Zahlungen an ihn ausbleiben. Aufgrund der diversen Mietvertragsparteien ist das aber erschwert. Zudem sind die LED-Produktmodelle speziell nach den Anforderungen der Endkunden ausgewählt und bei diesen eingebaut.

Bei einer Zahlungsunfähigkeit eines Endkunden müssen die Produkte bei ihm ausgebaut, ein neuer Kunde für die gebrauchten Produkte gefunden und die LED-Industrieprodukte neu eingebaut werden. Es besteht das Risiko, dass dieses Vorgehen aufgrund der anfallenden Kosten wirtschaftlich nicht sinnvoll ist.

Es besteht ein Potential für Interessenkonflikte. Ein Unternehmen der Lichtmiete-Gruppe, die Produktionsgesellschaft, ist auch Hersteller der LED-Industrieprodukte und verkauft diese an die Handelsgesellschaft. Die laut Prospekt im Wesentlichen auf Ebene der Produktionsgesellschaft entstehenden Zwischengewinne sind im Prospekt nicht ausgewiesen.

Zudem leitet der Emittent seine Mieteinnahmen nicht gleich vollständig an die Anleger weiter, sondern baut prognosegemäß hohe Kassenbestände/Bankguthaben von bis zu 14,6 Millionen Euro (Ende 2023) auf, um nach dem Laufzeitende die LED-Industrieprodukte von den Anlegern zurückzukaufen.

Es besteht das Risiko, dass das Geld nicht mehr (vollständig) vorhanden ist, wenn es nach dem Laufzeitende an die Anleger ausgezahlt werden soll. Mögliche Gründe hierfür können beispielsweise sein: Bankinsolvenz (gesetzliche Einlagensicherung nur bis 100.000), Negativzinsen für Bankguthaben.


Stärken
Umrüstung auf LED ökologisch sinnvoll
Konzeptionsgemäß keine Anschlussfinanzierung beim Emittenten erforderlich

Schwächen
Mehrstufige Mietvertragspartner-Struktur
Potential für Interessenkonflikte
Teilweise geringe Transparenz


Fazit:

Finanziell


Anleger schließen einen Kauf-, Miet- und Rückkaufvertrag über LED-Industrieprodukte. Damit wird ein Anleger zivilrechtlicher Eigentümer seiner LED-Industrieprodukte. Falls seine LED-Industrieprodukte zerstört werden sollten und keiner für den Schaden aufkommt, verliert der Anleger den Anspruch auf Zahlungen. Daneben ist er abhängig davon, dass die drei Mietvertragsparteien – Emittent, Deutsche Lichtmiete Handelsgesellschaft und Deutsche Lichtmiete Vermietgesellschaft – nicht insolvent werden. Die Vermietgesellschaft ihrerseits ist von der Zahlungsfähigkeit der Endkunden abhängig.

Das grundlegende Konzept – Vermietung von LED-Industrieprodukten – ist unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten sinnvoll und nachvollziehbar. Bei der konkrete Gestaltung und Umsetzung des Konzeptes bestehen für den Anleger aber erhöhte Risiken. Zu nennen ist insbesondere die sehr komplexe Investitionsstruktur mit drei hintereinandergeschalteten Vermietern in Kombination mit dem Potential für Interessenskonflikte. Dadurch kann das Risiko erhöht sein, dass die geplanten Kapital-Rückflüsse (teilweise) nicht den langen Weg bis zum Anleger schaffen und die Rückkaufpreise an die Anleger nicht (vollständig) geleistet werden könnten.

Nachhaltigkeit

Generell ist die Umrüstung von veralteter Lichttechnik auf energieeffiziente LED-Beleuchtungssysteme ökologisch sinnvoll und nachhaltig.

ECOreporter.de-Empfehlung

Das grundlegende Investitionskonzept ist ökologisch nachhaltig und wirtschaftlich nachvollziehbar. Die konkrete Gestaltung und Umsetzung des Grundkonzeptes ist aber für den Anleger mit erhöhten Risiken verbunden und überzeugt daher nicht.


Basisdaten

Emittent und Anbieter: Deutsche Lichtmiete 2. Direkt-Investitionsgesellschaft mbH, Oldenburg
Anlageform: Direktinvestition (Kauf-, Miet- und Rückkauf)
Emissionsvolumen: 40 Millionen Euro
Mindestzeichnungssumme: 5.800 Euro
Agio: 0 Prozent
Laufzeit: 6 Jahre
Einkunftsart: Einkünfte aus Kapitalvermögen
BaFin-Billigung: Ja
Mittelverwendungskontrolle: optional für Anleger möglich
Handelbarkeit: Keine Zulassung an einer Börse

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