ECOreporter-Favoriten-Aktie Deutsche EuroShop: Anzeichen für Unterbewertung

Sind Deutsche EuroShop-Anteile wertvoller, als es der Kurs an der Börse wiedergibt? Die Analyse liefert Fakten – und legt Handeln nahe. 

Aktien des Shoppingcenter-Spezialisten Deutsche EuroShop AG fielen seit Februar im Kurs. Anleger konnten sich zumindest an der erneut angestiegenen Dividende erfreuen. Die Aktie der Deutschen EuroShop (Kürzel: DEQ) war seit dem letzten ECOreporter-Aktientipp am 7. Februar 2018 bis zum 11. April im Kurs um mehr als 4 Prozent gefallen. Erst in den vergangenen Tagen erholte sich der Kurs etwas.

Index schlägt die Aktie

Im selben Zeitraum hat der Mittelklasse-Index MDAX um fast 1 Prozent zugelegt. Die Deutsche EuroShop ist im MDAX mit 0,75 Prozent gewichtet (Stand: 18.4.). Das Kapital des Shoppingcenter-Investors sind natürlich die Shoppingcenter selbst.

Insgesamt ist das Unternehmen nach eigenen Angaben an 21 Einkaufscentern in Deutschland, Österreich, Polen, Tschechien und Ungarn beteiligt. Der Marktwert der überwiegend in Innenstädten liegenden Einkaufszentren beläuft sich aktuell auf 5,1 Milliarden Euro. Der Börsenwert aller Aktien der Deutschen Euroshop lag am 20. April aber bei 1,81 Milliarden Euro.

“Loan to value“: Wichtige Kennzahl zeichnet positives Bild

Wichtig für die Bewertung von Immobilien ist - neben der Eigenkapitalquote sowie Betriebs- und Verwaltungskosten - das “Loan to value“ (LTV). Auf diese häufig benutzte Kennzahl kommt es bei der Beurteilung der Bonität und bei der Genehmigung der Finanzierung, also der Kredite, an. Sie beschreibt das Verhältnis der offenen Kredite zum Verkehrs- oder Marktwert der Immobilien.

Beträgt das LTV beispielsweise 60 Prozent, werden die Immobilien mit 60 Prozent beliehen. Die Kennzahl ist für den Kreditgeber wichtig, um die Zinsen für das Darlehen zu ermitteln. In der Regel sind die Zinsen bei einem niedrigen LTV geringer als bei einem hohen LTV.

Spielraum bei Verhandlung von Kreditzinsen

Die Deutsche EuroShop hat zwischen 2013 und 2017 (2017: 1.-3. Quartal) ihr LTV kontinuierlich gesenkt. Das lässt dem Unternehmen Spielraum bei der Verhandlung guter Kreditzinsen. Lag das LTV 2013 bei 43 Prozent, waren es 2017 32,4 Prozent (2014: 40 Prozent, 2015: 35,5 Prozent und 2016: 34,2 Prozent). Die Beleihung der Shoppingcenter reduzierte sich also.

Die Ermittlung des Marktwerts der Immobilien erfolgt, laut Aussage der Deutschen EuroShop, durch den Gutachter JLL. Dennoch handelt es sich lediglich um einen “Schätzwert“, der nach einem anerkannten Bewertungsverfahren hergeleitet wird. Testiert wird die Bilanz von Wirtschaftsprüfern.  

Darlehenszinsen sind gesunken

Die Deutsche EuroShop konnte die Zinsen ihrer Darlehen so senken:

Durchschnittszinsen für Darlehen der Deutschen EuroShop
Jahr    Zinssatz (in Prozent)
2013    3,88
2014    3,76
2015    3,69
2016    3,67
2017    2,89

Auch die Eigenkapitalquote stieg von 54,5 Prozent (2016) auf voraussichtlich 55,6 Prozent (2017).

Eine weitere, wichtige Kennzahl zur Bewertung eines Immobilienunternehmens sind die Grundstückbetriebs und -verwaltungskosten. Sie beinhalten keine Personalkosten (die DEQ beschäftig offiziell fünf Mitarbeiter, Stand 31. Dezember 2017). Im Zeitraum 2013 bis 2017 liegen diese Kosten im Schnitt bei 9,7 Prozent. Das ist gering.

Aktienkurs kommt nicht voran

Über ein Jahr gesehen hat die Aktie 25 Prozent im Kurs eingebüßt. Ein möglicher Grund: Der stetig wachsende Online-Handel durch Branchengrößen wie Amazon macht dem Shoppingcenter-Investor zu schaffen. Die Deutsche EuroShop ist auch an den Umsätzen der in den Zentren eingemieteten Händler beteiligt. Niedrigere Umsätze bedeuten leicht sinkende Mieten.  

Dividende versüßt Wartezeit auf bessere Kurse

Gut ist die Deutsche EuroShop allerdings bei der Ausschüttung von Dividenden. Seit 2009 hat sie Jahr für Jahr die Ausschüttung erhöht: von 1,05 Euro in 2009 auf 1,40 Euro in 2016. Für das Geschäftsjahr 2017 plant die Geschäftsführung eine Dividende von 1,45 Euro je Aktie.

Zur genauen Ausschüttungsquote (Payout-Ratio) für 2017 machen die Hamburger bisher keine Angaben. Auf ihrer Unternehmenswebseite heißt es: “Eines der obersten Anlageziele der Deutsche EuroShop ist die Erwirtschaftung eines hohen Liquiditätsüberschusses aus der langfristigen Vermietung, der durch jährliche Dividenden an die Aktionäre ausgeschüttet wird. Diesen so genannten Free Cash Flow wollen wir kontinuierlich steigern und langfristig die Dividende schrittweise erhöhen.“

Im Geschäftsjahr 2016 erwirtschaftete die Deutsche EuroShop einen Umsatz von 205,1 Millionen Euro. Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) lag bei 178,6 Millionen Euro. Für 2017 sollen sowohl Umsatz als EBIT gesteigert worden sein. Die Zahlen aus den vergangenen drei Quartalen 2017 weisen Umsatz- und Ergebnissteigerung im geringen, einstelligen Bereich aus.

Ist die Aktie unterbewertet?     

Der Aktienkurs der Deutschen EuroShop ist unterbewertet. Die Deutsche EuroShop dürfte langfristig als Shoppingcenter-Investor wachsen und steigende Erträge erzielen, die höhere Dividenden-Ausschüttungen zulassen. Zum aktuellen Kurs von 28,90 Euro je Aktie (23. April, Vormittags) erhalten Aktionäre eine hohe Dividendenrendite von etwa 5 Prozent.

Empfehlung: Anleger können zum derzeitigen Kurs eine kleine Position aufbauen oder ihre bisher erworbenen Anteile aufstocken. Die maximale Positionsgröße beträgt 3 Prozent des Gesamtdepotvolumens.

Die Deutsche EuroShop bleibt eine ECOreporter-Favoriten-Aktie aus der Reihe Mittelklasse-Aktien. Zum aktuellen Unternehmensportrait gelangen Sie hier.

Deutsche EuroShop AG: ISIN / WKN 748020