Bewertung Deutsche Lichtmiete EnergieEffizienzAnleihe 2027 – ECOanlagecheck EnergieEffizienzAnleihe 2023

Alexander Hahn ist Vorstand der Deutsche Lichtmiete AG. / Foto: Deutsche Lichtmiete

Emittentin und Anbieterin der Anleihe ist die Deutsche Lichtmiete AG aus Oldenburg in Niedersachsen. Sie wurde im August 2015 als Deutsche Lichtmiete Holding AG gegründet und im Mai 2018 in Deutsche Lichtmiete AG umbenannt. Muttergesellschaft der Emittentin ist mit einem Anteil von 99,36 Prozent die Deutsche Lichtmiete Beteiligungsgesellschaft mbH. Deren Geschäftsführer und Mehrheitsgesellschafter (58 Prozent) ist Alexander Hahn, der das Unternehmen vor zehn Jahren gegründet hat. Hahn (43 Jahre) ist alleiniger Vorstand der Emittentin. Der gelernte Kaufmann war den Angaben nach lange in verantwortlicher Position für ein deutsches Leasing-Unternehmen im Sozial- und Medizinwesen tätig. (Ein ECOreporter-Interview mit Hahn können Sie hier lesen.)

Die Emittentin übernimmt laut Prospekt Managementtätigkeiten für die gesamte Deutsche Lichtmiete Gruppe. Dazu zählen den Angaben nach Finanzierungs-, Leitungs- sowie allgemeine Verwaltungsaufgaben wie Marketing, Öffentlichkeitsarbeit, Buchhaltung und Sekretariatsaufgaben. Sie ist laut Prospekt selbst nicht operativ tätig.

Das Grundkapital der Emittentin beträgt laut Prospekt rund 51,328 Millionen Euro. Das Grundkapital besteht zu 50 Millionen Euro aus einer Sacheinlage, die sich aus den Geschäftsanteilen an der Handelsgesellschaft, der Produktionsgesellschaft und der Vermietgesellschaft zusammensetzt. Diese Geschäftsanteile hat die Muttergesellschaft der Emittentin im Juni 2018 im Wert von 70 Millionen Euro (inklusive 20 Millionen Euro Kapitalrücklage) vollständig in die Emittentin eingebracht. Die Bewertung der drei eingebrachten Geschäftsanteile stützt sich laut Unternehmensregistereintrag auf drei Sachverständigengutachten einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft. Die Gutachten sind dem Eintrag zufolge auf der Bewertungsmethode des IDW (Institut der Wirtschaftsprüfer) S 1 nach dem Ertragswertverfahren ermittelt mit einem Kapitalisierungszinsfaktor von 7,516. Demnach betragen die Einbringungswerte für die Geschäftsanteile an der Produktionsgesellschaft 31,8 Millionen Euro, an der Handelsgesellschaft 0,5 Millionen Euro und an der Vermietgesellschaft 37,7 Millionen Euro.

Die Handelsgesellschaft hat zwar mit rund 23,5 Millionen Euro (Jahresabschluss 2017) die mit Abstand höchste Bilanzsumme der drei Gesellschaften, sie ist aber im Gegensatz zu den beiden anderen Tochtergesellschaften der Emittentin vornehmlich – zu über 95 Prozent laut Jahresabschluss 2017 – mit Fremdkapital finanziert. Dabei handelt es sich hauptsächlich um Verbindlichkeiten, die gegenüber Anlegern im Rahmen der Direktinvestment-Angebote bestehen. Nach Angaben der Deutsche Lichtmiete ist die Handelsgesellschaft die Emittentin der bis Ende 2015 platzierten Direktinvestitionsangebote. Zudem ist die Handelsgesellschaft alleinige Gesellschafterin der (bislang) drei Direktinvestment-Emittentinnen, welche die Direktinvestitions-Angebote seit 2016 nach dem Vermögensanlagengesetz auf den Markt gebracht haben.

