Unabhängige Analyse: Die UmweltProjekt-Anleihe II der UmweltBank im ECOanlagecheck

Ein Börsenhandel der Anleihe ist nicht geplant. Es ist laut Prospekt aber vorgesehen, die Anleihe in den außerbörslichen Handel der UmweltBank AG einzubeziehen. Beim dortigen Verkauf fällt nach Angaben der Bank eine Provision von 1 Prozent des Kurswertes an. Die Anbieterin der Anleihe, die UmweltBank AG aus Nürnberg, übernimmt auch exklusiv den Vertrieb der Anleihe. Anlegerinnen und Anleger benötigen zur Zeichnung der Anleihe ein Wertpapierdepot bei der UmweltBank. Die Eröffnung des Kontos und die Verwahrung der UmweltProjekt-Anleihe II sind nach Angaben der UmweltBank kostenfrei.

Das Emissionsvolumen der Anleihe beträgt 24 Millionen Euro. Die Nebenkosten der Emission (Vertrieb, Beratung und Prospekterstellung) betragen rund 6 Prozent des Emissionsvolumens. Die UmweltBank hat nach Angaben der Emittentin die Anleihe vollständig gezeichnet und bietet diese nun zum Erwerb an, sodass die Emittentin selbst kein Platzierungsrisiko trägt.

Unternehmensprofil UmweltProjekt GmbH

Anbieterin und Emittentin der Anleihe ist die UmweltProjekt GmbH aus Nürnberg. Sie wurde im Juli 2016 unter den Namen UPG UmweltProjekt Beteiligungen AG gegründet, im Juli 2018 umbenannt und im Januar 2021 in eine GmbH umgewandelt. Ihre alleinige Gesellschafterin ist die 1995 gegründete UmweltBank AG aus Nürnberg. Die renommierte grüne Bank hat nach eigenen Angaben insgesamt bereits rund 25.000 Umweltprojekte finanziert und hat derzeit rund 130.000 Kundinnen und Kunden. Die Aktien der börsennotierten UmweltBank AG befinden sich zu rund 85 Prozent im Streubesitz, 15 Prozent hält die GLS Bank.

Beate Klemm ist seit 2016 Geschäftsführerin der UmweltProjekt GmbH. / Foto: Unternehmen

Die Geschäftsführung der UmweltProjekt GmbH bilden Beate Klemm (seit 2016), Gregor Schäfer und Anton Welke (jeweils seit dem ersten Quartal 2021). Alle drei sind laut UmweltProjekt-Internetseite (Abruf 24.11.2021) langjährig bei der UmweltBank AG tätig: Klemm verantwortet bei der UmweltBank als Abteilungsleiterin den Schwerpunkt Beteiligungen. Schäfer war über zehn Jahre in der Abteilung Projektfinanzierung/ Finanzierung Energie und Infrastruktur beschäftigt, unter anderem als Teamleiter. Welke war rund zehn Jahre unter anderem als Teamleiter im Fachbereich Immobilienfinanzierung tätig. Die Emittentin beschäftigt nach eigenen Angaben keine Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter.

Die UmweltBank hat die Emittentin gegründet, um das Beteiligungsgeschäft der Bank zu bündeln und auszubauen. Die Emittentin will nach eigenen Angaben Beiträge zur Verwirklichung nachhaltiger Städte und Gemeinden, für bezahlbare und saubere Energie sowie zum Klimaschutz leisten. Sie ist als reine Holdinggesellschaft nicht direkt an Projekten beteiligt, sondern mittelbar über Projektgesellschaften, welche die Projekte entwickeln, bauen (lassen) und betreiben.

Die Emittentin hatte laut Jahresabschluss Ende 2020 bei einer Bilanzsumme von rund 39,9 Millionen Euro (Vorjahr: rund 36,5 Millionen Euro) eine Eigenkapitalquote von rund 40,3 Prozent (Vorjahr: 44,7 Prozent). Ein konsolidierter Jahresabschluss, der auch die Projekt-Beteiligungen der Emittentin umfasst, wird nach Angaben der UmweltProjekt GmbH erst zum Geschäftsjahr 2022 erstellt. Da die Projektgesellschaften in der Regel in höherem Umfang Bankkapital aufnehmen, ist auf Basis eines konsolidierten Jahresabschlusses die Eigenkapitalquote in der Regel geringer.

