Unibail-Rodamco: Aktie des Dividendenkönigs unterbewertet?

Ist die Aktie der französischen Unibail-Rodamco im Preis fair bewertet? Das verrät unsere Analyse.

Die Aktie der auf Shoppingcenter- und Gewerbeimmobilien spezialisierten Unibail-Rodamco fiel von Anfang Dezember 2017 bis März und stieg dann wieder an. Aber es gibt eine erneut erhöhten Dividende (die Ausschüttung erfolgt zweimal jährlich).

Aktie unter Index-Performance

Zum Vergleich: Der europäische Aktienindex EuroStoxx 50-Index fiel bis März ebenfalls, aber um 7 Prozent. Unibail-Rodamco ist im Euro Stoxx 50 mit 0,8 Prozent gewichtet (Stand: 20.4.).

Unibail-Rodamco aus Paris ist der größte börsennotierte Immobilienkonzern Europas. Das Unternehmen entwickelt, bewirtschaftet, saniert und vermietet Gewerbeimmobilien. Zudem investiert unter anderem in Bürogebäude und in Einkaufs-, Kongress- und Messezentren in ausgewählten europäischen Wirtschaftsregionen.

Die Aktivitäten von Unibail-Rodamco konzentrieren sich bewusst auf große Einkaufszentren in europäischen Großstädten, auf repräsentative Bürogebäude im Herzen und Westen von Paris sowie auf bedeutende Kongress- und Ausstellungszentren in und um Paris. Der Marktwert der überwiegend in Innenstädten liegenden Einkaufszentren beläuft sich aktuell auf 43,1 Milliarden Euro (Stand: 31.12.17). Der Börsenwert aller Aktien von Unibail-Rodamco lag nach Börsenschluss 23. April aber bei 19,28 Milliarden Euro.

Kennzahl zur Beurteilung der Kredite ist positiv

Für die Bewertung von Immobilien ist - neben den Kennzahlen Eigenkapitalquote sowie Betriebs- und Verwaltungskosten - das “Loan to Value“ (LTV) heranzuziehen. Das LTV beschreibt das Verhältnis der offenen Kredite zum Verkehrs- oder Marktwert der im Bestand befindlichen Immobilien.

Liegt das Loan to Value beispielsweise bei 30 Prozent, werden die Immobilien mit 30 Prozent beliehen. Die Kennzahl ist für den Kreditgeber wichtig, um die Zinsen für das Darlehen zu berechnen. In der Regel sind die Zinsen bei einem niedrigen LTV geringer als bei einem hohen LTV.

Spielraum bei Verhandlung von Kreditzinsen

Unibail-Rodamco hat zwischen 2013 und 2017 ihr Loan to Value sukzessive gesenkt. Das lässt dem Unternehmen Spielraum bei der Verhandlung guter Kreditzinsen. Lag das LTV 2013 bei 38 Prozent, waren es 2017 33 Prozent (2014: 37 Prozent, 2015: 35 Prozent und 2016: 33 Prozent). Die Beleihung der im Bestand befindlichen Immobilien wurde also geringer.

Fremdkapitalquote gesunken

Auch die Zinsen, die der französische Konzern für seine laufenden Kredite zahlt, konnten deutlich reduziert werden. Das sog. “Average cost of Debt“ oder zu Deutsch “Fremdkapitalkosten“ ist neben dem Loan to Value eine weitere wichtige Kennzahl zur Bewertung der Aktie.

Jahr     Zinssatz (in Prozent)
2013    2,9
2014    2,6
2015    2,2
2016    1,6
2017    1,4

Die Eigenkapitalquote (engl. Equity Ratio) hält Unibail-Rodamco konstant bei rund 40 Prozent. Sie gibt das Verhältnis von Eigenkapital zum Gesamtkapital des Unternehmens an.

