25.03.10 Anleihen / AIF

Was macht Immobilienfonds grün? - Teil 2


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„Keine Frage: Nachhaltigkeit ist das aktuelle Top-Thema der Immobilienbranche. Aber umgesetzt wird es noch viel zu selten“, sagt Roman Menzel, Vertriebsleiter der Wölbern Invest, die sich einen Namen als Spezialist für Hollandfonds erarbeitet hat. Für Menzel gibt es beim Thema Green Building nur Gewinner: „Die Investoren profitieren bei von der besseren Vermietbarkeit und höheren Chancen beim späteren Verkauf. Die Mieter erreichen, dass sich ihre Mitarbeiter in solchen Gebäuden fühlen. Und mit der Arbeitszufriedenheit steigt die Produktivität.“

Diese Rechnung macht offenbar auch der niederländische Versorger Eneco auf. Das Unternehmen wird voraussichtlich ab 2011 für zehn Jahre ein entsprechendes Bürogebäude mieten, das Wölbern Invest gerade in Rotterdam, nahe dem Flughafen Schiphol errichten lässt. In Kürze sollen sich Anleger über den Hollandfonds 69 an dem Projekt mit Summen ab 15 000 Euro beteiligen können. Insgesamt 50 Mio. Euro Eigenkapital will Wölbern Invest einwerben.

Fonds investieren in grüne Bürogebäude

Der Fonds Substanzwerte Deutschland 5 der Hannover Leasing ist schon in der Platzierung. Investoren beteiligen sich an einem rund 20 000 Quadratmeter großen Büroneubau auf dem Gelände der ehemaligen Union-Brauerei in Dortmund. „Wir haben uns für eine Zertifizierung des Objekts entschieden, weil die Auszeichnung die Chancen bei Verkauf und Vermietung der Immobilien erhöht“, erklärt Norbert Fath, Bereichsleiter Immobilien bei der Hannover Leasing.

Das Gebäude soll noch dieses Jahr fertig gestellt werden. Der Mietvertrag hat wie der Fonds eine Laufzeit von 15 Jahren und ist voll inflationsindexiert. Mindestens 10 000 Euro müssen Anleger für eine Beteiligung auf den Tisch legen. Knapp das Doppelte ihrer Nettoinvestition sollen sie bis 2025 an Ausschüttungen erhalten, inklusive der prognostizierten Schlussrate von 108 Prozent.

„Jetzt, in der Anfangsphase des Trends, ist die ökologische Qualität einer Fondsimmobilie für die meisten Anleger zweitrangig. Aber in 10 bis 20 Jahren, wenn das Fondsobjekt verkauft werden soll, wird die Energieeffizienz eines Gebäudes über Wohl und Wehe des Investments entscheiden“, sagt Marc Drießen, Vorstand des Emissionshauses Hesse Newman Capital. Seine These: Die Energiekosten, die so genannte zweite Miete, werden in den kommenden Jahren stark steigen. Schlecht gedämmte, ineffiziente Gebäude fänden dann nur noch schwer Käufer.

Rendite bleibt bis zum Ende ungewiss

Seit Anfang 2010 können Investoren den Fonds Hesse Newman GreenBuilding zeichnen. Ab einer Mindestanlage von 10 000 Euro (zzgl. 5% Agio) beteiligen sich die Anleger damit an der neuen Siemens-Niederlassung in der Airport City, direkt am Flughafen Düsseldorf. Der Rohbau steht bereits. Durch Wärmedämmung und ein intelligentes Heizungs-, Licht- und Belüftungskonzept soll der Primärenergieverbrauch des Gebäudes um 25% unter den Vorgaben der Energieeinsparverordnung liegen. „Das Objekt wird nach dem EU-Projekt GreenBuilding zertifiziert, später soll eventuell zusätzlich das US-amerikanische LEED-Label erworben werden“, so Drießen.

Verteilt über die Laufzeit bis 2022 sollen die Investoren 178% zurückerhalten – bezogen auf ihre Beteiligung ohne Agio. Ein wesentlicher Teil des Erfolgs hängt davon ab, ob das Gebäude dann tatsächlich zum knapp 16,7-fachen der Jahresmiete veräußert werden kann, wie in der Prognose zugrunde gelegt.  
Der Vertrag mit dem Technologiekonzern läuft über zehn Jahre und ist dank einer an den Preisindex gebundenen Miete inflationsgeschützt. Das Bürohaus mit mehr als 10 000 m2 Mietfläche zeichnet sich laut Anbieter durch einen hohen Qualitätsstandard aus und werde sämtliche EU-Anforderungen an ein GreenBuilding erfüllen.

Kommentar:

Gebäude müssen grüner werden. In Deutschland gehen 40 Prozent der Endenergie fürs Heizen drauf. Das ist der Umweltaspekt. Die ökonomische Seite: Energie wird teurer. Deshalb lassen sich künftig nur noch Häuser gut vermarkten, die wenig Energie brauchen. Dass immer mehr Immobilienfonds sich jetzt ganz öko geben, hat also handfeste wirtschaftliche Gründe. Daran ist nichts auszusetzen. Nur: Wie grün, wie nachhaltig sind die „Green Building“-Fonds wirklich?  Für das bronzene DGNB-Siegel etwa reicht es schon, wenn das Gebäude nur 50 Prozent des technologisch möglichen Standards erreicht.

Also alles nur Marketing? Nein. Der Prozess der Zertifizierung führt dazu, dass sich Architekten und Ingenieure mehr mit nachhaltigen Baustoffen oder erneuerbaren Energien befassen müssen. Anleger, die auf Nachhaltigkeit Wert legen, sollten sich aber nicht von Bronze, Silber oder Gold blenden lassen. Genau hinzusehen, welche Einzelmaßnahmen zum Ergebnis geführt haben, bleibt unerlässlich.
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