„Energetisches Wohnen am Elbkamp“ – Immobilien-Crowdinvesting mit 7 % Zins

Die Steelrock Family Office GmbH will mittelbar in den Neubau von vier energieeffizienten Reihenhäusern in Hamburg investieren. Zur Finanzierung des Projektes, das auch Solaranlagen auf den Dächern vorsieht, bietet das Unternehmen über die Plattform wiwin ab 500 Euro Nachrangdarlehen an. Deren Zinssatz beträgt 7 Prozent pro Jahr bei einer geplanten Laufzeit von bis zu knapp zwei Jahren. Was sollten Anlegerinnen und Anleger bei dieser Geldanlage beachten?

Die Projektgesellschaft CCM Zweite Wohnwerte Hamburg GmbH & Co. KG hat laut Vermögensanlagen-Informationsblatt (VIB, Stand: 16. Dezember 2020) das Grundstück, auf dem die vier Reihenhäuser errichtet werden sollen, mit notariellem Vertrag vom 22. Oktober 2020 erworben. Die Baugenehmigung ist laut VIB im Juli 2020 erteilt worden.

Energieeffiziente Häuser mit Solaranlagen

Laut Anlegerbroschüre (Stand: 18. Dezember 2020) sollen die Immobilien dem Effizienzhaus-Standard KfW-Effizienzhaus 55 entsprechen, also im Vergleich zu einem EnEV-Referenzhaus nur 55 Prozent der Primärenergie benötigen. Um diesen Standard zu erreichen, soll die Dämmung der Wände mindestens 18 cm betragen und die des Daches mindestens 24 cm.

Außerdem ist laut Anlegerbroschüre je Wohneinheit eine Photovoltaikanlage auf dem Dach zur Energiegewinnung und zum Energieverbrauch vor Ort vorgesehen. Konkret sollen Module des Herstellers Canadian Solar mit einer Gesamtleistung von ca. 5,1 Kilowattpeak (kWp) und Stromspeicher zum Einsatz kommen.

Anlegerkapital nachrangig und nicht besichert

Der Gesamtkapitalbedarf für das Bauprojekt beträgt laut Anlegerbroschüre kalkulationsgemäß rund 2,34 Millionen Euro. Die Projektgesellschaft plant laut Anlegerbroschüre aktuell, hierzu einen Kreditrahmen bei der Deutschen Kreditbank (DKB) von rund 1,77 Millionen Euro aufzunehmen. Diese Bankdarlehen sollen grundpfandrechtlich besichert werden und wären im Falle einer Zahlungsunfähigkeit der Projektgesellschaft vorrangig zu bedienen.

Der verbleibende Kapitalbedarf der Projektgesellschaft von rund 0,57 Millionen Euro soll sich aus Eigenkapital oder eigenkapitalähnlichem Kapital in Form von nachrangigen Darlehen der Emittentin Steelrock Family Office GmbH zusammensetzen. Letztere wiederum will das Kapital hauptsächlich über das vorliegende Nachrangdarlehensangebot „Energetisches Wohnen am Elbkamp“ einwerben, das ein Emissionsvolumen von 540.000 Euro hat.

Geplante Fertigstellung schon September 2021

Der Baubeginn für das Neubauvorhaben ist laut Anlegerbroschüre für Februar 2021 geplant. Zu dem Zeitpunkt soll auch der Verkauf der Wohneinheiten beginnen. Mit den Veräußerungserlösen soll die Projektgesellschaft die Rückzahlungsansprüche der Emittentin bedienen.

Die Fertigstellung der Häuser ist laut Anlegerbroschüre für September 2021 geplant, sodass das von den Crowdinvestoren gewährte Nachrangdarlehen unter Umständen unter Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung schon früher zurückgeführt werden könne. Laut VIB soll die Laufzeit am 30. November 2022 enden. Die Emittentin ist aber ab dem 1. September 2021 berechtigt, das Nachrangdarlehen ohne Angabe von Gründen mit einer Frist von vier Wochen zum Ende eines Kalendermonats zu kündigen. Bei Ausübung des vorzeitigen Kündigungsrechts ist eine Vorfälligkeitsentschädigung von 60 Prozent der ausstehenden Zinszahlungen vorgesehen.