Investitionen

Die Anleiheemittentin, die Deutsche Lichtmiete AG, hat mit der Handelsgesellschaft im September 2018 einen Darlehensvertrag über bis zu 30 Millionen Euro geschlossen. Die Auszahlung des Darlehens (abzüglich eines Disagios von 3 Prozent) an die Handelsgesellschaft soll laut Prospekt in einer Tranche oder mehreren Einzeltranchen unter Berücksichtigung des Platzierungsverlaufs der Anleihe erfolgen. Das Darlehen hat einen Zins von 6 Prozent pro Jahr, der somit über dem Anleihezins von 5,75 Prozent pro Jahr liegt. Die Emittentin kann das Darlehen während der Laufzeit (bis 30. November 2023) nicht ordentlich kündigen, kann aber die Anleihe erstmalig zum 30. November 2021 ordentlich kündigen. Laut Aussage der Deutsche Lichtmiete kann die Emittentin bei einer (möglichen) Kündigung der Anleihe das Anleihekapital gegebenenfalls aus Eigenmitteln an die Anleger zurückzahlen. Die Aufnahme von Eigenkapital sei in den kommenden Jahren geplant und habe den Angaben nach bereits begonnen.

LED-Leuchten der Deutsche Lichtmiete in einer Halle von Haitec Aircraft Maintenance. / Foto: Deutsche Lichtmiete, Steffen Löffler

Der von der Emittentin mit der Handelsgesellschaft geschlossene Darlehensvertrag ist im Prospekt nicht enthalten, wird aber im Prospekt ausführlich beschrieben. Laut Prospekt ist der Darlehenszweck der Erwerb von Deutsche Lichtmiete LED-Industrieprodukten inklusive Zubehör. Das Zubehör besteht nach Angaben der Deutsche Lichtmiete aus technisch erforderlichen Zusatzprodukten für die Installation der Beleuchtungsanlagen, beispielsweise Bewegungs- und Präsenzmeldern, Einschaltstrombegrenzern (bei hunderten von LED-Leuchten notwendig, damit Sicherungsautomaten nicht auslösen), Feuchtraumwannengehäusen, Stromeinspeisungen und Verteilerkästen. Der Anteil des Zubehörs wird nach Angaben der Deutsche Lichtmiete voraussichtlich maximal 10 Prozent des Emissionsvolumens betragen.

Zum Zeitpunkt der Prospekterstellung stehen noch keine konkreten LED-Industrieprodukte fest. Laut Prospekt kann es sich um Neu- und Gebrauchtware handeln. Laut Aussage der Deutsche Lichtmiete ist geplant, dass die Handelsgesellschaft voraussichtlich deutlich über 80 Prozent des Emissionsvolumens in Neuware investiert, die sie ausschließlich von der Produktionsgesellschaft kaufe. Auch bei dem – durch das Anleihekapital der Emittentin finanzierten – Erwerb von Gebrauchtware ist den Angaben nach die Produktionsgesellschaft der Verkäufer der “repowerten“ Ware.

Die Handelsgesellschaft vermietet die gekaufte Neu- und Gebrauchtware nach Angaben der Deutsche Lichtmiete an die Vermietgesellschaft zur Weitervermietung an Industriekunden. Bisher hat die Deutsche Lichtmiete nach eigenen Angaben über 300 Projekte mit Endkunden umgesetzt. 17 Endkunden sind in einer Investbroschüre der Deutsche Lichtmiete als Referenzen benannt. Zusammen mit den auf der Internetseite der Deutsche Lichtmiete unter "Referenzen“ aufgeführten Unternehmen sind es insgesamt über 50 Referenzen. Die Umsatzerlöse der Vermietgesellschaft, die (vornehmlich) aus der Vermietung der von den Direktinvestment-Anlegern gekauften LED-Industrieprodukten an Endkunden resultieren, haben sich deutlich erhöht: laut Aussage der Deutsche Lichtmiete von 12,7 Millionen Euro in 2016 auf über 22,9 Millionen Euro in 2017 bis auf voraussichtlich rund 29 Millionen Euro in 2018. Laut Investbroschüre (Stand: 21. November 2018) wird die Deutsche Lichtmiete ihre Produktionskapazitäten Anfang 2019 verdreifachen.