Unibail-Rodamco kann ausstehende Kredite einfach bedienen

Eine weitere, relevante Kennzahl zur Bewertung eines Immobilienunternehmens ist das “Zinsdeckungsverhältnis“ (engl. ICR, Interest Coverage Ratio). Diese “Zinsdeckungsquote“ ist eine wichtige Rentabilitätskennzahl, die verwendet wird, um zu bestimmen, wie leicht ein Unternehmen Zinsen für seine ausstehenden Schulden zahlen kann. Sie wird mittels dem Gewinn vor Zinsen und Steuern (EBIT) und den fälligen Zinszahlungen des Unternehmens errechnet. Dabei gilt: Je höher die Zinsdeckungsquote, desto einfacher kann das Unternehmen seine ausstehenden Schulden bezahlen.

Jahr     Quote
2013    4,0
2014    4,2
2015    4,6
2016    5,9                                                                                                               

2017    6,7

Trotz guter Zahlen: Aktienkurs steigt nicht

Über ein Jahr betrachtet hat die Aktie 21 Prozent im Kurs verloren. Ein möglicher Grund: Hohe Investitionen im vergangenen Jahr 2017, beispielsweise in die Übernahmen der australischen Westfield, einem Shoppingcenter-Betreiber, im Volumen von 20,8 Milliarden Australische Dollar (umgerechnet 13,4 Milliarden Euro).

Betrachtet man den Börsenwert von aktuell fast 19,3 Milliarden Euro, ist das eine beträchtliche Investitionssumme. Aktionäre sahen (bisher) die Übernahme skeptisch, zumal der stetig wachsende Online-Handel durch Branchengrößen wie Amazon, allen Shoppingcenter-Investoren und -betreibern zu schaffen macht.

Dividende steigt stetig

Ordentlich ist bei der Unibail-Rodamco allerdings die Ausschüttung von Dividenden. Seit 2013 hat der Konzern Jahr für Jahr die Ausschüttung erhöht: Von 8,40 Euro in 2013 auf 10,20 Euro in 2017. Für das Geschäftsjahr 2018 plant die Konzernführung, eine Dividende von 10,80 Euro je Aktie an ihre Anteilseigner auszuschütten. Das wäre gegenüber 2017 eine Steigerung von fast 6 Prozent.

Zur genauen Ausschüttungsquote (Payout-Ratio) machen das Unternehmen mit Stammsitz Paris bisher keine exakten Angaben. Auf der Unternehmenswebseite heißt es: “Die derzeitige Ausschüttungspolitik von Unibail-Rodamco peilt zwischen 85 und 95 Prozent des wiederkehrenden Nettogewinns des Geschäftsjahres an. Ausschüttungen erfolgen aus Gewinnen, Gewinnrücklagen und gegebenenfalls vorhandenen Rücklagen.“

Im Geschäftsjahr 2017 erzielte Unibail-Rodamco Netto-Mieteinnahmen von mehr als 1,58 Milliarden Euro (2016: 1,53 Milliarden Euro). Ein Großteil der Mieteinnahmen (fast 1,35 Milliarden Euro in 2017; 2016: 1,27 Milliarden Euro) stammt aus den Shoppingcentern.

Der Gewinn je Aktie (EPS) lag bei 12,05 Euro (2016: 11,24 Euro). Für 2018 sollen sowohl Mieteinnahmen als auch Gewinn im einstelligen Bereich gesteigert werden.

Ist die Aktie unterbewertet?   

Der Aktienkurs von Unibail-Rodamco ist unterbewertet. Unibail-Rodamco dürfte langfristig, unter anderem durch die Westfield-Übernahme, als Shoppingcenter-Investor wachsen und steigende Erträge erzielen, die höhere Dividenden-Ausschüttungen zulassen. Zum aktuellen Kurs von 192,90 Euro je Aktie (24. April, 14:00 Uhr) erhalten Aktionäre eine hohe Dividendenrendite von fast 6 Prozent.

Empfehlung: Anleger können zum derzeitigen Kurs eine kleine Position aufbauen oder ihre bisher erworbenen Anteile aufstocken. Die maximale Positionsgröße beträgt 3 Prozent des Gesamtdepotvolumens.

Unibail-Rodamco bleibt eine ECOreporter-Favoriten-Aktie aus der Reihe der nachhaltigen Dividendenkönige. Zum aktuellen Unternehmensportrait.

Unibail-Rodamco: ISIN  / WKN 863733