Emittentin hält weitere Beteiligungen

Anbieterin und Emittentin der Nachrangdarlehen ist die 2017 gegründete Steelrock Family Office GmbH mit Sitz in Hamburg. Sie wird vertreten durch die Geschäftsführer Henri Constantin Stahl (23 Jahre alt, laut Unternehmensregister) und Maxim Pfarherr (33 Jahre). Der wichtigste Tätigkeitsbereich der Emittentin ist laut VIB die Verwaltung des eigenen Vermögens im eigenen Namen und auf eigene Rechnung sowie alle damit im Zusammenhang stehenden Tätigkeiten.

Die Emittentin ist laut VIB alleinige Kommanditistin der Projektgesellschaft CCM Zweite Wohnwerte Hamburg GmbH & Co. KG mit Sitz Hamburg. Laut Anlegerbroschüre hält die Emittentin zahlreiche Beteiligungen an Bestandsanlagen im Photovoltaik- und Immobilien-Bereich.

Die Emittentin und wiwin haben sich laut Anlegebroschüre auf Maßnahmen geeinigt, um den Anlegerinnen und Anlegern „ein interessantes Produkt zu bieten“. Zu den Maßnahmen gehören laut Anlegerbroschüre Begrenzungen von Ausschüttungen an Gesellschafter und von weiteren Aufnahmen von Verbindlichkeiten durch die Emittentin. Diese werde zudem keine weiteren Tätigkeiten als persönlich haftende Gesellschafterin (Komplementärin) übernehmen. Die Emittentin darf zudem einige – in der Anlegerbroschüre benannte – Beteiligungen nur mit Zustimmung von wiwin ganz oder teilweise veräußern.

Jahresabschluss 2019 nicht offengelegt

In der Anlegerbroschüre wird ausgeführt, dass die Beteiligungen der Emittentin „nach aktuellem Stand einen ausreichenden Wert haben, um die Ansprüche der Anleger zu befriedigen, unabhängig von dem Erfolg des Immobilienprojektes“. Grundlage der Bewertung ist laut Anlegerbroschüre „der Buchwert der Anlagen aus dem Jahresabschluss 2019. Für Beteiligungen, die in diesem nicht aufgeführt wurden, wurde eine Einschätzung der Emittentin ergänzt.“

Der Jahresabschluss 2019 der Emittentin wurde aber noch nicht im Bundesanzeiger veröffentlicht (Stand: 18. Dezember 2020). Laut VIB wurde noch kein Jahresabschluss der Emittentin offengelegt. Laut VIB sollen zukünftige aufgestellte Jahresabschlüsse und Lageberichte zur kostenlosen Ausgabe bei der Geschäftsadresse der Emittentin bereitgehalten und auf www.bundesanzeiger.de offengelegt werden.

Hohes Risiko und geringe Transparenz

Da die Emittentin ihre Jahresabschlüsse und Lageberichte laut VIB erst „zukünftig“ offenlegen möchte, wird eine fundierte Bewertung der Emittentin auch erst zukünftig möglich sein. Dadurch ist aktuell die Transparenz verringert. Dies gilt auch hinsichtlich der Bewertung der anderen Beteiligungen der Emittentin. Für Anlegerinnen und Anleger kann das Risiko bestehen, dass sich andere Beteiligungsprojekte, die sie nicht selbst mittelbar finanzieren, nachteilig auf ihr Investment auswirken. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn andere Beteiligungen der Emittentin wirtschaftlich fehlschlagen.

Weitere Risiken bestehen auf Ebene der Projektgesellschaft CCM Zweite Wohnwerte Hamburg GmbH & Co. KG. Beispielsweise ist es möglich, dass sich die Baukosten gegenüber der Planung erhöhen oder Baumängel auftreten. Auch kann sich infolge der Corona-Pandemie die Realisierung der Immobilien verzögern und der Immobilienmarkt verschlechtern. Beispielsweise ist es möglich, dass sich bei langanhaltender Corona-Pandemie die möglichen Verkaufserlöse für die Immobilien reduzieren. Bei Eintritt eines Geschäftsrisikos oder mehrerer der Risiken können Zahlungen der Projektgesellschaft an die Emittentin ausfallen. Dies kann zu geringeren Zahlungen an die Anlegerinnen und Anleger bis hin zum Totalverlust des Anlagebetrags führen.