Ökologische Wirkung

Die Zeichner der Anleihe investieren mittelbar in den Erwerb neuer und gebrauchter LED-Beleuchtungssysteme. Es steht noch nicht fest, an welche Endkunden die vom Anleihekapital finanzierten LED-Industrieprodukte konkret vermietet werden. Die genaue ökologische Wirkung des Investments ist unter anderem abhängig von den Leuchten, welche die Endkunden bislang eingesetzt haben. In der Tendenz gilt: Je älter das bisherige Beleuchtungssystem, umso positiver die ökologische Wirkung bei Umrüstung auf ein LED-Beleuchtungssystem. Im Vergleich zur Glühlampe beträgt bei derselben Leuchtkraft der Stromverbrauch einer LED-Leuchte weniger als die Hälfte. Nach Angaben der Deutsche Lichtmiete führt der Einsatz ihrer LED-Industrieprodukte bei den Mietkunden zu einer CO2-Reduzierung von bis zu 70 Prozent im Bereich der Beleuchtung.

Bei den Mietkunden handelt es sich nach Angaben des Initiators in der Regel um Endkunden, die kein eigenes Kapital für einen Kauf der LED-Industrieprodukte einsetzen bzw. die Modernisierung und die anschließende laufende Instandhaltung ihrer Beleuchtung auslagern wollen, um keine eigenen Ressourcen (z. B. Personal) zu binden. Auch für die Deutsche Lichtmiete bietet die mit Anlegerkapital finanzierte Produktion und Vermietung der LED-Industrieprodukte den Vorteil, dass bei ihr kein eigenes Kapital gebunden ist, das erst sukzessive mit den Mieteinnahmen frei werden würde. Daher wäre es möglich, dass ohne das Anlegerkapital ökologisch wirksame LED-Projekte nicht realisiert werden könnten.

Sicherheit

Die Anleiheemittentin hat zur Besicherung ihrer Ansprüche aus dem Darlehensvertrag mit der Handelsgesellschaft eine Sicherungsabrede abgeschlossen. Demnach überträgt die Handelsgesellschaft zukünftig zu erwerbende Deutsche Lichtmiete LED-Industrieprodukte (inklusive Zubehör) mit einem Verkehrswert, der dem tatsächlichen Darlehensvolumen entspricht, an die Emittentin. Die Emittentin wiederum hat eine Sicherungsabrede zu Gunsten aller Anleger der vorliegenden Anleihe abgeschlossen. Hiernach überträgt die Emittentin laut Prospekt alle Sicherheiten des Darlehensvertrages zur Sicherung an die Anleger. Die Verwaltung der Sicherheiten zu Gunsten der Anleger erfolgt durch die THD Treuhanddepot GmbH aus Bremen als Treuhänderin.

In der Sicherungsabrede zwischen der Emittentin und der Handelsgesellschaft ist laut Prospekt festgelegt, dass der Verkehrswert der Kaufpreis (ohne Umsatzsteuer) für die neuen und gebrauchten LED-Industrieprodukte (inklusive Zubehör) ist. Der Kaufpreis wird von der Deutsche Lichtmiete festgelegt. Da ihre LED-Industrieprodukte nach Angaben der Deutsche Lichtmiete nicht für den Verkauf bestimmt, sondern exklusiv in ihrem Mietmodell erhältlich sind, gibt es keine unabhängige Ermittlung des Kaufpreises über Angebot/Nachfrage auf einem freien Markt. Es besteht das Risiko, dass sich im Sicherungsfall zeigt, dass der festgelegte Kaufpreis auf dem freien Markt nicht zu erzielen ist. Darüber hinaus unterliegen die LED-Industrieprodukte – wie die meisten Produktionsgüter – einer Abnutzung, wodurch sich ihr Verkehrswert mit der Zeit verringert. Da in der Sicherungsabrede der Verkehrswert als Kaufpreis fest definiert ist, ist es möglich, dass der reale wirtschaftliche Verkehrswert zum Ende der Anleihelaufzeit hin (deutlich) unter dem definierten Verkehrswert (Kaufpreis) liegen kann.