Das Fremdkapital der Emittentin besteht laut Jahresabschluss 2020 hauptsächlich aus einer Anleihe, die vor rund zwei Jahren mit einem Volumen von 20 Millionen Euro platziert wurde (lesen Sie hier den ECOanlagecheck). Der anfängliche Ausgabekurs dieser mit 2,3 Prozent pro Jahr verzinsten Anleihe I lag bei 102,69 Prozent. Im außerbörslichen Handel der UmweltBank notiert die UmweltProjekt-Anleihe I derzeit bei 102,00 Prozent (Stand: 23.11.2021). Die Laufzeit der 2019 angebotenen Anleihe I beträgt zehn Jahre, sodass sie rund zwei Jahre vor der aktuell angebotenen UmweltProjekt-Anleihe II zurückzuzahlen ist.

Die Emittentin hat laut Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2020 einen Jahresüberschuss von rund 480.000 Euro erwirtschaftet (2019: rund 370.000 Euro). Das Unternehmen hat laut Prospekt für die Geschäftsjahre 2019 und 2020 rund 1,07 Millionen Euro an Dividenden an ihre alleinige Gesellschafterin UmweltBank AG ausgeschüttet. Das übersteigt die Jahresüberschüsse der beiden Jahre, da für 2019 auch der bestehende Bilanzgewinn größtenteils als Dividende ausgeschüttet wurde.

Die UmweltProjekt GmbH ist aktuell nur in Deutschland investiert. Sie hält rund 94 Prozent der Gesellschaftsanteile an Quartiersimmobilien in Tübingen in Baden-Württemberg. Die 2019 errichteten vier- bis sechsstöckigen Gebäude bestehen aus 156 Wohn- und acht Gewerbeeinheiten. Weitere Immobilienprojekte in Tübingen (Gewerbe) und Freiburg (Kindergarten) sind fertiggestellt. Bei einem großen Wohnprojekt (134 Einheiten) in Nürnberg erwartet die Emittentin die Fertigstellung der letzten Häuser im ersten Quartal 2022. Zudem ist die UmweltProjekt GmbH mittelbar an mehreren bestehenden Erneuerbare-Energien-Anlagen beteiligt, von denen anteilsmäßig ca. 24,5 Megawatt (MW) Nennleistung der Emittentin zuzurechnen sind. Davon entfallen ca. 21,5 MW auf Photovoltaikanlagen und 3 MW auf Windenergieanlagen.

Investitionen

Die UmweltProjekt GmbH plant derzeit, den Nettoemissionserlös der Anleihe von rund 23,1 Millionen Euro vor allem in neue Wohnungsbau-Projekte zu investieren (Stand: Prospekt vom 5.10.2021). Der geplante Schwerpunkt liegt dabei auf einem Neubauvorhaben in Bamberg (Bayern), das aus 283 Wohneinheiten und 13 Gewerbeeinheiten bestehen soll. Dort beträgt die geplante Investition der Emittentin laut Prospekt ungefähr 17,4 Millionen Euro. Zudem beabsichtigt die UmweltProjekt GmbH, in Tübingen (Baden-Württemberg) ungefähr 6,8 Millionen Euro in den Bau von 130 Wohneinheiten und 15 Gewerbeeinheiten zu investieren. In Greifswald (Mecklenburg-Vorpommern) ist laut Prospekt ein Neubau mit 183 Wohneinheiten und fünf Gewerbeeinheiten geplant. Dort beabsichtigt die Emittentin ungefähr 2,9 Millionen Euro zu investieren.

Diese drei Immobilienprojekte bilden laut Prospekt Priorität 1 bis 3 der UmweltProjekt GmbH. Priorität Nr. 4 ist eine geplante Photovoltaik-Freiflächenanlage mit einer Leistung von ca. 17,5 MW in Neuburxdorf (Brandenburg). Hier beabsichtigt die Emittentin laut Prospekt, ungefähr 0,7 Millionen Euro zu investieren. Fünfte Priorität hat der geplante Neubau von vier Windkraftanlagen in Nordleda (Niedersachsen) mit einer Leistung von insgesamt 16,8 MW und einer prognostizierten Investition der Emittentin von rund 1,3 Millionen Euro.

Das Investitionsvolumen der Emittentin bei den fünf priorisierten Projekten beträgt laut Prospekt zusammen ungefähr 29,1 Millionen Euro. Der Kapitalbedarf übersteigt somit den Nettoemissionserlös der Anleihe von 23,1 Millionen Euro. Den zusätzlichen Kapitalbedarf will die UmweltProjekt GmbH laut Prospekt aus liquiden Mitteln decken.