Risiko

Falls eine Situation entstehen sollte, in der nicht nur die Handelsgesellschaft zahlungsunfähig wird, sondern weitere Unternehmen der Gruppe, insbesondere die Vermiet- und die Produktionsgesellschaft in finanzielle Schieflage geraten, kann sich der reale Verkehrswert der an alle Anleger sicherheitsübereigneten LED-Industrieprodukten deutlich reduzieren. Der Grund hierfür sind weitreichende Probleme, die für Mieter/Nutzer eines Produktes mit dem Ausfall/Marktaustritt des Herstellers verbunden sein können. Das kann den Bereich Wartung, Reparaturen und Ersatzteilbeschaffung betreffen, aber auch Gewährleistungen und Garantien, die bei einem Ausfall des Garanten praktisch wertlos werden können. Beispielsweise wird den Miet-Endkunden der Deutsche Lichtmiete laut Prospekt eine Beleuchtungsgarantie über die gesamte Mietdauer gewährt. Es besteht das Risiko, dass die Kosten für Wartungen und Reparaturen der LED-Industrieprodukte höher ausfallen als von der Deutsche Lichtmiete kalkuliert.

Nach Angaben der Deutsche Lichtmiete handelt es sich bei den meisten Verträgen mit Endkunden um Standardverträge mit festen Laufzeiten von zehn Jahren und mehr. Bislang weniger als 5 Prozent der Mietverträge sind nach Angaben der Deutsche Lichtmiete so bezeichnete “TotalFlex“-Verträge, bei denen die Endkunden die Mietverträge jährlich kündigen können. In diesen Fällen können die Endkunden kündigen, bevor die Anleihelaufzeit endet. Falls von Kündigungen betroffene LED-Industrieprodukte während der Anleihelaufzeit nicht an andere Kunden vermietet werden können, ist zu erwarten, dass auch bei einem Sicherungsfall die Neu-Vermietung erschwert ist.

Die Anleiheemittentin ist wirtschaftlich davon abhängig, dass die Mietgesellschaft die von der Handelsgesellschaft gekauften LED-Industrieprodukte an Endkunden vermieten kann. Es besteht grundsätzlich das Risiko, dass zukünftig die Nachfrage nach den Deutsche Lichtmiete LED-Industrieprodukten sinkt. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn Wettbewerber mit neuen technologischen Innovationen aufwarten, sich die Rahmenbedingungen für das Mietmodell verändern oder sich die gesamtwirtschaftliche Entwicklung verschlechtert. Die Handelsgesellschaft hat gemäß Jahresabschluss 2017 eine Eigenkapitalquote von rund 2,4 Prozent. Die Verbindlichkeiten belaufen sich laut Jahresabschluss 2017 auf rund 22,6 Millionen Euro. Wenn diese Verbindlichkeiten (überwiegend) zu erfüllen sind, bevor die Anleihelaufzeit endet, kann ein erhöhtes Risiko bestehen, dass die Handelsgesellschaft ihren Verpflichtungen gegenüber der Emittentin zur Rückzahlung des Darlehens nicht in vollem Umfang nachkommen kann.

Die Emittentin hat mit ihrer Muttergesellschaft einen Darlehensvertrag abgeschlossen. Hiernach erhält sie von ihrer Muttergesellschaft bis zu 5 Millionen Euro, um den Bau eines neuen Verwaltungsgebäudes zu finanzieren. Die Planungsleistungen für das Gebäude sind laut Prospekt weitestgehend abgeschlossen. Die zum Zeitpunkt der Prospekterstellung noch fehlende  Baugenehmigung ist nach Angaben der Deutsche Lichtmiete am 13. November 2018 erteilt worden.  Das Darlehen hat einen Zinssatz von 6 Prozent pro Jahr. Die Auszahlung des Darlehens erfolgt nach Angaben der Deutsche Lichtmiete nach Baubeginn und Baufortschritt.