Die Höhe der geplanten Investitionen steht laut Prospekt noch nicht abschließend fest. Ebenso können laut Prospekt die Beteiligungsquoten der Emittentin an den Projektgesellschaften noch variieren und sind teilweise noch nicht fixiert. An den beiden Projektgesellschaften, welche die Großprojekte in Bamberg (erste Priorität) und Tübingen (zweite Priorität) planen, hält die Emittentin laut Jahresabschluss-Anhang 2020 derzeit jeweils 49 Prozent der Gesellschaftsanteile. Jeweils 51 Prozent hält nach Angaben der Emittentin der Projektentwickler-Partner, sodass die Emittentin von diesem überstimmt werden könnte. Mit Ende der Bauphase plant die Emittentin nach eigenen Angaben, ihren Gesellschaftsanteil jeweils auf über 89 Prozent zu erhöhen. Dieses Recht ist nach Angaben der Emittentin durch abgeschlossene Optionsverträge gesichert.

Die Emittentin hat auch Darlehen an Projektgesellschaften vergeben, an denen sie beteiligt ist. Zum 31. Dezember 2020 beträgt das Darlehensvolumen zusammen rund 18 Millionen Euro. Diese Darlehen finanzieren in der Regel Projektentwicklungs- und Bauphasen von Projekten. Bei einzelnen Projektgesellschaften liegt das Darlehensvolumen (zum 31.12.2020) teilweise über dem geplanten Investitionsvolumen der Emittentin. In der Regel werden solche kurzfristig gewährten Darlehen für die Projektentwicklungs- und Bauphase zurückgeführt, sobald die jeweiligen Projektgesellschaften langfristige Bankdarlehen abgeschlossen haben. Hierbei steht die UmweltBank nach eigenen Angaben den Projektgesellschaften nach Möglichkeit als Finanzierungspartner zur Verfügung.

Die Emittentin plant, künftig weitere Anleihen zu begeben, um ihr Portfolio deutlich auszuweiten. Es ist grundsätzlich möglich, dass die Emittentin auch in andere Umweltbereiche investiert.

Ökologische und soziale Wirkung

Bei diesem Holz-Hybrid-Gebäude in Tübingen sind Solarmodule in die Fassade integriert. / Foto: Albrecht Voss

Im Bereich Immobilien setzt die UmweltProjekt GmbH nach eigenen Angaben auf Projekte, die überdurchschnittlich ökologisch und sozial sind. Beispiel: Ihre geplanten Großprojekte in Bamberg und Tübingen sollen die KfW-Effizienzhaus-Stufe 40 Plus erfüllen. Das bedeutet, dass die Immobilie nur 40 Prozent der Primärenergie im Vergleich zum Referenzgebäude benötigt. Der gesetzliche Neubaustandard liegt nach KfW-Angaben bei 75 Prozent des Niveaus des Referenzgebäudes.

Das „Plus“ bei 40 Plus bedeutet nach KfW-Angaben, dass das Gebäude noch mit zusätzlicher Haustechnik, einem „Plus-Paket“ ausgestattet wird, das in erster Linie auf eigene Stromerzeugung und Selbstnutzung des erzeugten Stroms ausgelegt ist. Im Regelfall kommt beim „Plus-Paket“ der Strom von einer Photovoltaikanlage, die mit einem stationären Batteriespeicher sowie einer Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung kombiniert wird.

Bei der Büro- und Gewerbeimmobilie in Tübingen, die in Holz-Hybrid-Bauweise errichtet wurde, sind Solarmodule in die Fassade integriert. Die Emittentin plant nach eigenen Angaben, zukünftig beim Gebäudebau vermehrt auf den nachwachsenden Rohstoff Holz zu setzen. Derzeit befindet sich laut UmweltProjekt-Internetseite Holzhäuser zur Landesgartenschau 2024 in Wangen im Allgäu in der Entwicklungsplanung.

In sozialer Hinsicht zeichnen sich die Immobilienprojekte der Emittentin nach eigenen Angaben durch einen relativ hohen Anteil an Sozialwohnungen und preisgedämpften Wohnungen aus.  Der Kooperationspartner der Emittentin, der Projektentwickler pro.b., führt auf seiner Internetseite (Abruf: 18.11.2021) aus: „Unsere Mietpreise liegen unabhängig von staatlicher Förderung bis zu 30 Prozent unterhalb der ortsüblichen Mieten.“ Grundsätzlich verfolgt die Emittentin nach eigenen Angaben bei ihren Wohnungsbauprojekten nicht vorrangig das Ziel, Mietrenditen zu maximieren, sondern berücksichtigt soziale Aspekte bei der Mieterauswahl. 

Risiko

Die Emittentin UmweltProjekt GmbH ist eine Holding, die an mehreren Projektgesellschaften beteiligt ist und an diese auch Darlehen vergibt. Ein konsolidierter Jahresabschluss der Emittentin liegt noch nicht vor, sodass die finanzielle Transparenz noch eingeschränkt ist. Die UmweltProjekt-Anleihe II ist nicht besichert. Auf Ebene der Projektgesellschaften bestehen in der Regel Bankfinanzierungen, die vorrangig zu bedienen und besichert sind. Die Emittentin und die Projektgesellschaften erhalten nach Bedarf und Möglichkeit Darlehen von der UmweltBank AG, der Alleingesellschafterin der Emittentin. Die UmweltBank AG entscheidet daher beispielsweise auch darüber, ob sie Jahresüberschüsse in der Emittentin belässt oder als Dividende an sich ausschüttet, womit sie die künftige Eigenkapitalausstattung der Emittentin beeinflusst. Aufgrund der gesellschaftsrechtlichen und personellen Verflechtungen zwischen den beiden Unternehmen besteht somit ein Potenzial für Interessenskonflikte.

Die Emittentin trägt mittelbar als Gesellschafterin und Darlehensgeberin der Projektgesellschaften deren Projektentwicklungs-, Bau- und Bauherrenrisiken mit. Bei Immobilienprojekten bestehen unter anderem die Risiken, dass Entwicklungen (z. B. aufgrund nicht erteilter Baugenehmigungen) scheitern und die (Voll-)Vermietung nicht gelingt. Auch kann derzeit infolge der Auswirkungen der Corona-Pandemie ein erhöhtes Risiko bestehen, dass Bauphasen mit Verzögerungen und deutlichen Kostensteigerungen einhergehen.

In der Betriebsphase besteht unter anderem das Risiko, dass Mieter die Miete nicht zahlen und sich der Leerstand einer Immobilie erhöht, weil es z.B. einen Bevölkerungsrückgang in der Standortregion gibt oder exogene Schocks auftreten. Ein solcher ist derzeit die Corona-Pandemie, die laut Prospekt bei Gewerbeimmobilien der Emittentin bereits zu Mietrückgängen geführt hat. Grundsätzlich besteht angesichts des hohen Preisniveaus für Immobilien in Deutschland das Risiko, dass die Preise und Mieten künftig nicht weiter steigen oder eine Preisumkehr einsetzt.

Auch bei Wind- und Solarenergieprojekten besteht das Risiko, dass sie in der Planungsphase scheitern. Analog zu den Immobilienprojekten können die Auswirkungen der Corona-Pandemie auch hier zu einem erhöhten Risiko führen, wenn es in Projekten zu Verzögerungen und Kostensteigerungen kommt. Während der Betriebsphase bestehen unter anderem die Risiken, dass der Windertrag bzw. die Sonneneinstrahlung geringer sind als prognostiziert und ungeplante Reparaturen anfallen.

Fazit:

Finanziell

Derzeit befinden sich mehrere Projekte der Emittentin in der Bau- oder Planungsphase, während die Anzahl der Projektgesellschaften mit bereits vollständig fertiggestellten Projekten noch in der Minderheit ist. Daher ist nach ECOreporter-Einschätzung der Zinssatz der Anleihe von 1,75 Prozent vergleichsweise gering und den derzeitigen Risiken der Emittentin nicht angemessen. Mit zunehmendem Ausbau des Portfolios wird aber der Anteil der Projektvolumina, die mit Bau- und/oder Projektentwicklungsrisiken behaftet sind, gemessen am Gesamtportfolio voraussichtlich abnehmen.

Nachhaltigkeit

Das Anleihekapital finanziert nachhaltige Umweltprojekte. Den Schwerpunkt bilden derzeit Gebäudeprojekte, die einen ökologischen und sozialen Mehrwert haben.

ECOreporter-Empfehlung

Die UmweltProjekt GmbH verfügt bereits über ein Portfolio an Immobilien, Solar- und Windenergieanlagen. Beim weiteren Ausbau kann sie von der UmweltBank AG profitieren, die umfassende Marktkenntnisse und Erfahrungen aus der Finanzierung zahlreicher solcher Projekte hat. Wenn die Wohnimmobilien-Projekte der Emittentin plangemäß realisiert werden, haben sie positive soziale und ökologische Wirkungen. Diese könnten das kritische finanzielle Fazit teilweise kompensieren.

Basisdaten

Emittentin: UmweltProjekt GmbH, Nürnberg

Anbieterin: UmweltBank AG, Nürnberg

Anlageform: Inhaber-Teilschuldverschreibungen (Anleihe)

Emissionsvolumen: 24 Millionen Euro

Mindestzeichnungssumme: 3.000 Euro

Ausgabekurs: 102,35 Prozent

Laufzeit: 1.10.2021 bis 1.10.2031

Zinsen: 1,75 Prozent pro Jahr

Einkunftsart: Einkünfte aus Kapitalvermögen

BaFin-Billigung: Ja

Handelbarkeit: Außerbörslicher Handel der UmweltBank

ISIN: DE000A3E5MY1