Die Emittentin ist seit Juni 2018 Eigentümerin der Produktionsgesellschaft, der Vermietgesellschaft und der Handelsgesellschaft, die ihrerseits drei Tochtergesellschaften hat. Die genannten Gesellschaften sind in erheblichem Umfang miteinander verflochten. Sie schließen beispielsweise untereinander Kauf- und Mietverträge ab. Die Aussagekraft der im Bundesanzeiger veröffentlichten Einzel-Jahresabschlüsse 2017 der Emittentin und ihrer drei Tochtergesellschaften ist daher deutlich begrenzt. Da die neue Struktur der Emittentin erst seit Mitte 2018 besteht, gibt es noch keinen konsolidierten Jahresabschluss mit Lagebericht (Konzernabschluss), der eine fundierte Bewertung ermöglichen würde.

FAZIT:

Finanziell

Die Emittentin der Anleihe ist nach einer Neustrukturierung erst seit Mitte dieses Jahres Muttergesellschaft der Produktionsgesellschaft, der Vermietgesellschaft und der Handelsgesellschaft, sodass ein Jahresabschluss für den neu strukturierten Konzern noch nicht vorliegt. Somit sind ein umfassender Einblick und eine fundierte Bewertung des Konzerns der Emittentin deutlich erschwert. Da die Gesellschaften in hohem Umfang untereinander Geschäfte tätigen, haben die veröffentlichten Einzel-Jahresabschlüsse eine deutlich geringere Aussagekraft, weshalb die Transparenz des Anleiheangebotes insgesamt als teilweise gering gelten kann.

Die LED-Industrieprodukte werden von der Darlehensnehmerin an die Emittentin und anschließend von der Emittentin über einen Treuhänder zu Gunsten der Gesamtheit der Anleger sicherheitsübereignet. Der Verkehrswert, welcher der Besicherung zu Grunde liegt, ist als Kaufpreis der LED-Industrieprodukte definiert. Voraussichtlich wird der reale Verkehrswert zum Ende der Anleihelaufzeit hin unter diesem definierten Verkehrswert liegen. Daher könnte die Verwertung der Sicherheiten in einem Sicherungsfall die Ansprüche der Anleger voraussichtlich nicht vollständig bedienen. Es sind grundsätzlich auch Situationen denkbar, in denen eine Sicherheiten-Verwertung die Ansprüche der Anleger auf Zins- und Rückzahlung nur zu weniger als die Hälfte abdecken würden.

Nachhaltigkeit

Generell ist die Umrüstung von veralteter Lichttechnik auf energieeffiziente LED-Beleuchtungssysteme ökologisch sinnvoll und nachhaltig.

ECOreporter-Empfehlung

Die Besicherung der Anleihe ist grundsätzlich positiv zu sehen, aber eine (vollständige) Wertstabilität der Sicherheiten für die Anleger ist voraussichtlich nicht gegeben. Eine fundierte Beurteilung der wirtschaftlichen Situation der Emittentin und ihrer Tochtergesellschaften ist deutlich erschwert, solange noch kein konsolidierter Jahresabschluss für 2018 erstellt ist. Daher kann es sinnvoll sein, vor einer Investitionsentscheidung die Erstellung und Veröffentlichung eines konsolidierten Jahresabschlusses der Emittentin (oder ihrer Muttergesellschaft) für das Geschäftsjahr 2018 abzuwarten. Da laut Prospekt beabsichtigt ist, die Anleihe in den Freiverkehr einer Wertpapierbörse einzubeziehen, wäre in dem Fall auch ein späterer Einstieg in das Anleiheangebot möglich.

Basisdaten

Emittentin und Anbieterin:

Deutsche Lichtmiete AG, Oldenburg

Anlageform:

Inhaber-Schuldverschreibung (Anleihe)

Emissionsvolumen:

30 Millionen Euro

Mindestzeichnungssumme:

3.000 Euro

Agio: 0 Prozent

Laufzeit: bis 30. November 2023

Zinssatz: 5,75 Prozent pro Jahr

Einkunftsart:

Einkünfte aus Kapitalvermögen

BaFin-Billigung: Ja

Handelbarkeit: Wird an der Börse gehandelt

ISIN: DE000A2NB9P4